Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi nhưng có chọn lọc

Chu kỳ “sàng lọc” sau giai đoạn tăng trưởng nóng

Trong giai đoạn 2016–2019, bất động sản nghỉ dưỡng từng được xem là “ngôi sao sáng” của thị trường với tốc độ tăng trưởng nhanh, lượng dự án condotel – biệt thự biển – shophouse nghỉ dưỡng bùng nổ. Các điểm đến như Đà Nẵng, Nha Trang hay Phú Quốc trở thành tâm điểm thu hút dòng tiền đầu tư.

Tuy nhiên, cú sốc từ đại dịch cùng những vấn đề pháp lý kéo dài đã khiến phân khúc này bước vào giai đoạn điều chỉnh mạnh. Nhiều dự án chậm tiến độ, cam kết lợi nhuận không đạt kỳ vọng, thanh khoản giảm sâu. Báo cáo từ Savills Vietnam cho thấy lượng giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng trong năm 2023 giảm hơn 70% so với giai đoạn đỉnh cao.

Đây được xem là một quá trình “xì hơi” cần thiết sau thời kỳ phát triển nóng. Những dự án yếu kém về pháp lý, vận hành hoặc định vị sản phẩm không phù hợp dần bị loại bỏ khỏi cuộc chơi. Chính quá trình thanh lọc này đã tạo nền tảng cho chu kỳ phục hồi bền vững hơn.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting cho biết, nhìn tổng thể bức tranh bất động sản nghỉ dưỡng đến thời điểm hiện nay, có thể nói rằng phân khúc này chưa phục hồi như kỳ vọng.

Mặc dù ngành du lịch ghi nhận mức tăng trưởng tích cực, với doanh thu du lịch vượt mốc 1 tỷ đồng và lượng khách quốc tế đạt khoảng 21,2 triệu lượt, tăng 20,4% so với cùng kỳ trong năm 2025, song sự phục hồi của du lịch chưa đủ mạnh để tạo lực đẩy lan tỏa cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Theo ông Võ Hồng Thắng, năm 2026, nguồn cung và sức cầu của bất động sản nghỉ dưỡng có thể cải thiện nhất định, tuy nhiên khó kỳ vọng vào những đột biến rõ rệt trong ngắn hạn, không đồng đều trên diện rộng mà tập trung tại một số thị trường trọng điểm, hạ tầng kết nối thuận lợi và có khả năng duy trì dòng khách ổn định, trong khi các khu vực còn thiếu động lực khai thác thực tế sẽ phục hồi chậm hơn.

Thanh khoản dự báo vẫn mang tính chọn lọc cao, chủ yếu tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt, tiến độ triển khai minh bạch và gắn với các thương hiệu quản lý, vận hành uy tín. Ngược lại, những sản phẩm phụ thuộc quá lớn vào kỳ vọng tăng giá hoặc cam kết lợi nhuận ngắn hạn sẽ tiếp tục gặp khó.

Nhà đầu tư quay trở lại nhưng thận trọng hơn

Nếu như giai đoạn 2016–2019, thị trường từng chứng kiến làn sóng mua bán sôi động với tâm lý kỳ vọng lợi nhuận cao và quyết định xuống tiền khá nhanh, thì hiện nay nhà đầu tư đã trở nên thận trọng, kỹ tính và thực tế hơn rất nhiều. Những cú sốc về pháp lý, cam kết lợi nhuận không đạt kỳ vọng, cùng thời gian thanh khoản giảm sâu đã trở thành “bài học đắt giá”, buộc thị trường phải bước vào giai đoạn trưởng thành hơn.

Theo khảo sát của Savills Vietnam, nhóm nhà đầu tư quay lại thị trường hiện nay phần lớn là những người có kinh nghiệm, sẵn sàng nắm giữ dài hạn và ưu tiên các sản phẩm có khả năng khai thác thực tế, thay vì kỳ vọng tăng giá nhanh trong ngắn hạn.

Ông Võ Hồng Thắng đánh giá, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng trong thời gian tới đang chịu tác động đồng thời từ ba nhóm yếu tố chính: chính sách, nguồn cầu thực tế và tâm lý thị trường.

Thứ nhất, về chính sách và khung pháp lý, đây vẫn là yếu tố có tính quyết định lớn nhất. Việc hoàn thiện hành lang pháp lý cho các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt liên quan đến quyền sở hữu, thời hạn sử dụng đất, cơ chế cấp giấy chứng nhận và mô hình vận hành - khai thác sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến niềm tin của nhà đầu tư. Trong bối cảnh các vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ đồng bộ trên phạm vi toàn thị trường, dòng tiền khó có thể quay trở lại mạnh mẽ.

Thứ hai, nguồn cầu thực tế gắn với hiệu quả khai thác du lịch. Mặc dù ngành du lịch đang phục hồi tích cực về lượng khách, nhưng các chỉ số quan trọng như thời gian lưu trú, mức chi tiêu bình quân và khả năng quay lại của du khách vẫn cần thêm thời gian để cải thiện rõ nét. Khi hiệu quả khai thác của các dự án nghỉ dưỡng chưa thực sự bền vững và ổn định, sức hấp dẫn của sản phẩm đối với nhà đầu tư vẫn còn hạn chế.

Thứ ba, tâm lý thị trường và niềm tin của nhà đầu tư tiếp tục đóng vai trò then chốt. Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, nhà đầu tư có xu hướng thận trọng hơn, ưu tiên bảo toàn vốn và lựa chọn những sản phẩm có rủi ro thấp, pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và dòng tiền khai thác có thể kiểm chứng. Chính tâm lý “chọn lọc” này khiến quá trình phục hồi của thị trường chậm lại và có sự phân hóa rõ nét.

Chung quy lại, việc nhà đầu tư quay trở lại nhưng với tâm thế thận trọng hơn là tín hiệu tích cực đối với thị trường. Dòng tiền không còn “nóng” và dễ bị dẫn dắt bởi kỳ vọng ngắn hạn, mà trở nên chọn lọc, bền vững và gắn với giá trị khai thác thực tế. Chính sự thay đổi này sẽ giúp bất động sản nghỉ dưỡng bước vào chu kỳ phát triển ổn định hơn trong những năm tới.