Thị trường BĐS công nghiệp miền Bắc: Bước vào giai đoạn phát triển mới, khu vực nào “dẫn sóng” nguồn cung

Nguồn cung mở rộng

Theo báo cáo MarketBeat Q2 2026 của Cushman & Wakefield, cả ba phân khúc bất động sản công nghiệp gồm nhà xưởng xây sẵn (RBF), kho xây sẵn (RBW) và đất khu công nghiệp (KCN) đều ghi nhận nguồn cung mở rộng trong nửa đầu năm 2026. Hải Phòng và Bắc Ninh tiếp tục là hai thị trường dẫn dắt, trong khi các thị trường vệ tinh như Hưng Yên, Ninh Bình và Phú Thọ ngày càng nổi bật nhờ quỹ đất dồi dào, chi phí cạnh tranh và kết nối hạ tầng được cải thiện. Tính đến Q2 2026, nguồn cung RBF đạt khoảng 5,8 triệu m², tăng 16,9% theo năm; RBW đạt khoảng 3,6 triệu m², tăng 1,0%; trong khi quỹ đất KCN lũy kế vượt 25.200 ha, tăng 15,7%.

Diễn biến tỷ lệ lấp đầy cho thấy sự phân hóa giữa các phân khúc. RBW ghi nhận mức cải thiện đáng kể, đạt 85,7%, tăng 12,1 điểm phần trăm theo năm, được hỗ trợ bởi nhu cầu logistics và mở rộng sản xuất. Trong khi đó, tỷ lệ lấp đầy RBF và đất KCN lần lượt đạt 86% và 64%, chịu áp lực điều chỉnh ngắn hạn khi lượng lớn nguồn cung mới gia nhập thị trường và cần thêm thời gian để hấp thụ. Mặt bằng giá thuê nhìn chung duy trì ổn định hoặc tăng nhẹ theo năm, trong bối cảnh nhu cầu tiếp tục được hỗ trợ bởi các ngành sản xuất giá trị gia tăng cao, đặc biệt là điện tử, công nghệ cao, bán dẫn và logistics.

Tính đến Q2 2026, tổng quỹ đất khu công nghiệp lũy kế tại miền Bắc đã vượt 25.200 ha, tăng 0,4% theo quý (QoQ) và 15,7% theo năm (YoY). Trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận hơn 1.200 ha nguồn cung mới từ sáu khu công nghiệp được khởi công tại Hải Phòng, Bắc Ninh và Ninh Bình, phản ánh xu hướng mở rộng quỹ đất nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng từ các doanh nghiệp sản xuất và FDI.

Về cơ cấu nguồn cung lũy kế đến Q2 2026, Hải Phòng dẫn đầu với khoảng 26%, theo sau là Bắc Ninh với 21%, trong khi Hưng Yên và Ninh Bình cùng chiếm khoảng 13%. Diễn biến này cho thấy các trung tâm công nghiệp trọng điểm tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường, đồng thời các địa phương vệ tinh đang dần nổi lên nhờ quỹ đất dồi dào và lợi thế chi phí cạnh tranh.

Bất chấp sự gia tăng nguồn cung, nhu cầu thuê vẫn duy trì ổn định tại các trung tâm công nghiệp trọng điểm. Cụ thể, trong Q2 2026, tỷ lệ lấp đầy bình quân của thị trường đất khu công nghiệp miền Bắc đạt 64%, giảm 2,7 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Hà Nội tiếp tục ghi nhận tỷ lệ lấp đầy gần như tuyệt đối, trong khi Bắc Ninh, Hưng Yên duy trì mức cao khoảng trên 70%, theo sau là Hải Phòng, Phú Thọ với tỷ lệ lấp đầy đạt trên 60%. Hoạt động cho thuê tập trung chủ yếu vào các ngành sản xuất có giá trị gia tăng cao như công nghệ cao, AI, và linh kiện điện tử, cho thấy sự cân nhắc từ nhóm khách thuê công nghiệp nhằm đảm bảo tính bền vững.

Triển vọng tiếp tục mở rộng

Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp và Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định: “Thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc đang bước sang giai đoạn phát triển chất lượng hơn, khi các quyết định đầu tư và thuê mặt bằng không còn chỉ xoay quanh chi phí mà ngày càng ưu tiên vị trí chiến lược, năng lực hạ tầng, chất lượng tài sản và khả năng vận hành dài hạn. Triển vọng tăng trưởng của thị trường được nâng đỡ bởi các định hướng chính sách ngày càng rõ ràng và làn sóng đầu tư hạ tầng quy mô lớn trên cả nước.

Trong bối cảnh đó, Hải Phòng và Bắc Ninh tiếp tục giữ vai trò trung tâm nhờ hệ sinh thái công nghiệp và logistics đã hình thành, trong khi Hưng Yên, Ninh Bình và Phú Thọ đang nổi lên như những điểm đến mới nhờ quỹ đất dồi dào và kết nối hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Về dài hạn, các dự án chiến lược như cảng nước sâu, sân bay quốc tế Gia Bình và mô hình khu thương mại tự do sẽ tiếp tục củng cố sức cạnh tranh của khu vực, đồng thời thu hút các ngành sản xuất công nghệ cao, bán dẫn, trung tâm dữ liệu và logistics đang mở rộng hiện diện tại Việt Nam”.

Xu hướng mở rộng địa lý cũng được JLL ghi nhận trên phạm vi thị trường công nghiệp Việt Nam. Bên cạnh những trung tâm truyền thống như Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương và Đồng Nai, nhiều doanh nghiệp đang tìm kiếm cơ hội tại các địa phương mới nổi có lợi thế về quỹ đất, chi phí cạnh tranh và kết nối hạ tầng được cải thiện. Theo JLL, quá trình này đang mở rộng bản đồ công nghiệp và tạo thêm dư địa tăng trưởng cho các thị trường cấp hai.

Diễn biến giá thuê phần nào phản ánh sự phân hóa này. Cushman & Wakefield ghi nhận giá thuê đất khu công nghiệp trung bình tại miền Bắc khoảng 135 USD/m2/kỳ hạn thuê trong quý II/2026. Những địa phương có hệ sinh thái công nghiệp phát triển và hạ tầng kết nối tốt như Bắc Ninh, Hải Phòng duy trì mức giá cao hơn, trong khi các thị trường vệ tinh như Ninh Bình, Phú Thọ có mức giá cạnh tranh hơn và còn dư địa tăng trưởng.

JLL cũng chỉ ra rằng quỹ đất công nghiệp chất lượng cao tại các vị trí chiến lược ngày càng hạn chế. Các khu công nghiệp gần cảng biển quốc tế, sân bay hoặc tuyến cao tốc trọng điểm tiếp tục ghi nhận mức giá cao hơn nhờ nhu cầu mạnh và tỷ lệ lấp đầy tốt. Ngược lại, nguồn cung dồi dào tại những thị trường mới nổi đang mang lại nhiều lựa chọn hơn cho khách thuê và giúp giảm áp lực tăng giá trong ngắn hạn.

Điều này cho thấy quá trình mở rộng bản đồ công nghiệp không đơn thuần là sự gia tăng diện tích khu công nghiệp. Khi các trung tâm truyền thống ngày càng phát triển và chi phí mặt bằng ở mức cao hơn, những địa phương có quỹ đất, chi phí cạnh tranh và kết nối thuận lợi có thêm cơ hội đón dòng đầu tư mới.