Thị trường bất động sản khu công nghiệp 2026 “tăng tốc” hút dòng vốn nhà đầu tư

BĐS Khu công nghiệp vẫn là “điểm đến an toàn”

Trong bức tranh toàn cảnh của thị trường bất động sản giai đoạn 2025–2026, khi nhiều phân khúc vẫn đang loay hoay trong quá trình phục hồi và tái cấu trúc, bất động sản khu công nghiệp tiếp tục được giới đầu tư đánh giá là một trong những “điểm đến an toàn” hiếm hoi nhờ sở hữu nền tảng tăng trưởng gắn liền với kinh tế thực. Khác với bất động sản nhà ở hay nghỉ dưỡng – vốn chịu tác động mạnh từ tâm lý thị trường, lãi suất và kỳ vọng đầu cơ – bất động sản khu công nghiệp vận hành dựa trên nhu cầu sản xuất, xuất khẩu, logistics và dòng vốn FDI dài hạn. Chính yếu tố này giúp phân khúc khu công nghiệp duy trì được mức độ ổn định tương đối cao, ngay cả trong những giai đoạn thị trường chung trầm lắng.

Thực tế cho thấy, nhu cầu thuê đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và kho vận vẫn duy trì xu hướng tích cực tại nhiều địa phương có lợi thế về hạ tầng và vị trí, trong khi tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp trọng điểm tiếp tục ở mức cao. Điều này tạo ra dòng tiền đều đặn cho chủ đầu tư, đồng thời giảm thiểu rủi ro biến động giá so với các phân khúc mang tính chu kỳ mạnh.

Một điểm đáng chú ý khác là bất động sản khu công nghiệp không còn phát triển theo mô hình đơn lẻ, mà đang dịch chuyển mạnh sang hệ sinh thái khu công nghiệp – đô thị – dịch vụ. Sự gia tăng của lực lượng lao động, chuyên gia nước ngoài và nhu cầu logistics kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở, thương mại, dịch vụ phụ trợ xung quanh các khu công nghiệp. Nhờ đó, giá trị bất động sản không chỉ nằm ở phần đất công nghiệp cho thuê, mà còn lan tỏa sang các khu vực lân cận, tạo dư địa tăng trưởng bền vững trong trung và dài hạn. Trong bối cảnh nguồn cung đất công nghiệp tại một số khu vực truyền thống dần thu hẹp, các địa phương có quy hoạch bài bản, hạ tầng kết nối tốt và quỹ đất sạch sẵn sàng tiếp nhận dự án mới đang trở thành tâm điểm của dòng vốn đầu tư.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, bất động sản khu công nghiệp vẫn là phân khúc có khả năng “chống chịu” tốt trước biến động của thị trường.

Ông Tuấn cho rằng, trong khi bất động sản nhà ở cần thêm thời gian để cân bằng lại cung – cầu và mặt bằng giá, thì bất động sản khu công nghiệp vẫn duy trì sức hút nhờ được hậu thuẫn bởi nhu cầu sản xuất thực và dòng vốn FDI ổn định. “Các hợp đồng thuê đất công nghiệp thường có thời hạn dài, từ 30 đến 50 năm, giúp dòng tiền của phân khúc này ít biến động hơn so với các loại hình bất động sản khác. Đây là lý do nhiều nhà đầu tư xem khu công nghiệp như kênh trú ẩn an toàn trong giai đoạn thị trường phân hóa mạnh,” ông Tuấn nhận định. Ý kiến này phản ánh đúng xu hướng thực tế khi dòng tiền đang ưu tiên những phân khúc có khả năng tạo giá trị bền vững, thay vì chạy theo sóng ngắn hạn.

Phân khúc hút mạnh dòng vốn

Là phân khúc duy trì sức nóng trong nhiều năm, bất động sản công nghiệp tiếp tục thu hút mạnh dòng vốn từ cả khối nội và ngoại. Không chỉ các khu công nghiệp truyền thống, phân khúc kho xưởng xây sẵn cũng ghi nhận nhu cầu tăng nhanh, đặc biệt từ thương mại điện tử, logistics và các ngành công nghiệp nhẹ.

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc, Trưởng Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam, tại miền Bắc, năm 2025 ghi nhận thêm khoảng 256.000 m² nhà kho xây mới, nâng tổng nguồn cung lên hơn 2,04 triệu m². Tổng diện tích hấp thụ thuần đạt 236.000 m², tăng 13% so với năm trước, với động lực chính đến từ các doanh nghiệp sản xuất. Giá thuê trung bình quý IV/2025 đạt 4,93 USD/m²/tháng, tăng 6,62% theo năm.

Tại miền Nam, đến hết quý IV/2025, tổng nguồn cung kho xây sẵn trọng điểm đạt khoảng 2,4 triệu m², tăng hơn 11% so với cuối năm 2024. Tổng hấp thụ ròng cả năm đạt 453.000 m², tăng trên 70% so với năm trước. Giá thuê trung bình đạt 5,04 USD/m²/tháng.

Bước sang năm 2026, miền Bắc dự kiến có thêm khoảng 683.000 m² kho xây mới, tập trung chủ yếu tại Bắc Ninh và Hưng Yên, trong khi miền Nam bổ sung thêm khoảng 313.000 m².

Cùng quan điểm, CBRE Việt Nam nhận định thị trường bất động sản công nghiệp vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng trong dài hạn, với sự tham gia ngày càng sâu của các nhà đầu tư lớn. Đáng chú ý, các mô hình kho xưởng mới như kho hỗn hợp và kho cao tầng đang dần phổ biến, giúp tối ưu quỹ đất và đáp ứng linh hoạt hơn nhu cầu thuê.

Nhìn tổng thể, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang tái định hình theo hướng bền vững hơn, bất động sản khu công nghiệp vẫn giữ được vị thế là phân khúc ít biến động, có khả năng tạo dòng tiền ổn định và hưởng lợi trực tiếp từ quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa nền kinh tế. Với nền tảng là nhu cầu thực, dòng vốn FDI dài hạn và xu hướng phát triển hệ sinh thái công nghiệp – đô thị, phân khúc này được kỳ vọng tiếp tục đóng vai trò “trụ đỡ” cho thị trường bất động sản trong những năm tới. Đối với nhà đầu tư, lựa chọn bất động sản khu công nghiệp ở thời điểm hiện tại không phải là tìm kiếm lợi nhuận đột biến, mà là đặt nền móng cho chiến lược đầu tư an toàn, bền vững trong một chu kỳ mới của thị trường.