Thị trường bất động sản vệ tinh TP HCM bước vào giai đoạn phát triển bài bản, khu vực nào đang “dẫn đầu”

Thị trường căn hộ: Bình Dương dẫn dắt nguồn cung

Cushman & Wakefield vừa công bố Báo cáo Thị trường Nhà ở TP.HCM quý IV/2025, theo đó, ghi nhận sự phân hóa rõ nét tại các thị trường nhà ở khu vực vệ tinh của TPHCM, trong đó Bình Dương dẫn đầu về nguồn cung và lượng hấp thụ căn hộ, trong khi Bà Rịa - Vũng Tàu cho thấy sự phục hồi mạnh mẽ ở phân khúc nhà ở thấp tầng trong bối cảnh kỳ vọng tăng trưởng được thúc đẩy bởi hạ tầng.

Theo đó, trong quý IV/2025, thị trường căn hộ Bình Dương trở nên sôi động với nhiều dự án mở bán mới, nâng tổng nguồn cung sơ cấp đạt 16.910 căn hộ. Trong đó, nguồn cung mới ghi nhận 7.797 căn - mức cao nhất kể từ đầu năm, gấp 9,5 lần so với quý trước (817 căn) đến từ các dự án có hạ tầng đồng bộ tốt, đủ điều kiện mở bán và phát triển bởi chủ đầu tư uy tín. Khu vực Thuận An và Dĩ An đang dẫn đầu về nguồn cung tại Bình Dương với các dự án nổi bật như Happy One Mori, A&T Saigon Riverside hay Setia Edenia vừa ra mắt.

Trong khi đó, tại Tại Bà Rịa - Vũng Tàu, một dự án căn hộ gia nhập thị trường với khoảng 700 căn hộ mở bán mới tại Phú Mỹ, phản ánh thị trường dần hồi phục hậu sáp nhập sau thời gian dài không ghi nhận dự án mới.

Với Bình Dương, lượng hấp thụ mới ghi nhận ở mức 6.609 căn hộ, tăng 55% so với quý III/2025 (4.260 căn), phản ánh tính thanh khoản cao của thị trường, các dự án mở bán mới đạt tỷ lệ hấp thụ tương đối ổn định ở mức 77%.

Trong khi đó, nguồn cầu đối với phân khúc căn hộ dần hình thành tại Bà Rịa - Vũng Tàu sau khoảng thời gian dài không có dự án mở bán mới, lượng hấp thụ đạt 523 căn cho thấy thị trường hấp thụ thận trọng và có chọn lọc.

Trong quý IV/2025, giá bán căn hộ tại các thị trường vệ tinh tiếp tục phân hóa rõ rệt giữa Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Tại Bình Dương, giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 2.031 USD/m2, tăng khoảng 2% so với quý III/2025, cho thấy đà tăng giá được duy trì nhờ lực cầu ổn định và nguồn cung có chất lượng, pháp lý rõ ràng.

Trái lại, thị trường Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn trong giai đoạn điều chỉnh khi lực cầu chưa tăng mạnh để hỗ trợ xu hướng tăng giá diện rộng. Giá bán trung bình đạt khoảng 1.297 USD/m2, giảm khoảng 8% so với quý III/2025.

Năm 2026 sẽ diễn biến thế nào?

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản tại các đô thị vệ tinh quanh TP HCM được dự báo tiếp tục là điểm sáng tương đối trong bối cảnh khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm quỹ đất và mặt bằng giá neo ở mức cao. Các địa phương như Thuận An, Dĩ An, Biên Hòa, Thủ Đức (đô thị cửa ngõ phía Đông), hay khu vực Nhơn Trạch, Long Thành… đang hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng giãn dân, mở rộng không gian đô thị và phát triển hạ tầng liên kết vùng. Tuy nhiên, bức tranh năm 2026 được nhận định sẽ không còn “nóng sốt” theo kiểu đầu cơ lướt sóng như giai đoạn 2020–2022, mà chuyển sang giai đoạn chọn lọc, phân hóa mạnh giữa dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng thực chất và những khu vực chỉ tăng giá theo kỳ vọng.

Yếu tố hạ tầng tiếp tục là động lực quan trọng nhất. Việc đẩy nhanh tiến độ các tuyến vành đai, cao tốc, cũng như sự lan tỏa tác động từ sân bay quốc tế tại Long Thành giúp rút ngắn thời gian di chuyển giữa trung tâm TP HCM và các đô thị vệ tinh. Khi thời gian di chuyển chỉ còn 20–40 phút, tâm lý “ở xa là bất tiện” dần được thay thế bằng quan điểm “ở xa nhưng không cách trở”. Điều này tạo điều kiện để phân khúc căn hộ vừa túi tiền, nhà phố trong các khu đô thị quy hoạch bài bản tại Bình Dương, Đồng Nai, thậm chí Long An thu hút người mua ở thực – đặc biệt là nhóm chuyên gia, kỹ sư, lao động chất lượng cao làm việc tại các khu công nghiệp và cụm công nghệ cao.

Một điểm đáng chú ý là dòng vốn đầu tư năm 2026 có xu hướng thận trọng hơn. Ngân hàng kiểm soát tín dụng chặt chẽ, nhà đầu tư cá nhân cũng ưu tiên an toàn dòng tiền. Thay vì “ôm đất chờ sóng”, nhiều người chuyển sang chiến lược dài hạn: mua căn hộ cho thuê gần khu công nghiệp, hoặc nhà phố trong khu dân cư đã hình thành cộng đồng. Điều này giúp thị trường vệ tinh phát triển theo hướng thực chất, gắn với nhu cầu cư trú và khai thác thay vì đầu cơ thuần túy.

Xét về triển vọng, khu vực vệ tinh của TPHCM cho thấy tiềm năng mạnh mẽ trong bối cảnh nguồn cầu quay trở lại. Với Bình Dương, nguồn cung năm 2026 dự kiến đạt 20.436 căn hộ, cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước, cho thấy thị trường bước vào chu kỳ phát triển mới sau sáp nhập.

Sang năm 2027, quy mô nguồn cung giảm còn khoảng 5.000 căn, phản ánh xu hướng kiểm soát rủi ro và điều tiết nhịp ra hàng của các chủ đầu tư. Các dự án tương lai tập trung chủ yếu tại nơi có kết nối thuận tiện, điển hình như quốc lộ 13, tuyến metro số 1 nối dài.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao Tư vấn chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, các thị trường vệ tinh của TPHCM đang bước vào giai đoạn phát triển bài bản và có cấu trúc hơn, nơi quy hoạch đô thị và tiến độ triển khai hạ tầng sẽ quyết định giá trị dài hạn.

“Khi TPHCM thúc đẩy chiến lược phát triển đô thị đa cực, các khu vực lân cận như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đang hưởng lợi từ sự cải thiện kết nối vùng và định hướng quy hoạch tổng thể rõ ràng hơn. Trong thời gian tới, những dự án bám sát các trục giao thông trọng điểm, phát triển theo mô hình khu đô thị tích hợp và có quy hoạch sử dụng đất minh bạch sẽ có lợi thế thu hút nhu cầu bền vững, đồng thời góp phần vào quá trình mở rộng đô thị cân bằng của toàn vùng đô thị”, bà Ngọc nói.