Thị trường bất động sản khu công nghiệp phía Nam vẫn đang âm thầm tăng giá, sắp đón thêm nguồn cung mới

10 năm tăng trưởng mạnh mẽ

Theo báo cáo nhìn lại 10 năm thị trường bất động sản Việt Nam do Cushman & Wakefield Việt Nam công bố trong tháng 4/2026. Theo đơn vị này, khu vực phía Nam tiếp tục giữ vai trò đầu tàu công nghiệp của cả nước nhờ nền tảng sản xuất phát triển, hệ thống logistics tương đối hoàn chỉnh và sức hút ổn định đối với dòng vốn đầu tư nước ngoài.

10 năm qua, phân khúc đất khu công nghiệp tại miền Nam ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng cả về nguồn cung lẫn giá thuê.

Cụ thể, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp tăng 80,21%, trong khi giá thuê sơ cấp trung bình tăng tới 120,5%, tương đương tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) đạt 9,18%.

Điều này phản ánh nhu cầu mạnh mẽ từ các doanh nghiệp sản xuất trong và ngoài nước, đặc biệt trong bối cảnh Việt Nam nổi lên như một trung tâm sản xuất mới trong chuỗi cung ứng khu vực.

Ở nhóm tài sản xây sẵn, phân khúc nhà kho xây sẵn (RBW) ghi nhận tổng nguồn cung tăng 141% trong 10 năm, còn giá thuê tăng 43,8%, tương đương CAGR 5,3%.

Trong khi đó, nhà xưởng xây sẵn (RBF) tăng nguồn cung 134%, với giá thuê tăng 16,7%, tương đương CAGR 2,2%.

Theo giới chuyên gia, đây là giai đoạn thị trường phát triển mạnh về chiều rộng, với hàng loạt khu công nghiệp mới được mở rộng hoặc thành lập, kéo theo nhu cầu lớn về nhà xưởng, kho bãi phục vụ sản xuất và lưu trữ hàng hóa.

Cùng với xu hướng dịch chuyển sản xuất toàn cầu, miền Nam trở thành điểm đến hấp dẫn nhờ lợi thế gần cảng biển, hệ sinh thái công nghiệp hoàn thiện và khả năng kết nối thuận tiện tới các trung tâm tiêu dùng lớn.

Báo cáo của Cushman & Wakefield cho rằng, thị trường hiện đã chuyển từ giai đoạn “mở rộng mạnh mẽ” sang giai đoạn “tinh chỉnh để gia tăng giá trị”.

Điều này đồng nghĩa, yếu tố cạnh tranh trong thời gian tới sẽ không chỉ nằm ở diện tích đất hay mức giá thuê, mà tập trung nhiều hơn vào tiêu chuẩn nhà xưởng hiện đại, khả năng tối ưu vận hành, ứng dụng công nghệ, tiêu chí ESG và mức độ tích hợp với chuỗi cung ứng toàn cầu.

Theo Cushman & Wakefield, chính những động lực mang tính cấu trúc như mở rộng thương mại quốc tế, xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng và sức hấp dẫn của Việt Nam với vai trò cứ điểm sản xuất đã duy trì lực cầu mạnh cho bất động sản công nghiệp miền Nam.

Đón thêm lượng nguồn cung lớn

Trong dài hạn, Cushman & Wakefield dự báo nguồn cung bất động sản công nghiệp miền Nam sẽ tiếp tục tăng mạnh trong 10 năm tới.

Cụ thể, đến năm 2036, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp tại khu vực dự kiến đạt tối thiểu 58.557 ha tại khoảng 250 dự án. Ở phân khúc tài sản xây sẵn, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn dự kiến tăng lên 7,76 triệu m2, trong khi nhà kho xây sẵn có thể đạt khoảng 7,31 triệu m2.

Theo các chuyên gia, đà mở rộng này sẽ củng cố vai trò của miền Nam như một hành lang trọng yếu về sản xuất, logistics và đầu tư công nghiệp của Việt Nam.

Bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc Bộ phận Tư vấn Cho thuê - Công nghiệp & Văn phòng, Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định thị trường công nghiệp miền Nam đã tăng trưởng mạnh suốt thập kỷ qua, song trọng tâm giai đoạn tiếp theo sẽ chuyển từ lượng sang chất.

Theo bà Đoan, kết nối hạ tầng, chất lượng sản phẩm, hiệu quả vận hành và tính bền vững sẽ đóng vai trò lớn hơn trong việc tạo dựng giá trị dài hạn.

Đối với cả nhà đầu tư lẫn khách thuê, thị trường hiện nay đang trở nên chuyên môn hóa sâu hơn và cạnh tranh khác biệt hơn so với trước.

Bà Đoan cũng cho biết, Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam tiếp tục được hỗ trợ bởi nền tảng sản xuất mạnh, mạng lưới logistics sẵn có và nguồn cung tương lai dồi dào.

Tuy nhiên, cùng với đó là kỳ vọng ngày càng cao từ khách thuê. Nhu cầu hiện đang dịch chuyển sang các tài sản công nghiệp được quy hoạch bài bản hơn, mô hình nhà xưởng - kho vận hiện đại hơn, đồng thời phải đáp ứng đồng thời hiệu quả sản xuất và khả năng chống chịu chuỗi cung ứng.

Thị trường nhà kho xây sẵn (RBW) dự kiến sẽ tiếp tục đà tăng trưởng mạnh mẽ với tổng nguồn cung tương lai đạt khoảng 622.000 m2 sàn gia nhập trong giai đoạn 2026-2029.

Các chuyên gia của Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, việc đẩy nhanh tiến độ các dự án trọng điểm như đường Vành đai 3, Vành đai 4 và sân bay quốc tế Long Thành không chỉ rút ngắn thời gian vận chuyển mà còn cho phép các nhà đầu tư thiết lập mô hình trung tâm phân phối và vệ tinh hiệu quả hơn.

Sự đồng bộ hóa quy hoạch sau hợp nhất tỉnh thành cùng với hạ tầng cảng biển hiện đại sẽ biến vùng kinh tế trọng điểm phía Nam thành một mạng lưới logistics tích hợp, thu hút các nhà vận hành chuỗi cung ứng hàng đầu thế giới và củng cố vai trò trung tâm trung chuyển của khu vực trong tương lai./.