Thị trường bất động sản tiếp tục phân hóa rõ rệt, sẽ đi vào quỹ đạo ổn định hơn

Chuyển từ “điều chỉnh mạnh” sang “cân bằng mới”

Ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho biết, trong quý I-2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 24.000 giao dịch, tương đương tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung sơ cấp đạt 47%. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 58%, tương đương hơn 22.000 giao dịch. So với quý trước, tỷ lệ hấp thụ giảm nhẹ một phần do quý I rơi vào thời điểm Tết Nguyên đán.

Đáng chú ý, hành vi người mua đã có sự thay đổi rõ rệt: không còn chạy theo tâm lý đám đông mà ưu tiên các sản phẩm có pháp lý minh bạch, khả năng khai thác tốt và đáp ứng nhu cầu ở thực. Thanh khoản vì vậy không còn phụ thuộc đơn thuần vào mức giá, mà ngày càng gắn với giá trị sử dụng và tiềm năng khai thác thực tế của sản phẩm.

Căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò “đầu tàu” dẫn dắt thanh khoản thị trường, chiếm tới 69% tổng lượng giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới của phân khúc này đạt khoảng 60% (tương đương gần 15.000 giao dịch), dù giảm 13% so với quý trước, nhưng vẫn phản ánh sức cầu ổn định từ nhu cầu ở thực. Đặc biệt, các dự án có mức giá cạnh tranh hơn mặt bằng chung ghi nhận tỷ lệ hấp thụ gần như 100%; các dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ đảm bảo và phục vụ nhu cầu ở thực vẫn duy trì thanh khoản tốt.

Cũng theo ông Lê Đình Chung, nhìn lại tổng thể, thị trường BĐS quý I-2026 đang bước vào một trong những giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ nhất trong nhiều năm trở lại đây. Quá trình này không chỉ xuất phát từ các yếu tố nội tại của thị trường mà còn chịu tác động trực tiếp từ các biến số vĩ mô như lãi suất, tỷ giá, áp lực lạm phát và những bất ổn địa chính trị toàn cầu… Tuy nhiên, chính trong quá trình sàng lọc đó, cấu trúc thị trường đang dần được tái định hình theo hướng chất lượng, an toàn và bền vững hơn.

“Về dài hạn, triển vọng phát triển bền vững của thị trường BĐS là hoàn toàn có cơ sở, khi nền kinh tế tiếp tục được điều hành theo hướng tăng trưởng tích cực, hệ thống hạ tầng không ngừng được đầu tư và mở rộng”, ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho hay.

Triển vọng mới: Chu kỳ phát triển bền vững

Giai đoạn 2026–2028 được nhiều chuyên gia nhận định sẽ mở ra một chu kỳ phát triển bền vững hơn cho thị trường bất động sản tại Việt Nam sau khi đã trải qua quá trình thanh lọc và tái cấu trúc sâu rộng. Nếu giai đoạn trước đây thị trường thường vận động theo mô hình “tăng nóng – siết chặt – điều chỉnh mạnh”, thì chu kỳ mới nhiều khả năng sẽ chuyển sang trạng thái tăng trưởng ổn định, có kiểm soát và dựa nhiều hơn vào nhu cầu thực. Đây là bước chuyển quan trọng đánh dấu sự trưởng thành của thị trường sau hơn một thập kỷ phát triển nhanh.

Một trong những nền tảng quan trọng nhất cho chu kỳ bền vững là yếu tố nhân khẩu học và đô thị hóa. Việt Nam đang bước vào giai đoạn “dân số vàng” với tốc độ đô thị hóa tiếp tục tăng nhanh, kéo theo nhu cầu nhà ở lớn và kéo dài trong nhiều năm. Mỗi năm, hàng trăm nghìn hộ gia đình mới hình thành tại các đô thị lớn và khu công nghiệp, tạo ra nhu cầu nhà ở thực bền vững. Khác với các giai đoạn trước khi thị trường phụ thuộc nhiều vào đầu cơ, động lực tăng trưởng trong giai đoạn 2026–2028 sẽ dựa nhiều hơn vào nhu cầu ở thật, đặc biệt là phân khúc căn hộ và nhà ở vừa túi tiền.

Bên cạnh đó, sự hoàn thiện dần của hệ thống pháp lý được kỳ vọng sẽ tạo ra môi trường minh bạch và ổn định hơn cho thị trường.

Nguồn vốn cũng được kỳ vọng sẽ ổn định hơn trong giai đoạn tới. Sau thời kỳ siết chặt tín dụng và kiểm soát trái phiếu doanh nghiệp, thị trường tài chính đang dần hình thành cơ chế cấp vốn lành mạnh hơn cho bất động sản. Ngân hàng sẽ ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng và nhu cầu thực, trong khi doanh nghiệp buộc phải giảm đòn bẩy tài chính và tăng vốn tự có. Điều này khiến tốc độ phát triển dự án có thể chậm hơn, nhưng đổi lại chất lượng dự án và tính an toàn của thị trường sẽ được cải thiện đáng kể.

Một đặc điểm quan trọng của chu kỳ bền vững là mức tăng giá sẽ không còn quá cao như trước. Thay vì những cơn sốt tăng giá 20–30% mỗi năm, thị trường có thể duy trì mức tăng ổn định khoảng 5–10%/năm, phù hợp với tốc độ tăng trưởng kinh tế và thu nhập của người dân. Đây là mức tăng lành mạnh, giúp bất động sản tiếp tục là kênh tích lũy tài sản dài hạn mà không tạo ra nguy cơ bong bóng.

Hành vi nhà đầu tư cũng sẽ thay đổi rõ rệt trong giai đoạn này. Nhà đầu tư cá nhân ngày càng ưu tiên chiến lược dài hạn, tập trung vào khả năng khai thác dòng tiền cho thuê và giá trị gia tăng bền vững. Tâm lý “lướt sóng” sẽ giảm mạnh, nhường chỗ cho tư duy đầu tư tài sản. Sự thay đổi này giúp thị trường giảm biến động và ổn định hơn theo thời gian.