Thị trường bất động sản vẫn còn nhiều biến động, yếu tố nào sẽ định hình thanh khoản

Thanh khoản là yếu tố then chốt

Theo ông Lê Xuân Nga, Phó chủ tịch BHS Group, khi phân tích thị trường bất động sản, điều quan trọng nhất cần theo dõi là thanh khoản, và thanh khoản sẽ chịu ảnh hưởng bởi năm yếu tố lớn.

Thứ nhất là lãi suất và tín dụng, yếu tố tác động trực tiếp đến khả năng vay vốn của nhà đầu tư, giá bất động sản và tâm lý người mua. Hiện nay, lãi suất cho bất động sản ở mức khoảng 13-14%, trong khi nhiều ngành khác như nông nghiệp chỉ khoảng 5-6%, cho thấy tín dụng bất động sản đang được kiểm soát chặt hơn so với nhiều lĩnh vực khác.

Thứ hai là pháp lý và nguồn cung, một trong những điểm nghẽn lớn của thị trường. Trong năm 2025, khoảng 2.000-3.000 dự án đã được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, điều này sẽ tác động trực tiếp đến nguồn cung, cùng với các điều chỉnh mới về luật sẽ có hiệu lực. Dự kiến nguồn cung năm 2026 có thể tăng khoảng 50% so với 2025, trong khi năm 2025 cũng đã tăng 50% so với 2024.

Thứ ba là tiềm năng tăng trưởng GDP. Bất động sản luôn gắn liền với tăng trưởng kinh tế, và Việt Nam hiện nằm trong nhóm các nền kinh tế lớn của Đông Nam Á, với tốc độ tăng trưởng GDP duy trì khoảng 8-9% mỗi năm, cao hơn nhiều nước trong khu vực.

Thứ tư là hạ tầng, một trong những động lực mạnh nhất của thị trường bất động sản.

Hiện nay, Việt Nam đang triển khai hơn 500 dự án hạ tầng lớn, bao gồm cao tốc, sân bay, cảng biển và các dự án chỉnh trang đô thị. Đặc biệt, dự án đường sắt cao tốc Bắc - Nam với tốc độ dự kiến 320 km/h có thể rút ngắn thời gian di chuyển giữa Hà Nội và TP.HCM xuống còn khoảng 5 giờ, mở ra cơ hội cách mạng hóa logistics và phát triển đô thị.

Thứ năm là tâm lý thị trường. Hiện nay, nhiều người vẫn còn thận trọng vì lãi suất cao, tình hình chiến tranh trên thế giới, giá dầu tăng, lo ngại lạm phát và giá bất động sản ở một số điểm trung tâm bị đẩy quá cao. Tuy nhiên, phần lớn đây là tâm lý ngắn hạn.

Những nhà đầu tư thực sự hiểu thị trường ra quyết định dựa trên dữ liệu, xu hướng kinh tế, chu kỳ thị trường và thực tế diễn ra, chứ không dựa trên nỗi sợ. Trong lịch sử, những người thành công nhất luôn là những người nhìn thấy cơ hội trước khi thị trường thực sự bùng nổ.

Thanh khoản sẽ phục hồi nhưng không “bùng nổ”

Thanh khoản thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn hồi phục, nhưng diễn biến sẽ không theo kịch bản “đồng loạt tăng tốc” như các chu kỳ trước. Thay vào đó, thị trường đang hình thành trạng thái phục hồi có chọn lọc, nơi dòng tiền quay trở lại nhưng chỉ tập trung vào những phân khúc đáp ứng nhu cầu thật, pháp lý rõ ràng và mức giá phù hợp. Điều này phản ánh một sự thay đổi mang tính cấu trúc: thị trường đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng nóng dựa vào đầu cơ sang giai đoạn ổn định dựa vào nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn.

Trong khoảng hai năm trở lại đây, thanh khoản suy giảm mạnh đã buộc cả người mua lẫn doanh nghiệp phải điều chỉnh kỳ vọng. Người mua không còn sợ “bỏ lỡ cơ hội” như trước, mà thận trọng cân nhắc khả năng tài chính, lãi suất và triển vọng kinh tế trước khi xuống tiền. Nhà đầu tư cũng không còn chạy theo chiến lược lướt sóng ngắn hạn, mà ưu tiên sản phẩm có khả năng khai thác dòng tiền, giá trị sử dụng thực và tiềm năng tăng trưởng dài hạn. Chính sự thay đổi hành vi này khiến quá trình phục hồi thanh khoản trở nên chậm hơn nhưng có nền tảng bền vững hơn.

Một trong những tín hiệu tích cực là mặt bằng lãi suất đã hạ nhiệt so với giai đoạn đỉnh điểm. Khi chi phí vay giảm, nhóm người mua ở thực – vốn chiếm tỷ trọng lớn nhất thị trường – bắt đầu quay lại. Tuy nhiên, dòng tiền không chảy đều vào tất cả các phân khúc. Căn hộ trung cấp, nhà ở vừa túi tiền, dự án có pháp lý hoàn chỉnh và vị trí thuận lợi đang ghi nhận lượng giao dịch cải thiện rõ rệt. Ngược lại, phân khúc cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng hoặc đất nền mang tính đầu cơ vẫn phục hồi rất chậm. Sự phân hóa này phản ánh thực tế rằng thị trường đang “lọc” lại giá trị thật của từng loại tài sản.

Nguồn cung cũng là yếu tố khiến thanh khoản không thể phục hồi đồng đều. Trong nhiều năm, vướng mắc pháp lý khiến số lượng dự án mới giảm mạnh, đặc biệt ở phân khúc nhà ở giá phù hợp. Khi nguồn cung thiếu hụt, những dự án đáp ứng được nhu cầu ở thực thường bán tốt ngay khi mở bán. Trong khi đó, nhiều dự án chưa hoàn thiện pháp lý vẫn rơi vào tình trạng giao dịch cầm chừng, dù giá đã điều chỉnh hoặc chủ đầu tư tung ra nhiều ưu đãi. Điều này cho thấy thanh khoản hiện nay không chỉ phụ thuộc vào nhu cầu mà còn phụ thuộc rất lớn vào mức độ minh bạch và tính pháp lý của sản phẩm.

Theo nhận định của Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường đang bước vào giai đoạn “phục hồi theo tầng”. Ông cho rằng thanh khoản sẽ tăng trước hết ở phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thật, sau đó lan sang các phân khúc khác khi niềm tin thị trường được củng cố. “Chu kỳ mới sẽ không còn là thời kỳ tăng trưởng nóng. Thanh khoản sẽ phục hồi nhưng theo hướng bền vững, phân hóa rõ rệt và gắn chặt với giá trị sử dụng thực của bất động sản,” ông nhận định.

Bên cạnh đó, yếu tố tâm lý thị trường cũng đóng vai trò then chốt. Sau giai đoạn biến động mạnh, người mua cần thời gian để lấy lại niềm tin. Khi kinh tế ổn định hơn, thu nhập cải thiện và chính sách hỗ trợ nhà ở được triển khai mạnh mẽ, lượng giao dịch sẽ tăng dần. Tuy nhiên, quá trình này khó có thể diễn ra nhanh chóng. Thị trường cần một khoảng thời gian đủ dài để hấp thụ các thay đổi về chính sách, nguồn cung và hành vi người mua.