Thị trường bất động sản sôi động trong thận trọng, phân khúc nào “dẫn dắt”?

Sôi động nhưng cũng thận trọng

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài từ cuối 2022 đến hết 2024 và bước phục hồi thăm dò trong năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam bước sang năm 2026 với một trạng thái đặc biệt: giao dịch gia tăng rõ rệt, dòng tiền quay trở lại, nhiều dự án tái khởi động – nhưng tâm lý nhà đầu tư và người mua nhà vẫn thận trọng hơn rất nhiều so với các chu kỳ “nóng” trước đây. Năm 2026 vì thế được nhìn nhận là giai đoạn “sôi động trong thận trọng”, nơi sự phục hồi có chọn lọc thay vì tăng trưởng đồng loạt.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, điểm nghẽn pháp lý đã được tháo gỡ từng bước, niềm tin được củng cố sẽ là bệ phóng cho nguồn cung.

Dòng tiền sẽ tiếp tục đổ vào bất động sản nhưng có sự chọn lọc khắt khe hơn. Người mua và nhà đầu tư sẽ ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ và uy tín chủ đầu tư. Phân khúc căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt. Đây là nền tảng để thị trường phát triển lành mạnh, giảm thiểu tình trạng đầu cơ và hướng tới sự bền vững dài hạn.

Tuy nhiên, Thứ trưởng cũng nhấn mạnh, năm 2026 thị trường vẫn còn những nút thắt. Đầu tiên là sự lệch pha cung - cầu khi dư thừa phân khúc cao cấp nhưng lại thiếu sản phẩm giá rẻ. Thứ hai là giá bất động sản có xu hướng tăng nhưng chưa phản ánh đúng giá trị thực do tình trạng đầu cơ, găm hàng. Thứ ba là hệ thống cơ sở dữ liệu về giao dịch, giá cả chưa hoàn thiện, dẫn đến hiện tượng "hai giá" gây nhiễu loạn thông tin.

"Quá trình sàng lọc trong năm 2025 vừa qua là tất yếu. Những doanh nghiệp yếu kém về quản trị, phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính đã bị loại bỏ. Những cái tên còn trụ lại là những doanh nghiệp có năng lực tài chính và định hướng phát triển thực chất", Thứ trưởng nhấn mạnh.

Cũng theo Thứ trưởng, dấu ấn nổi bật nhất năm 2025 là bất động sản đã khẳng định là trụ cột quan trọng, tác động lan tỏa tới hơn 30 ngành, lĩnh vực khác nhau. Tuy nhiên, giai đoạn vừa qua thị trường đối mặt nhiều khó khăn do ảnh hưởng của cả yếu tố trong và ngoài nước. Cơ cấu sản phẩm chưa hợp lý, dư thừa phân khúc cao cấp nhưng thiếu nhà ở phù hợp khả năng chi trả của đại đa số người dân, đặc biệt là nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, thời gian vừa qua là thời gian có nhiều khó khăn đối với nền kinh tế Việt Nam nói chung, thị trường bất động sản nói riêng.

Phân khúc nào dẫn dắt?

Trạng thái “sôi động trong thận trọng” có thể xem là tín hiệu tích cực. Thị trường không còn phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Thay vào đó, động lực chính đến từ nhu cầu ở thực, quá trình đô thị hóa và tăng trưởng kinh tế ổn định.

Năm 2026 có thể chưa phải là năm bùng nổ mạnh mẽ, nhưng là năm đặt nền móng cho chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn. Giá nhà vẫn tăng, nhưng theo nhịp độ hợp lý hơn. Dòng tiền quay lại, nhưng có chọn lọc. Nhà đầu tư tham gia, nhưng với tâm thế phòng thủ và dài hạn.

Cũng theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, trong bối cảnh đó của thị trường, phân khúc căn hộ và nhà ở phục vụ nhu cầu thực tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt.

Đáng chú ý, người mua nhà ở thực năm 2026 có xu hướng lựa chọn kỹ hơn về pháp lý, tiến độ xây dựng và chất lượng vận hành thay vì chạy theo thông tin quảng bá. Những dự án có sổ hồng rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và tiện ích đồng bộ thường đạt tỷ lệ hấp thụ 60–80% ngay trong các đợt mở bán đầu tiên. Ngược lại, dự án chậm tiến độ hoặc pháp lý chưa hoàn chỉnh dù giá cạnh tranh vẫn gặp khó trong khâu bán hàng. Điều này buộc chủ đầu tư phải nâng cao tiêu chuẩn phát triển, minh bạch thông tin và tối ưu chính sách thanh toán thay vì dựa vào tâm lý “mua nhanh kẻo hết”.

Bên cạnh căn hộ, nhà ở thấp tầng phục vụ nhu cầu ở thực tại các đô thị vệ tinh cũng ghi nhận tín hiệu tích cực, nhưng thanh khoản chỉ tập trung ở những khu vực có kết nối giao thông thuận lợi và dân cư hiện hữu. Thị trường không còn chấp nhận mức giá bị đẩy lên quá cao so với giá trị sử dụng thực tế. Có thể nói, khi phân khúc căn hộ và nhà ở đáp ứng nhu cầu ở thực giữ vai trò dẫn dắt, thị trường năm 2026 đang vận hành theo hướng an toàn và bền vững hơn, giảm dần sự phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn và quay về giá trị cốt lõi của bất động sản: đáp ứng nhu cầu an cư lâu dài.

Thậm chí, theo các nghiên cứu gần đây, phần lớn người Việt Nam ở nước ngoài khi đầu tư bất động sản tại Việt Nam thường ưu tiên phân khúc căn hộ chung cư.

Lý giải cho xu hướng này, ông Powell cho rằng cơ chế thanh toán linh hoạt là một trong những yếu tố quan trọng.

Căn hộ thường được bán theo hình thức hình thành trong tương lai, với tiến độ thanh toán giãn theo từng giai đoạn, phù hợp hơn so với việc mua nhà đất yêu cầu thanh toán một lần với giá trị lớn. Trong nhiều trường hợp, các chủ đầu tư còn có chính sách hỗ trợ tài chính, giúp giảm áp lực dòng tiền cho nhà đầu tư.

Ngoài ra, nhiều nhà đầu tư Việt kiều có mức độ quen thuộc nhất định với các chủ đầu tư lớn, đặc biệt là các doanh nghiệp có yếu tố quốc tế, từ đó tạo thêm niềm tin khi tham gia thị trường. Căn hộ thường được xem là bước tiếp cận ban đầu phù hợp để “thử thị trường” trước khi đưa ra các quyết định đầu tư với quy mô lớn hơn.