Thị trường bất động sản phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh và bền vững

“Căn bệnh” lệch pha cung – cầu

Trong chu kỳ tăng trưởng nóng 2018–2021, nguồn cung bất động sản được phát triển dựa nhiều vào kỳ vọng tăng giá hơn là nhu cầu ở thực. Hàng loạt dự án cao cấp, hạng sang, biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse… ra đời với mức giá vượt xa thu nhập trung bình của đại bộ phận người dân.

Đến khi tín dụng bị siết chặt, trái phiếu doanh nghiệp bị kiểm soát và lãi suất tăng cao, thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc. Lúc này, điểm nghẽn lớn nhất xuất hiện: người cần mua nhà thì không mua được, người có sản phẩm để bán thì không bán được.

Ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, nhu cầu nhà ở thực vẫn rất lớn. Mỗi năm, hàng trăm nghìn người nhập cư, hàng chục nghìn cặp vợ chồng trẻ cần chỗ ở ổn định. Nhưng phần lớn nguồn cung trên thị trường lại là căn hộ cao cấp, giá từ 60–100 triệu đồng/m2 hoặc cao hơn. Trong khi đó, phân khúc nhà ở vừa túi tiền lại khan hiếm.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, đánh giá thị trường BĐS về "thể chất" vẫn tích cực sau hơn 20 năm phát triển, đặc biệt nhờ động lực từ đầu tư công được đẩy mạnh trong giai đoạn 2024-2025. Tuy nhiên, thị trường vẫn đang tồn tại những "căn bệnh" nội tại như mất cân đối cung - cầu, lệch pha phân khúc và chất lượng sản phẩm chưa cao. Nguồn cung phục vụ đầu tư đang lấn át nhu cầu ở thực, trong khi các rào cản thể chế khiến dòng sản phẩm phù hợp bị ách tắc. "Nếu không sớm cải thiện, cùng với việc nhà đầu tư lựa chọn sai sản phẩm, nguy cơ khủng hoảng hoặc vỡ nợ có thể xảy ra" - ông cảnh báo.

Trong bối cảnh nguồn cung tăng nhưng giá không giảm, thanh khoản giảm và lãi suất tăng, hoạt động đầu cơ trên thị trường cũng bị thu hẹp đáng kể. Thị trường đang dần chuyển dịch từ “kỳ vọng tăng giá” sang dựa trên “giá trị sử dụng thực và hiệu quả khai thác”. Nói cách khác, thay vì mua BĐS chỉ để chờ tăng giá, nhà đầu tư ngày càng quan tâm hơn tới khả năng khai thác, dòng tiền và giá trị sử dụng dài hạn của sản phẩm.

Theo các chuyên gia, sự chuyển dịch này phần nào phản ánh hiệu quả của các chính sách điều hành vĩ mô, đặc biệt là quá trình hoàn thiện thể chế và siết chặt quản lý thị trường trong thời gian qua. Đây được xem là nền tảng quan trọng để thị trường BĐS phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh và bền vững hơn.

Tâm lý phòng thủ “lên ngôi”

Một yếu tố quan trọng khác tạo nên trạng thái “đóng băng” là sự lệch pha tâm lý giữa bên bán và bên mua. Theo đó, tâm lý phòng thủ đang đè nặng lên thị trường.

Nếu như trước đây, nhà đầu tư bị chi phối mạnh bởi nỗi sợ “mất cơ hội”, thì hiện nay nỗi sợ lớn nhất lại là “mất tiền”. Chính sự đảo chiều này đã khiến tâm lý phòng thủ dần trở thành trạng thái chủ đạo, tác động sâu sắc tới hành vi của cả người mua, nhà đầu tư lẫn chủ đầu tư.

Trước hết, có thể thấy sự thay đổi rõ rệt ở nhóm nhà đầu tư cá nhân – lực lượng từng đóng vai trò dẫn dắt nhiều cơn sốt đất. Trong giai đoạn thị trường tăng nóng, việc xuống tiền nhanh, chốt giao dịch trong vài ngày hoặc thậm chí vài giờ là chuyện bình thường. Quyết định mua bán khi đó thường dựa trên kỳ vọng tăng giá và hiệu ứng đám đông hơn là các phân tích tài chính dài hạn. Tuy nhiên, sau chu kỳ biến động mạnh, nhiều nhà đầu tư đã trải qua giai đoạn kẹt vốn, gánh lãi vay hoặc phải cắt lỗ. Những trải nghiệm này khiến họ trở nên thận trọng hơn bao giờ hết. Việc mua bất động sản giờ đây không còn là quyết định cảm tính, mà được cân nhắc như một khoản đầu tư dài hạn đòi hỏi tính toán dòng tiền, khả năng trả nợ và mức độ an toàn pháp lý.

Tâm lý phòng thủ còn thể hiện ở xu hướng “giữ tiền mặt” tăng lên. Thay vì dồn vốn vào bất động sản với kỳ vọng sinh lời nhanh, nhiều người lựa chọn gửi tiết kiệm hoặc phân bổ vốn sang các kênh an toàn hơn. Điều này không có nghĩa dòng tiền rời bỏ thị trường, mà đang tạm thời đứng ngoài để quan sát. Khi niềm tin chưa được khôi phục hoàn toàn, việc giữ thanh khoản cao trở thành chiến lược ưu tiên. Đây là một phản ứng tự nhiên sau giai đoạn thị trường biến động mạnh, phản ánh nhu cầu bảo toàn vốn trước khi nghĩ tới việc gia tăng tài sản.

Ở phía người mua nhà để ở, tâm lý phòng thủ cũng ngày càng rõ nét. Nếu trước đây, nhiều người sẵn sàng vay tối đa để sở hữu nhà sớm vì lo giá tăng, thì hiện nay họ cân nhắc kỹ hơn khả năng trả nợ trong dài hạn. Người mua không còn chạy theo diện tích lớn hay vị trí “đắc địa” bằng mọi giá, mà chú trọng tính thực tế: tổng chi phí sở hữu, chất lượng xây dựng, tiện ích thực tế, hạ tầng kết nối và đặc biệt là pháp lý. Quyết định mua nhà trở thành một quá trình kéo dài, có thể mất hàng tháng hoặc hàng năm để so sánh và đánh giá.