Thị trường bất động sản tại nhiều địa phương “tăng nhiệt” đầu năm, dòng tiền đang rời khỏi đô thị

Sóng phục hồi lan ra các thị trường tỉnh

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài 2022–2024, thị trường bước vào năm mới với tâm lý tích cực hơn. Lãi suất giảm, tín dụng nới lỏng có kiểm soát, cùng với việc nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý đã giúp thanh khoản cải thiện. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là sự phục hồi không còn tập trung chủ yếu ở đô thị lớn mà lan rộng sang các tỉnh, đặc biệt là những khu vực có hạ tầng và công nghiệp phát triển.

Tại nhiều địa phương ven đô hoặc các tỉnh có khu công nghiệp, lượng tìm kiếm đất nền, nhà phố và căn hộ giá vừa túi tiền tăng mạnh. Các sàn giao dịch ghi nhận lượng khách hỏi mua tăng từ 20–40% so với cuối năm trước. Dù chưa đạt mức sôi động như thời kỳ sốt đất, nhưng rõ ràng thị trường đang bước vào giai đoạn “ấm dần”.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, một xu hướng nổi bật trong giai đoạn đầu năm 2026 là sự dịch chuyển của dòng tiền khỏi các đô thị đã đạt mặt bằng giá cao để tìm đến các khu vực còn dư địa tăng trưởng. Những địa phương có nền tảng hạ tầng giao thông và công nghiệp tốt đang ghi nhận mức độ quan tâm tăng vọt.

Cụ thể, Đà Nẵng dẫn đầu với mức tăng 29% so với cùng kỳ năm trước. Theo sau là Huế (21%), Bắc Ninh (17%), Khánh Hòa (15%) và Hải Phòng (13%). Sự phân hóa này minh chứng cho việc nhà đầu tư đang tìm kiếm những thị trường có động lực kinh tế thực thụ thay vì chạy theo các cơn sốt đất ảo.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định đây là thời điểm thuận lợi cho những người mua có sẵn dòng tiền mặt. Khách hàng hiện có nhiều lựa chọn hơn và khả năng đàm phán giá tốt hơn trong một thị trường minh bạch. Về dài hạn, bất động sản vẫn là kênh trú ẩn dòng tiền ổn định, nhưng yếu tố giá trị thực sẽ đóng vai trò dẫn dắt toàn bộ chu kỳ phát triển mới.

Dòng tiền đang “rời khỏi đô thị”

Tại các đô thị lớn, đặc biệt là phân khúc căn hộ, giá đã tăng mạnh trong nhiều năm liên tiếp. Ở nhiều khu vực, mức giá căn hộ mới đã tiệm cận hoặc vượt ngưỡng 70–100 triệu đồng/m2. Với nhà đầu tư cá nhân, biên lợi nhuận kỳ vọng ngày càng thu hẹp.

Khi giá đã ở vùng cao, khả năng tăng nhanh trong ngắn hạn trở nên khó khăn hơn. Điều này khiến nhà đầu tư bắt đầu tìm kiếm những thị trường có dư địa tăng giá lớn hơn.

Một thực tế dễ nhận thấy là phân khúc cao cấp tại đô thị đang đối mặt với bài toán hấp thụ. Nguồn cung mới vẫn chủ yếu thuộc nhóm trung – cao cấp, trong khi nhu cầu thực tập trung nhiều hơn ở phân khúc vừa túi tiền. Sự lệch pha cung – cầu khiến nhiều nhà đầu tư e dè, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính.

Trong khi đó, trước đây, bất động sản đô thị hấp dẫn nhờ khả năng cho thuê tốt. Tuy nhiên, khi giá tăng nhanh hơn giá thuê, lợi suất cho thuê giảm xuống mức 2–4%/năm, thấp hơn nhiều so với giai đoạn trước. Điều này làm giảm sức hút với dòng tiền đầu tư dài hạn.

Bên cạnh yếu tố giá, thanh khoản ở một số phân khúc đô thị đang có dấu hiệu chững lại, nhất là nhóm sản phẩm trung – cao cấp. Nguồn cung mới phần lớn vẫn thuộc phân khúc giá cao, trong khi nhu cầu thực lại tập trung vào sản phẩm vừa túi tiền. Sự lệch pha này khiến tốc độ giao dịch chậm hơn, thời gian nắm giữ tài sản kéo dài, làm giảm sức hấp dẫn đối với dòng tiền đầu tư.

Thêm vào đó, lợi suất cho thuê tại các thành phố lớn đã giảm đáng kể do giá tài sản tăng nhanh hơn giá thuê. Nhiều nhà đầu tư tính toán rằng việc bỏ ra hàng tỷ đồng nhưng chỉ thu về mức lợi suất 2–4% mỗi năm không còn hấp dẫn như trước, đặc biệt khi so sánh với cơ hội tăng giá ở các thị trường mới.

Trong khi đó, các địa phương lại nổi lên nhờ sự cộng hưởng của nhiều yếu tố thuận lợi. Hạ tầng giao thông phát triển mạnh mẽ giúp rút ngắn khoảng cách di chuyển giữa đô thị và vùng ven, khiến việc sinh sống hoặc đầu tư tại tỉnh trở nên thực tế hơn. Đồng thời, làn sóng mở rộng khu công nghiệp và dòng vốn FDI đã tạo ra nhu cầu nhà ở thực sự tại nhiều địa phương, từ chuyên gia, kỹ sư cho đến lực lượng lao động trẻ.

Điều này giúp bất động sản tỉnh không còn bị xem là kênh đầu cơ thuần túy mà dần trở thành tài sản có thể khai thác dòng tiền cho thuê ổn định. Với cùng số vốn, nhà đầu tư có thể sở hữu tài sản diện tích lớn hơn, giá thấp hơn và tiềm năng tăng trưởng dài hạn cao hơn so với đô thị.

Tuy nhiên, nói dòng tiền “rời khỏi đô thị” không có nghĩa là đô thị mất đi vai trò trung tâm. Thực chất, đây là quá trình phân bổ lại danh mục đầu tư. Nhà đầu tư vẫn giữ một phần tài sản ở đô thị như kênh tích sản an toàn, nhưng đồng thời mở rộng sang các thị trường tỉnh để tìm kiếm biên lợi nhuận tốt hơn.

Xu hướng này phản ánh sự trưởng thành của nhà đầu tư sau giai đoạn thị trường biến động mạnh: thay vì tập trung vào một thị trường duy nhất, họ lựa chọn chiến lược đa dạng hóa để giảm rủi ro và tối ưu hiệu quả dài hạn. Dòng tiền vì thế không biến mất khỏi đô thị, mà đang lan tỏa rộng hơn, góp phần định hình một chu kỳ phát triển cân bằng và bền vững hơn cho thị trường bất động sản.