Thị trường bất động sản trong chu kỳ mới: Hết thời phân lô, bán nền

Thị trường bất động sản sàng lọc cực mạnh

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở tại CBRE Việt Nam - cho rằng năm nay thị trường sẽ bước vào giai đoạn sàng lọc cực mạnh khi các nghị định và luật mới được áp dụng đồng bộ, giúp bóc tách triệt để mọi giá trị ảo và nhường chỗ cho những tài sản có tính bền vững cao.

Ông cho rằng quy định mã định danh bất động sản là điểm nhấn của thị trường, giúp kiểm soát chính xác quyền sở hữu, minh bạch hóa hoàn toàn về mặt bằng giá cũng như giao dịch. Cùng với bảng giá đất, thị trường sẽ dần mất đi tình trạng "hai giá" khi giao dịch, kết hợp với các thông tin quy hoạch trực tuyến, thanh toán số... sẽ góp phần đẩy lùi tình trạng "sốt đất".

Quá trình sàng lọc cũng diễn ra mạnh mẽ đối với nhà đầu tư cá nhân. Thời kỳ “lướt sóng” dễ dàng gần như đã kết thúc khi việc tiếp cận vốn vay trở nên khó khăn hơn và chi phí nắm giữ tài sản tăng lên. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao hoặc kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn nhanh chóng bị loại khỏi cuộc chơi, trong khi nhóm nhà đầu tư có vốn tự có, tầm nhìn dài hạn và chiến lược rõ ràng dần trở thành lực lượng chủ đạo. Sự thay đổi này khiến thị trường chuyển từ trạng thái đầu cơ sang trạng thái phòng thủ, từ tâm lý “sợ lỡ cơ hội” sang “sợ mắc kẹt vốn”. Bất động sản vì thế không còn là kênh kiếm lời nhanh mà trở thành bài toán quản trị tài chính dài hạn, đòi hỏi sự tính toán kỹ lưỡng và khả năng chịu đựng chu kỳ.

Một điểm đáng chú ý là quá trình sàng lọc không chỉ loại bỏ những dự án yếu kém mà còn tái định hình tiêu chuẩn phát triển thị trường. Trong chu kỳ mới, những dự án có giá trị sử dụng thực, có khả năng tạo dòng tiền hoặc đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ được ưu tiên. Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ thuần túy, đặc biệt là những khu đất nền xa trung tâm, thiếu hạ tầng hoặc chưa hình thành cộng đồng dân cư, ngày càng khó tìm được người mua. Điều này phản ánh sự thay đổi sâu sắc trong nhu cầu thị trường: người mua không còn chạy theo kỳ vọng tăng giá mà quan tâm nhiều hơn đến giá trị khai thác thực tế.

Tuy quá trình sàng lọc gây ra nhiều khó khăn ngắn hạn, nhưng về dài hạn, đây lại là bước đi cần thiết để thị trường phát triển lành mạnh hơn. Khi những doanh nghiệp yếu bị loại bỏ, những dự án kém chất lượng bị đào thải và dòng tiền đầu cơ giảm bớt, thị trường sẽ hình thành nền tảng vững chắc hơn cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo. Giai đoạn hiện nay vì vậy có thể được xem là “cơn đau trưởng thành” của bất động sản: khắc nghiệt nhưng cần thiết, khó khăn nhưng mở ra cơ hội cho một thị trường minh bạch, bền vững và ổn định hơn trong tương lai.

“Hết cửa” phân lô, bán nền

Về cấu trúc sản phẩm bất động trong chu kỳ mới, ông Kiệt khẳng định thị trường đang chứng kiến quá trình chấm dứt của "kỷ nguyên phân lô" đối với đất nền. Bởi quy định cấm phân lô bán nền đô thị loại I, II và III có thể làm nguồn cung đất nền tự phát giảm 80%.

Trong chu kỳ mới, những loại hình đất nông nghiệp hay đất rừng “núp bóng” dưới danh nghĩa bất động sản nghỉ dưỡng sẽ chính thức mất thanh khoản và bị đào thải nhanh chóng do chính sách siết chặt định danh tài sản.

Ông nhấn mạnh thời gian tới, đất nền dự án có pháp lý tốt gần như rất hiếm, sản phẩm hiện tại còn trên thị trường sẽ thu hút người mua nhiều, đặc biệt là sản phẩm có quy hoạch tốt, hạ tầng tốt. Tâm điểm thị trường thuộc về các dự án đất nền có yếu tố khả thi trong vấn đề hình thành đô thị, hưởng lợi từ hạ tầng, thu hút người đến ở.

Trong khi đó, căn hộ vẫn là "trục xương sống" đô thị trong ít nhất 5 năm tới, phục vụ nhu cầu an cư của giới trẻ, tập trung mạnh vào các dự án đa tiện ích và được phát triển theo mô hình TOD. Căn hộ nội thành dưới 50 triệu đồng/m2 gần như biến mất do chi phí đất sát giá thị trường.

Song song với đó, sự thay đổi trong dòng tiền và tâm lý nhà đầu tư cũng khiến phân khúc này mất dần lợi thế. Trước đây, đất nền được xem là kênh đầu tư “giữ tiền an toàn”, dễ tăng giá và dễ bán lại. Nhưng sau giai đoạn thị trường trầm lắng kéo dài, nhiều nhà đầu tư nhận ra rằng đất nền xa trung tâm, thiếu hạ tầng hoặc chưa hình thành dân cư có thể rơi vào tình trạng “chôn vốn” nhiều năm. Khi chi phí vốn tăng, khả năng vay ngân hàng khó hơn và áp lực tài chính lớn hơn, nhà đầu tư buộc phải chuyển sang những tài sản có khả năng khai thác hoặc tạo dòng tiền. Điều này khiến đất nền thuần đầu cơ mất dần sức hút, đặc biệt tại các khu vực chỉ tăng giá nhờ tin đồn quy hoạch hoặc kỳ vọng hạ tầng trong tương lai xa.

Tuy vậy, nói “hết cửa” phân lô bán nền không có nghĩa là phân khúc này biến mất hoàn toàn. Trên thực tế, đất nền vẫn có nhu cầu lớn trong văn hóa sở hữu của người Việt. Nhưng thay vì phát triển tràn lan, đất nền trong chu kỳ mới sẽ chỉ tồn tại ở những khu vực có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng hoàn chỉnh và nhu cầu ở thực cao. Nói cách khác, thị trường không còn chỗ cho những dự án phân lô tự phát, thiếu pháp lý và dựa vào đầu cơ. “Cánh cửa” không đóng lại hoàn toàn, nhưng đã thu hẹp đáng kể, chỉ mở cho những dự án bài bản và có giá trị thực.