Thị trường bất động sản “hạ nhiệt”, dòng tiền đầu cơ chịu áp lực

Thị trường hạ nhiệt

Trong một chia sẻ mới đây, ông Bạch Dương - Tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam - cho biết xu hướng tăng giá bất động sản kéo dài trong thời gian qua đã bắt đầu chững lại và có dấu hiệu điều chỉnh trong những tháng đầu năm. Tại Hà Nội, giá rao bán đất nền quý I giảm khoảng 4% so với cuối năm trước. Tại TPHCM cũ, giá nhà riêng giảm khoảng 2%.

Xu hướng này cho thấy các sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc phụ thuộc nhiều vào vốn vay đang chịu áp lực. Ngược lại, phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực vẫn giữ được sự ổn định và mức độ quan tâm cao. Lượng tìm kiếm chung cư Hà Nội tăng 50% ngay sau Tết, nhu cầu đối với nhà riêng TPHCM cũ cũng tăng 36%.

Theo chuyên gia, nhiều nguyên nhân khiến giá bất động sản điều chỉnh trong quý đầu năm. Trước hết, lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao, thậm chí tại một số ngân hàng có thể lên tới 12-14%/năm sau thời gian ưu đãi, làm gia tăng áp lực tài chính cho người mua.

Bên cạnh đó, bảng giá đất mới được áp dụng từ năm 2025 cũng khiến chi phí đầu vào của các chủ đầu tư tăng lên. Những biến động địa chính trị toàn cầu, đặc biệt liên quan đến xung đột tại Trung Đông đã đẩy giá năng lượng tăng, từ đó ảnh hưởng đến tâm lý thị trường. Những yếu tố này khiến người mua có xu hướng thận trọng hơn, dẫn đến sức cầu suy giảm trong ngắn hạn, qua đó tác động đến mặt bằng giá.

Đồng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở tại CBRE Việt Nam - cho rằng thị trường bất động sản đang bước vào một quá trình sàng lọc tự nhiên mang tính tất yếu sau giai đoạn biến động mạnh mẽ cả về vi mô lẫn vĩ mô.

Tuy nhiên, theo ông Bạch Dương, trong 10 năm qua, vàng tăng nhanh khi có biến động nhưng cũng có những quãng thời gian dài đi ngang. Kênh này phản ứng nhanh với tâm lý phòng thủ của nhà đầu tư. Trong khi đó, bất động sản không tạo ra những cú tăng sốc trong ngắn hạn, nhưng lại cho thấy đường tăng trưởng đều và ít biến động hơn trong dài hạn.

“Dữ liệu 10 năm cho thấy bất động sản là kênh tích lũy giá trị bền vững, ít bị chi phối bởi các cú sốc ngắn hạn hơn so với vàng hay chứng khoán,” vị này nhận định. Theo ông, giá trị của bất động sản đến từ nhu cầu ở thực luôn tồn tại, sự cải thiện của hạ tầng và quá trình đô thị hóa kéo dài.

Thị trường hướng tới “giá trị thực”

Còn nhớ, giai giai đoạn 2020–2022 chứng kiến sự bùng nổ của nhiều phân khúc mang nặng yếu tố đầu cơ, đặc biệt là đất nền vùng ven và các khu vực ăn theo thông tin quy hoạch. Giá đất tại nhiều địa phương tăng nhanh vượt xa giá trị sử dụng thực tế, thậm chí có nơi tăng gấp đôi, gấp ba chỉ trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, khi dòng vốn bị siết lại và thanh khoản suy giảm, những khu vực thiếu hạ tầng, thiếu dân cư, thiếu tiện ích nhanh chóng rơi vào trạng thái “đóng băng”. Điều này tạo ra một cuộc sàng lọc mạnh mẽ: các sản phẩm chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá dần mất sức hút, trong khi các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực lại duy trì được thanh khoản tốt hơn.

Sự dịch chuyển này thể hiện rõ nhất ở phân khúc căn hộ và nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực. Người mua hiện nay không còn xuống tiền theo tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội, mà chuyển sang tư duy “sợ mắc kẹt” – nghĩa là ưu tiên tính an toàn, pháp lý rõ ràng và khả năng sử dụng ngay. Những dự án có vị trí thuận tiện, kết nối hạ tầng tốt, tiện ích đầy đủ, chủ đầu tư uy tín và tiến độ xây dựng đảm bảo đang trở thành lựa chọn ưu tiên. Ngược lại, các dự án xa trung tâm, thiếu tiện ích hoặc chỉ được quảng bá bằng “câu chuyện tương lai” ngày càng khó tìm được người mua.

Một yếu tố quan trọng thúc đẩy xu hướng quay về giá trị thực là sự thay đổi trong cấu trúc dòng tiền của nhà đầu tư. Trước đây, lợi nhuận kỳ vọng chủ yếu đến từ tăng giá tài sản, nhưng trong bối cảnh thị trường biến động, nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến khả năng tạo dòng tiền ổn định từ cho thuê hoặc khai thác kinh doanh.

Ngoài ra, khung pháp lý ngày càng được hoàn thiện cũng góp phần định hình lại thị trường. Việc siết chặt phân lô bán nền, tăng cường minh bạch thông tin quy hoạch và yêu cầu pháp lý rõ ràng buộc các chủ đầu tư phải tập trung vào phát triển dự án bài bản, đồng bộ hạ tầng và tiện ích. Khi rủi ro pháp lý giảm dần, người mua cũng có xu hướng lựa chọn sản phẩm dựa trên giá trị sử dụng lâu dài thay vì chạy theo “tin đồn” hoặc kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Về dài hạn, sự dịch chuyển về giá trị thực được xem là bước tái cân bằng cần thiết của thị trường bất động sản. Dù quá trình này có thể khiến thanh khoản phục hồi chậm và giá bán khó tăng mạnh như trước, nhưng đổi lại sẽ tạo nền tảng phát triển bền vững hơn. Khi giá bất động sản gắn chặt với thu nhập và nhu cầu thực của người dân, thị trường sẽ trở nên ổn định, minh bạch và ít biến động hơn. Đây cũng là giai đoạn buộc các nhà đầu tư phải thay đổi tư duy: từ tìm kiếm lợi nhuận nhanh sang chiến lược nắm giữ dài hạn, lựa chọn sản phẩm có khả năng khai thác và giá trị sử dụng thực tế. Trong bức tranh mới này, “giá trị thực” không chỉ là xu hướng nhất thời mà đang trở thành nguyên tắc cốt lõi định hình chu kỳ phát triển tiếp theo của thị trường bất động sản.