Thị trường bất động sản trong giai đoạn mới: Sàng lọc để tìm về những giá trị bền vững

Không còn chỗ cho tâm lý ngắn hạn

Trong một chia sẻ mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, thị trường bất động sản đã trải qua một thời kỳ khá dài được hưởng lợi từ dòng vốn rẻ và dễ tiếp cận. Đây thực chất là kết quả từ nỗ lực của Nhà nước trong việc bơm vốn để kích thích phát triển kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản.

Trong bối cảnh mới, dòng vốn sẽ được phân bổ có chọn lọc hơn nhằm phục vụ mục tiêu tăng trưởng hai con số của nền kinh tế. Theo ông Đính, nguồn lực tài chính không thể tiếp tục dồn vào một số lĩnh vực mà phải được phân bổ hợp lý cho các ngành sản xuất, kinh doanh hiệu quả hơn. Điều này đồng nghĩa với việc dòng vốn sẽ tìm đến những khu vực có giá trị thực, thay vì chảy vào các hoạt động mang tính đầu cơ như trước.

“Tôi cho rằng Ngân hàng Nhà nước hoàn toàn không có chủ trương siết chặt tín dụng hay thắt chặt tiền tệ đối với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, vì nguồn vốn cần được sử dụng cho nhiều lĩnh vực và ưu tiên những vị trí, hoạt động hiệu quả, nên các hoạt động mang tính lướt sóng, đầu cơ tranh thủ sự phát triển nóng của thị trường sẽ bị hạn chế”, ông nói.

Theo ông Đính, khi đồng tiền không còn rẻ và dễ dãi, nhà đầu tư buộc phải cân nhắc tính hiệu quả. Trước đây, khi vốn rẻ, việc lướt sóng có thể thuận lợi, nhưng hiện nay khi chi phí vốn tăng và tiếp cận khó hơn, nếu lướt sóng không thành công, nhà đầu tư sẽ rất dễ bị kẹt vốn. Đây chính là thời điểm mà toàn hệ thống đang căn chỉnh để thị trường trở nên chất lượng, thực chất và hiệu quả hơn.

Giá trị thực lên ngôi

Trong giai đoạn mới, nhà đầu tư dài hạn đang trở thành lực lượng chủ đạo. Đây là nhóm có chiến lược rõ ràng, chấp nhận nắm giữ tài sản nhiều năm và ưu tiên giá trị bền vững.

Một điểm thay đổi rất quan trọng là sự trở lại của người mua ở thực. Trong nhiều năm trước, lực cầu đầu cơ chiếm tỷ trọng lớn, khiến giá tăng nhanh nhưng thiếu bền vững.

Hiện nay, người mua ở thực đang dần trở thành lực cầu chính. Điều này giúp thị trường ổn định, ít biến động cực đoan và phát triển bền vững hơn.

Trong bối cảnh đó, Chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường nhờ đáp ứng nhu cầu ở thực và khả năng tạo dòng tiền. Tuy nhiên, phân khúc này đang trải qua quá trình "cao cấp hóa" cưỡng ép. Tại Hà Nội và TP.HCM, khoảng 85% nguồn cung mới có giá trên 80 triệu VNĐ/m2. Tại vùng ven Hà Nội, hơn 90% dự án mới có mức giá chạm ngưỡng 100 triệu VNĐ/m2, tạo ra một thực tế khắc nghiệt cho người có nhu cầu ở thực.

Tuy nhiên, giá căn hộ chung chung giai đoạn 2026-2029 dự báo khó giảm do áp lực từ bảng giá đất mới áp dụng từ 01/01/2026 và chi phí xây dựng tăng mạnh. Giá sơ cấp sẽ rất khó điều chỉnh giảm sâu, thay vào đó là các nhịp đi ngang hoặc tăng nhẹ 5-8% ở những dự án có hạ tầng tốt.

Một yếu tố cần chú ý nữa trong tương lai là sự dịch chuyển sang mô hình TOD (Transit-Oriented Development): Người mua sẽ ưu tiên các dự án dọc theo các tuyến Metro và đường Vành đai (Vành đai 4 tại Hà Nội, Vành đai 3 tại TP.HCM).

Cuối cùng, khách hàng chuyển dịch mạnh sang các dự án có pháp lý minh bạch và chủ đầu tư uy tín.

Bên cạnh đó, dự báo xu hướng 2026-2029, kỷ nguyên "lướt sóng" đất nền có thể sẽ chấm dứt. Nhà đầu tư chuyển từ chiến lược "ôm đất chờ thời" sang ưu tiên đất có khả năng khai thác dòng tiền hoặc nằm trong các khu dân cư hiện hữu. Chỉ những khu vực có hạ tầng thực tế đang triển khai (cao tốc, đường vành đai) mới có khả năng tăng giá thực chất. Mức tăng trưởng giá đất nền được dự báo ổn định ở mức 10-20% trong dài hạn thay vì tăng nóng như trước.

Ở góc nhìn thị trường, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam nhận định thị trường đang chứng kiến sự “chấm dứt kỷ nguyên phân lô” đối với phân khúc đất nền. Những loại hình đất nông nghiệp hay đất rừng vốn “núp bóng” dưới danh nghĩa bất động sản nghỉ dưỡng sẽ chính thức mất thanh khoản và bị đào thải nhanh chóng do sự siết chặt của các chính sách định danh tài sản.

Trong chu kỳ mới, căn hộ được dự báo tiếp tục giữ vai trò trục xương sống của đô thị trong ít nhất 5 năm tới, phục vụ nhu cầu an cư của lực lượng lao động trẻ và phát triển theo mô hình đô thị gắn giao thông công cộng (TOD). Bên cạnh đó, bất động sản công nghiệp và logistics sẽ trở thành tâm điểm thu hút đầu tư khi Việt Nam ngày càng đóng vai trò quan trọng trong chuỗi cung ứng bán dẫn và năng lượng sạch toàn cầu.