Thị trường bất động sản “giảm tốc” ở nhiều phân khúc bán và cho thuê, “điểm sáng” sẽ đến từ đâu?
Trong tháng 4/2025, thị trường bất động sản lại ghi nhận sự giảm tốc ở cả phân khúc mua bán và cho thuê. Song ở đó, phân khúc bất động sản công nghiệp được dự báo sẽ bứt phá, thu hút đầu tư quốc tế, định hình lại thị trường trong thời gian tới nhờ việc cấu trúc địa giới hành chính.
Thị trường giảm tốc
Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản tháng 4/2025 có sự điều chỉnh sau tháng 3 bùng nổ mức độ quan tâm. Một phần nguyên nhân giảm nhiệt thị trường tháng 4 đến từ kỳ nghỉ lễ dài. Cụ thể, trên thị trường cho thuê, mức độ quan tâm của tháng 4/2025 giảm 19%, lượng tin đăng giảm 13% so với tháng 3/2025. Cùng biên độ thời gian, trên thị trường mua bán, mức độ quan tâm giảm 18%, lượng tin đăng giảm 6%.
Đáng nói, nhu cầu các phân khúc cho thuê có tính mùa vụ rõ rệt. Ở thời điểm hiện tại do chưa vào mùa cao điểm nên so với tháng trước, mức độ quan tâm theo phân khúc đều sụt giảm. Đơn cử, mức độ quan tâm với phân khúc chung cư giảm 19%, nhà riêng giảm 20%, phòng trọ giảm 20%, nhà mặt phố giảm 22%. Biến động lượng tin đăng theo phân khúc cũng ghi nhận đà đi xuống khi chung cư giảm 6%, nhà riêng giảm 5%, nhà mặt phố giảm 7%, phòng trọ giảm 9%
Trong khi đó, trên thị trường mua bán, lượng tin đăng chỉ điều chỉnh nhẹ, cho thấy người bán vẫn kỳ vọng vào lực cầu dài hạn. Tuy nhiên, nếu so với tháng trước, biến động mức độ quân tâm theo phân khúc có sự suy giảm tương đối. Cụ thể, đất nền giảm 18%, chung cư giảm 20%, nhà riêng giảm 14%, nhà mặt phố giảm 14%. Biến động lượng tin đăng theo phân khúc cũng đồng loạt giảm. Trong đó, đất nền giảm 6%, nhà riêng giảm 5%, chung cư giảm 9%, nhà mặt phố giảm 7%.
Báo cáo mới nhất từ DKRA Group cũng ghi nhận, trong ba tuần đầu tháng 4, lượng giao dịch bất động sản tại khu vực phía Nam như TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Tây Ninh giảm 30 - 40% so với tháng trước. Sự sụt giảm diễn ra ở cả sản phẩm phục vụ nhu cầu thực như căn hộ, và nhóm đầu tư như đất nền, nhà phố, bất động sản nghỉ dưỡng.
Tỷ lệ hấp thụ của thị trường cũng ở mức thấp, căn hộ chỉ đạt 22%, nhà liền thổ 21%, trong khi đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng dao động từ 3 - 6%. Hơn một nửa tháng 4, thị trường gần như đóng băng, giao dịch chỉ tập trung vào cuối tháng và đầu tháng 5.
“Điểm sáng” bất động sản công nghiệp
Việc điều chỉnh địa giới hành chính các đơn vị cấp tỉnh, cấp huyện đang là một trong những động thái quan trọng, được kỳ vọng sẽ tạo ra một cuộc "lột xác" cho thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Nếu được thực hiện một cách bài bản và hiệu quả, quá trình tái cơ cấu này không chỉ đơn thuần là việc điều chỉnh trên bản đồ, mà còn là chất xúc tác mạnh mẽ thúc đẩy sự hình thành và phát triển của các khu công nghiệp - đô thị quy mô lớn, đủ sức hấp dẫn những dòng vốn đầu tư quốc tế đang ngày càng trở nên chọn lọc hơn.
Ông Thomas Rooney - Phó Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp, Savills Hà Nội - nhấn mạnh rằng một quá trình sáp nhập được triển khai có hệ thống sẽ là khởi điểm cho sự ra đời của các hệ sinh thái đô thị - công nghiệp tích hợp. Đây chính là yếu tố then chốt để Việt Nam thu hút được các nhà đầu tư nước ngoài, những người đang ngày càng chú trọng đến sự đồng bộ và hiệu quả của môi trường đầu tư.
Sự mở rộng địa giới hành chính đồng nghĩa với việc các tỉnh có thể thực hiện quy hoạch các khu công nghiệp với quy mô lớn hơn, đa dạng hóa các lựa chọn kinh doanh. Khi quỹ đất sẵn có tăng lên, cả doanh nghiệp trong nước và quốc tế sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận hơn với các địa điểm phù hợp để xây dựng nhà máy. Điều này trực tiếp giải quyết vấn đề thiếu hụt đất công nghiệp tại các khu vực trọng điểm, vốn đang là một thách thức lớn.
Ông Rooney cũng chỉ ra: "Các tỉnh vốn đã là điểm đến nổi bật về đầu tư sẽ hưởng lợi đặc biệt từ việc sáp nhập và phối hợp quy hoạch. Họ sẽ bổ sung cho nhau về cơ sở hạ tầng, nguồn nhân lực và chiến lược phát triển. Với quy mô lớn hơn, các tỉnh này có thể đạt được tiêu chuẩn cao hơn về hạ tầng và quản lý, từ đó củng cố vị thế của họ trong chuỗi giá trị toàn cầu."
Không thể phủ nhận việc điều chỉnh địa giới hành chính sẽ tạo ra những tác động nhất định, từ quy hoạch sử dụng đất, cấp phép đầu tư cho đến các quy định pháp lý liên quan đến môi trường và xây dựng. Theo các chuyên gia, trong ngắn hạn, doanh nghiệp có thể phải đối mặt với một số bất tiện, chẳng hạn như thay đổi đầu mối liên hệ hay sự chưa đồng bộ về quy trình giữa các địa phương sau sáp nhập. Tuy nhiên, chính những thách thức này lại mở ra một cơ hội lớn để Việt Nam xây dựng lại một khuôn khổ pháp lý minh bạch và hiệu quả hơn về lâu dài.
