Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh đứng trước cơ hội tăng trưởng mới, “giải khát” nhà ở bình dân?

Cơ hội mới

Mới đây, UBND TP.HCM báo cáo Chính phủ đề án sáp nhập của TP.HCM mới. Theo đó, TP.HCM mới rộng 6.772 km2, dân số hơn 13,7 triệu người. Quy mô kinh tế, tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) của TP.HCM mới là 2,71 triệu tỷ đồng, chiếm gần 24% trong tổng quy mô kinh tế hiện nay. Theo lộ trình, TP.HCM mới đi vào hoạt động từ ngày 15/9 sẽ mang đến những kỳ vọng mới cho người dân, doanh nghiệp và nền kinh tế.

Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM, việc sáp nhập sẽ tạo ra một trung tâm kinh tế - đô thị mới có sức cạnh tranh mạnh mẽ, phát huy tối đa các lợi thế tự nhiên, địa lý và cơ sở hạ tầng của ba địa phương. Vị trí liền kề và hệ thống giao thông kết nối đồng bộ giữa ba địa phương giúp việc quy hoạch không gian kinh tế, đô thị thuận lợi và hiệu quả hơn. Quỹ đất mở rộng, tạo điều kiện cho các chiến lược giãn dân, phát triển đô thị vệ tinh và xây dựng các khu đô thị mới hiện đại. Bên cạnh đó, hạ tầng giao thông dự kiến được đồng bộ hóa, đặc biệt là hệ thống đường bộ, đường thủy và cảng biển sẽ tăng cường khả năng liên kết vùng và nâng cao năng lực logistics.

Khi không còn bị giới hạn bởi quy hoạch cấp tỉnh, sẽ mở ra cơ hội phát triển quỹ đất mới, thúc đẩy thị trường bất động sản vùng ven với loạt dự án nhà ở, đô thị vệ tinh phục vụ nhu cầu giãn dân, công nghiệp và dịch vụ.

Theo đó, Bình Dương - một trong những địa phương phát triển công nghiệp hàng đầu sẽ chuyển mình mạnh mẽ khi trở thành một phần của vùng đô thị trung tâm thay vì chỉ là vệ tinh của TP.HCM. Điều này giúp định vị lại giá trị bất động sản, đặc biệt tại các khu vực giáp ranh như Thuận An (hay còn gọi là Đông Bắc TP.HCM) - nơi có sẵn hạ tầng giao thông và dịch vụ.

Sau sáp nhập, các khu giáp ranh TP.HCM như khu Đông Bắc không chỉ có tiềm năng trở thành nơi an cư lý tưởng, mà còn có thể phát triển thành cụm đô thị sáng tạo nhờ vào quỹ đất lớn, nhiều dư địa tăng giá và kết nối giao thông thuận tiện. Trong bối cảnh TP.HCM đang đối mặt với áp lực dân số và hạ tầng quá tải, xu hướng giãn dân sẽ là tất yếu.

Nhà ở bình dân được “giải khát”?

Với không gian phát triển mở rộng và hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh, thị trường bất động sản sẽ được hưởng lợi, kéo theo nhu cầu vốn và tín dụng tăng trưởng. Tuy nhiên, do mạng lưới tổ chức tín dụng đã phủ khắp cả nước, việc tái phân bổ dòng vốn không phải là yếu tố quyết định. Điều quan trọng là các dự án phải khả thi, đáp ứng đúng yêu cầu và nguyên tắc tín dụng để nguồn vốn phát huy hiệu quả.

Dự báo 2025, thị trường tiếp tục hồi phục nhờ kinh tế vĩ mô ổn định, nhu cầu nhà ở tăng và chính sách tín dụng nới lỏng.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Thị trường Savills TPHCM, cho rằng việc sáp nhập để hình thành siêu đô thị sẽ giúp tinh giản thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp phát triển dự án nhờ xóa bỏ cấp quận, huyện. Việc mở rộng đối tượng mua nhà ở xã hội cho cả người ngoài tỉnh, cùng với nguồn quỹ đất dồi dào cho các dự án mới từ tỉnh thành lân cận, đang góp phần giải bài toán thiếu hụt nhà ở.

Tuy nhiên, điều này chưa phải là yếu tố đủ. Quỹ đất mới sẽ cần phải đi kèm với việc phát triển hạ tầng kết nối với trung tâm thành phố và các khu vực phát triển khác, bà Trang Lê, Tổng giám đốc JLL Việt Nam nhận định.

Cụ thể, để giải bài toán giãn dân từ trung tâm ra vùng ven, TPHCM cần đẩy nhanh đầu tư hạ tầng giao thông công cộng như metro, xe bus nhanh nhằm tăng kết nối và thu hút người dân, doanh nghiệp. Đồng thời, phát triển đô thị tích hợp quy mô lớn tại các cực tăng trưởng mới như Dĩ An, Bến Cát, Phú Mỹ, Long Thành theo mô hình "thành phố trong thành phố", đầy đủ tiện ích để giữ chân cư dân.

Ngoài ra, cần chính sách đa dạng nguồn cung, khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, nhà giá phù hợp cho người lao động và chuyên gia tại các khu công nghiệp, đô thị vùng ven.