Thị trường bất động sản: Thanh khoản có tín hiệu cải thiện nhưng chưa đều

Thanh khoản có cải thiện nhưng chưa đều

Trong bức tranh tổng thể của thị trường bất động sản tại Việt Nam, thanh khoản bắt đầu có sự phục hồi từ nửa cuối 2025 và tiếp tục kéo dài sang 2026. Tuy nhiên, mức độ cải thiện diễn ra không đồng đều giữa các phân khúc.

Phân khúc căn hộ chung cư, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, đang dẫn dắt thanh khoản toàn thị trường. Nhu cầu ở thực vẫn duy trì ổn định do tốc độ đô thị hóa cao, dân số trẻ và xu hướng dịch chuyển lao động về đô thị lớn. Các dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ tốt, chủ đầu tư uy tín thường ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khả quan.

Ngược lại, đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng vẫn phục hồi chậm. Sau giai đoạn tăng nóng, phân khúc đất nền đang trải qua quá trình tái định giá sâu. Nhà đầu tư không còn dễ dàng xuống tiền chỉ vì kỳ vọng tăng giá. Họ yêu cầu rõ ràng về quy hoạch, pháp lý và khả năng khai thác thực tế. Điều này khiến thanh khoản dù cải thiện nhưng vẫn ở mức thấp so với giai đoạn 2019–2021.

Có thể nói, thanh khoản tăng chủ yếu nhờ nhu cầu ở thực quay trở lại, chứ chưa phải do dòng tiền đầu cơ.

Theo Bộ Xây dựng, cả năm 2025 có 579.718 giao dịch, tăng 7,7% so với năm 2024. Nhưng tồn kho vẫn tăng lên khoảng 32.894 căn, nền. Điều đó cho thấy thanh khoản có cải thiện, nhưng chưa đủ mạnh để giải tỏa áp lực vốn.

Một trong những nguyên nhân khiến thị trường chưa thể phục hồi mạnh là nguồn cung mới còn hạn chế. Trong nhiều năm, vướng mắc pháp lý đã khiến hàng loạt dự án bị đình trệ, kéo dài thời gian triển khai.

Hệ quả là lượng sản phẩm mới ra thị trường vẫn thấp hơn nhiều so với nhu cầu thực tế, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Thị trường rơi vào nghịch lý: nhu cầu có nhưng nguồn cung phù hợp lại thiếu.

Phần lớn nguồn cung hiện nay thuộc phân khúc trung – cao cấp. Điều này khiến khả năng hấp thụ bị hạn chế, bởi người mua ở thực thường có ngân sách vừa phải. Khi sản phẩm không phù hợp với khả năng tài chính, thanh khoản khó có thể bứt phá.

Việc tháo gỡ pháp lý đang được thúc đẩy, nhưng quá trình này cần thời gian. Do đó, nguồn cung có thể cải thiện dần từ 2026–2027, chứ chưa thể tăng mạnh ngay.

Thị trường phân hóa rõ nét

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản trong quý I/2026 đã ghi nhận nhiều chuyển biến theo hướng tích cực, trong bối cảnh hành lang pháp lý tiếp tục được hoàn thiện. Những cải cách này không chỉ góp phần tháo gỡ các vướng mắc tồn đọng kéo dài ở nhiều dự án, mà còn mở ra điều kiện thuận lợi để triển khai nguồn cung mới, tạo động lực cho thị trường phục hồi. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý hơn cả là thị trường đang bước vào một giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ nhất trong nhiều năm trở lại đây.

Theo ông Đính, quá trình này không chỉ xuất phát từ nội tại của thị trường, mà còn chịu tác động trực tiếp từ các yếu tố vĩ mô như tỷ giá, áp lực lạm phát và những bất ổn địa chính trị toàn cầu. Chính sự cộng hưởng của các yếu tố này đã tạo ra một “phép thử” toàn diện đối với sức chịu đựng và năng lực thích ứng của các chủ thể tham gia thị trường.

Dù vậy, ở một góc nhìn tích cực, việc sàng lọc đang góp phần tái định hình cấu trúc thị trường theo hướng chất lượng, an toàn và bền vững hơn. Thị trường hiện vận hành trong trạng thái “kép”: vừa chịu áp lực từ các biến số bên ngoài, vừa tự điều chỉnh thông qua quá trình tái cấu trúc nội tại.

Ở góc độ nguồn cung, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết, toàn thị trường ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm nhà ở thương mại mở bán trong quý I/2026. Trong đó, nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm, giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn cao gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2025. Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung đang có sự dịch chuyển rõ rệt từ trạng thái tập trung sang xu hướng đa cực, phân bổ đồng đều hơn giữa các vùng miền.

Đồng thời, cũng đang mở rộng ra các khu vực vùng ven và các đô thị mới, gắn với các dự án quy mô lớn và mô hình phát triển theo định hướng giao thông (TOD), đáp ứng các tiêu chuẩn xanh và bền vững.

Cùng với đó, thị trường bất động sản quý I/2026 còn chứng kiến sự chuyển biến rõ nét ở phía cầu. Theo bà Phạm Thị Miền, hành vi và tâm lý người mua đang thay đổi đáng kể trong bối cảnh chi phí vốn tăng cao và thanh khoản thị trường chưa thực sự phục hồi mạnh. Hiện nay người mua đã chuyển sang trạng thái “sợ chọn sai”.

Điều này khiến các tiêu chí lựa chọn sản phẩm trở nên khắt khe hơn, với ưu tiên hàng đầu là pháp lý minh bạch, khả năng khai thác dòng tiền ổn định và tiềm năng gia tăng giá trị bền vững trong dài hạn. Sự thay đổi này được phản ánh rõ trong diễn biến thanh khoản. Những dự án được đầu tư bài bản, đặc biệt là các khu đô thị tích hợp với hệ thống hạ tầng và tiện ích đồng bộ, pháp lý hoàn chỉnh và mức giá hợp lý, vẫn duy trì tỷ lệ hấp thụ tích cực, trở thành điểm sáng của thị trường.

Ngược lại, các sản phẩm thiếu kết nối hạ tầng và tiện ích – điển hình là phân khúc đất nền tại nhiều khu vực vẫn rơi vào trạng thái trầm lắng, cho thấy thanh khoản đang mang tính chọn lọc rất cao.