Thị trường bất động sản phục hồi nhưng chưa “khỏe”, giá nhà vẫn là “nút thắt lớn”

Vẫn còn nhiều thách thức

Sau khi chính sách tiền tệ được nới lỏng từ giữa 2023, mặt bằng lãi suất vay mua nhà giảm đáng kể so với đỉnh cao trước đó. Điều này giúp nhu cầu ở thực quay trở lại, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM.

Thanh khoản thị trường đã cải thiện theo từng quý. Số lượng giao dịch căn hộ, nhà ở thấp tầng và đất nền tại nhiều khu vực bắt đầu tăng trở lại. Các chủ đầu tư cũng tích cực tung chính sách bán hàng linh hoạt như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, chiết khấu cao để kích cầu.

Tuy nhiên, sự phục hồi không diễn ra đồng đều trên toàn thị trường. Một số phân khúc phục hồi nhanh hơn như căn hộ trung cấp – phục vụ nhu cầu ở thực. Trong khi đó, phân khúc cao cấp và đất nền đầu cơ vẫn phục hồi chậm do tâm lý nhà đầu tư còn thận trọng.

Thực tế cho thấy thị trường đã “qua đáy”, nhưng chưa đủ lực để tăng trưởng mạnh.

Trong một chia sẻ mới đây, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng về nền tảng dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có nhiều dư địa phát triển nhờ nhu cầu đầu tư và tăng trưởng cao của một nền kinh tế đang phát triển.

Trong khoảng hai thập kỷ qua, thị trường đã ghi nhận tốc độ tăng trưởng mạnh cùng với sự hoàn thiện dần về thể chế. Tuy nhiên, giai đoạn 2020 - 2024 đã chứng kiến những biến động lớn do tác động từ kinh tế toàn cầu và các hạn chế nội tại. Dù thị trường bắt đầu phục hồi từ năm 2024 - 2025 nhờ sự điều hành linh hoạt của Chính phủ nhưng đến nay sức khỏe nhìn chung vẫn chưa thực sự ổn định.

Theo ông Đính, một số vấn đề nổi bật vẫn tồn tại như nguồn cung mất cân đối, thiếu sản phẩm phù hợp với nhu cầu đại đa số người dân trong khi phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng lớn. Ở phía cầu, nhu cầu vẫn duy trì nhưng thiếu định hướng, đặc biệt là sự gia tăng của hoạt động đầu cơ ngắn hạn. Trong khi đó, dòng vốn không còn tập trung mạnh vào bất động sản mà phân bổ sang nhiều lĩnh vực khác, khiến hiệu quả sử dụng vốn chưa cao và vòng quay vốn chậm.

Hệ quả là thị trường chưa đáp ứng tốt nhu cầu ở thực và vẫn tiềm ẩn rủi ro. "Tôi cho rằng thị trường vẫn chưa thực sự khỏe. Ở một số khu vực, cả nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp đều có thể gặp khó khăn nếu lựa chọn sai", ông Đính nhận định.

Giá nhà vẫn là rào cản lớn

Giá nhà đang trở thành bài toán cốt lõi quyết định sức khỏe thực sự của thị trường bất động sản Việt Nam. Trong nhiều năm qua, mặt bằng giá nhà tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM liên tục leo thang, thậm chí tăng nhanh hơn nhiều so với tốc độ tăng thu nhập của người dân. Nếu trước đây việc sở hữu một căn nhà được xem là mục tiêu có thể đạt được sau 10–15 năm tích lũy, thì hiện nay con số này đã kéo dài lên 20–25 năm, thậm chí lâu hơn đối với người trẻ. Khoảng cách ngày càng lớn giữa giá nhà và thu nhập đang tạo ra áp lực không chỉ với người mua mà còn với chính sự phát triển bền vững của thị trường.

Vấn đề lớn nhất của giá nhà hiện nay không nằm ở việc “tăng hay giảm”, mà là sự mất cân đối giữa cung và cầu trong thời gian dài. Nguồn cung nhà ở vừa túi tiền – phân khúc có nhu cầu lớn nhất – lại thiếu hụt nghiêm trọng. Trong khi đó, thị trường nhiều năm trước từng tập trung mạnh vào phân khúc trung – cao cấp, nơi biên lợi nhuận hấp dẫn hơn cho doanh nghiệp. Hệ quả là cơ cấu sản phẩm bị lệch pha: người cần nhà để ở thì khó mua được, còn sản phẩm cao cấp lại phục hồi chậm do tệp khách hàng hạn chế. Khi nhu cầu ở thực không được đáp ứng đầy đủ, giá nhà càng bị đẩy lên cao do cạnh tranh nguồn cung khan hiếm.

Bên cạnh yếu tố cung – cầu, chi phí phát triển dự án tăng mạnh trong những năm gần đây cũng góp phần khiến giá nhà khó giảm. Giá đất, chi phí giải phóng mặt bằng, vật liệu xây dựng, lãi vay, chi phí pháp lý… đều tăng đáng kể sau đại dịch. Những yếu tố này buộc chủ đầu tư phải thiết lập mặt bằng giá mới để đảm bảo hiệu quả tài chính. Vì vậy, kỳ vọng giá nhà giảm sâu gần như không thực tế trong bối cảnh hiện nay. Thị trường có thể chững lại hoặc tăng chậm, nhưng rất khó xảy ra kịch bản giảm mạnh trên diện rộng.

Để giải quyết nút thắt giá nhà, điều quan trọng nhất là tăng mạnh nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả. Điều này bao gồm việc đẩy nhanh cải cách pháp lý, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, phát triển nhà ở xã hội và khuyến khích doanh nghiệp tham gia phân khúc vừa túi tiền. Khi nguồn cung tăng và cơ cấu sản phẩm cân bằng hơn, áp lực tăng giá sẽ được giảm bớt một cách tự nhiên.

Ngoài ra, cần có chính sách tín dụng dài hạn ổn định cho người mua ở thực, giúp họ tiếp cận nguồn vốn với chi phí hợp lý. Song song đó, việc kiểm soát đầu cơ, tích trữ bất động sản cũng đóng vai trò quan trọng để tránh tình trạng giá bị đẩy lên quá nhanh so với nhu cầu thực.