Thị trường bất động sản tháng 12/2025: Phục hồi sau “cú sốc” lãi suất

Tâm lý thị trường ổn định

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đối với bất động sản bán trong tháng 12 tăng khoảng 10% so với tháng trước. Lượng tin đăng bán và cho thuê cũng lần lượt tăng 8% và 10%, cho thấy tâm lý thị trường dần ổn định sau giai đoạn nhạy cảm về chi phí vốn.

Đà phục hồi diễn ra khá đồng đều trên cả nước. Hà Nội, TP.HCM (cũ), TP.HCM (mới) và các địa phương khác đều ghi nhận tăng trưởng dương, dù tốc độ có sự phân hóa.

Đáng chú ý, hai phân khúc từng chịu áp lực lớn là biệt thự và nhà mặt phố bắt đầu sôi động trở lại. Trong tháng 12, mức độ quan tâm với nhà mặt phố tăng khoảng 16%, biệt thự tăng 15% so với tháng 11; lượng tin đăng ở hai phân khúc này đều tăng hai chữ số.

Diễn biến này phản ánh sự trở lại có chọn lọc của dòng tiền, ưu tiên các sản phẩm có vị trí tốt, khả năng khai thác dòng tiền và giá trị sử dụng rõ ràng. Trong khi đó, chung cư, nhà riêng và đất nền duy trì mức tăng ổn định, cho thấy nhu cầu ở thực vẫn là trụ cột của thị trường.

Điểm tựa lớn nhất cho sự phục hồi của thị trường chính là lãi suất ổn định ở mức thấp hơn. Việc Ngân hàng Nhà nước duy trì chính sách điều hành linh hoạt, tạo điều kiện để mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà duy trì dưới ngưỡng hai chữ số, đã tác động mạnh đến tâm lý người mua.

Khác với giai đoạn “sốt nóng” trước đây, sự trở lại của dòng tiền lần này mang tính chọn lọc rõ rệt. Người mua nhà ở thực bắt đầu quay lại thị trường khi bài toán tài chính trở nên “dễ thở” hơn, trong khi nhà đầu tư cũng thận trọng hơn, ưu tiên các sản phẩm có khả năng khai thác thực thay vì kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn.

Xét dài hạn, giá rao bán bất động sản trên toàn quốc tiếp tục xu hướng tăng trong hai năm qua, trong đó chung cư là phân khúc tăng mạnh nhất. Tính đến quý IV/2025, giá rao bán chung cư trung bình toàn quốc đã tăng khoảng 56% so với quý I/2024.

Nhận định về xu hướng thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng thị trường bất động sản cuối năm 2025 đã vượt qua giai đoạn nhạy cảm của biến động lãi suất, bước vào pha phục hồi có chọn lọc. Dòng tiền chưa quay lại ồ ạt nhưng đã xuất hiện rõ ở những phân khúc có giá trị thực và khả năng tạo dòng tiền.

Bước sang năm 2026, cùng với các chính sách minh bạch hóa dữ liệu và việc triển khai định danh điện tử cho bất động sản theo Nghị định 357, thị trường được kỳ vọng sẽ vận hành theo hướng thực chất hơn, giảm dần các kỳ vọng đầu cơ ngắn hạn.

Phân khúc nào đang dẫn dắt phục hồi?

Trong tháng 12/2025, chung cư vẫn là phân khúc đóng vai trò chủ lực của thị trường. Tuy nhiên, sự phục hồi không diễn ra đồng đều ở mọi phân khúc giá. Căn hộ trung cấp, diện tích vừa phải, tổng giá trị phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số người mua tiếp tục ghi nhận sức cầu tốt. Trong khi đó, căn hộ cao cấp và hạng sang vẫn đối mặt với áp lực dư cung, thanh khoản cải thiện chậm hơn.

Thực tế cho thấy, phân khúc căn hộ chung cư phục vụ nhu cầu ở thực đang giữ vai trò chủ lực. Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất đã hạ về mức dễ tiếp cận hơn, nhóm khách hàng mua để ở – vốn bị “nén” nhu cầu suốt giai đoạn 2023–2024 – bắt đầu quay trở lại thị trường. Các dự án căn hộ trung cấp, có tổng giá trị vừa tầm tài chính, pháp lý rõ ràng và tiến độ xây dựng đảm bảo ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tích cực, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM. Khác với các chu kỳ trước, người mua không còn chạy theo quảng cáo hay kỳ vọng tăng giá nhanh, mà ưu tiên tính an toàn và khả năng sử dụng lâu dài.

Bên cạnh chung cư trung cấp, nhà ở liền thổ tại các khu vực có hạ tầng hoàn thiện cũng ghi nhận tín hiệu phục hồi sớm hơn so với mặt bằng chung. Dù giá vẫn neo ở mức cao, nhưng phân khúc này sở hữu lợi thế khan hiếm nguồn cung, đặc biệt tại các đô thị lớn. Giao dịch chủ yếu diễn ra ở thị trường thứ cấp, nơi người mua có thể thương lượng giá và đánh giá rõ hiện trạng tài sản. Tuy nhiên, thanh khoản của nhà liền thổ vẫn mang tính cục bộ, tập trung vào những khu vực đã hình thành cộng đồng dân cư và có tiềm năng khai thác kinh doanh hoặc cho thuê.

Ở chiều ngược lại, căn hộ cao cấp và hạng sang chưa thể đóng vai trò dẫn dắt phục hồi. Nguồn cung lớn, mức giá vượt xa khả năng chi trả của đa số người mua trong khi nhu cầu đầu tư suy giảm khiến phân khúc này phục hồi chậm hơn. Dù một số dự án có vị trí đẹp và thương hiệu chủ đầu tư lớn vẫn ghi nhận giao dịch, nhưng nhìn chung sức cầu chưa đủ mạnh để tạo hiệu ứng lan tỏa cho toàn thị trường.

Với Đất nền, sau giai đoạn giảm nhiệt mạnh cũng bắt đầu có tín hiệu “rục rịch”, nhưng chỉ tập trung tại những khu vực có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng hiện hữu và mức giá đã điều chỉnh về vùng hợp lý. Tâm lý “đánh nhanh thắng nhanh” gần như biến mất, nhường chỗ cho chiến lược đầu tư dài hạn.

Theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), sự phục hồi hiện nay phản ánh quá trình tái cấu trúc mạnh mẽ của thị trường. “Phân khúc có nhu cầu thực, đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền và căn hộ trung cấp, sẽ tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt. Thị trường không còn chỗ cho đầu cơ ngắn hạn, mà đang ưu tiên những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thật, có pháp lý minh bạch và giá trị sử dụng rõ ràng”, ông Đính nhận định.