Thị trường Bất động sản Công nghiệp miền Bắc: Tăng trưởng đột phá, cung - cầu đều khởi sắc

Đất công nghiệp tăng trưởng đột phá

Theo Cushman & Wakefield, tính đến hết quý 4/2025, tổng nguồn cung tích lũy đất khu công nghiệp (KCN) tại thị trường miền Bắc đạt xấp xỉ 23.990 ha. Thị trường trong quý cuối năm tiếp tục duy trì đà tăng trưởng sôi động với sự bổ sung của khoảng 640 ha đất công nghiệp mới, đến từ ba dự án chiến lược: KCN Phúc Sơn (125 ha), KCN Quế Võ 2 – Giai đoạn 2 (277,64 ha) và KCN Đồng Văn V tại Ninh Bình (237 ha). Việc các dự án hạ tầng KCN liên tục được triển khai không chỉ củng cố vị thế dẫn đầu của các thủ phủ công nghiệp hiện hữu như Bắc Ninh với 5.452 ha và Hải Phòng với 5.796 ha mà còn cho thấy sự mở rộng mạnh mẽ sang các khu vực vệ tinh tiềm năng như Ninh Bình và Phú Thọ.

So với quy mô 16.800 ha ghi nhận vào quý 4/2024, tổng nguồn cung toàn vùng đã đạt mức tăng trưởng đột phá khoảng 42,8% so với cùng kỳ. Sự gia tăng mạnh mẽ này một phần lớn đến từ việc định nghĩa lại ranh giới hành chính và sáp nhập thêm các tỉnh mới vào vùng nghiên cứu từ quý trước, kết hợp với tốc độ cấp phép dự án mới được đẩy nhanh trong năm 2025.

Thị trường Đất khu công nghiệp miền Bắc trong Q4 2025 ghi nhận diện tích hấp thụ thuần đạt khoảng 63 ha. Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn vùng điều chỉnh về mức 65,74%. Chỉ số này ghi nhận mức giảm nhẹ so với mức 67% của quý trước và giảm khoảng 2,26 điểm phần trăm so với mức 68% của cùng kỳ quý IV/2024. Sự sụt giảm về tỷ lệ lấp đầy không phản ánh sự suy yếu của nhu cầu, mà chủ yếu do áp lực từ việc nguồn cung mới gia nhập thị trường lớn khiến tốc độ hấp thụ thực tế chưa thể theo kịp tốc độ mở rộng của quỹ đất hiện hữu.

Động lực chính thúc đẩy nguồn cầu trong quý vẫn tập trung vào các ngành công nghệ cao, sản xuất linh kiện điện tử và bo mạch, tiêu biểu là các dự án đầu tư quy mô lớn vào thủ phủ công nghiệp Bắc Ninh. Xét theo từng địa phương, Hà Nội tiếp tục duy trì trạng thái lấp đầy tuyệt đối 100% do khan hiếm quỹ đất, trong khi Bắc Ninh giữ vững sức hút với tỷ lệ lấp đầy đạt 74,1%. Các khu vực mới gia nhập sau sáp nhập như Quảng Ninh (49,27%) và Phú Thọ (52,87%) hiện có tỷ lệ lấp đầy ở mức trung bình, tạo ra dư địa lớn để thu hút các nhà đầu tư đang tìm kiếm diện tích thuê lớn với chi phí tối ưu.

Mức giá chào thuê trung bình của đất khu công nghiệp (KCN) toàn vùng miền Bắc trong quý IV/2025 ghi nhận sự tăng trưởng nhẹ, chạm mốc 135 USD/m2/thời hạn thuê. So với mức 133 USD được ghi nhận vào quý trước, giá thuê đã tăng khoảng 1,5% so với quý trước. Khi so sánh với cùng kỳ năm trước, thị trường duy trì đà tăng trưởng bền vững ở mức 3,8% so với cùng kỳ so với mốc 130 USD của quý IV/2024.

Trong giai đoạn 2026 - 2029, thị trường sẽ đón nhận thêm khoảng 5,050 ha đất công nghiệp mới từ các dự án đang trong kế hoạch triển khai. Sự mở rộng này không chỉ tập trung vào các thủ phủ công nghiệp truyền thống mà còn lan tỏa mạnh mẽ sang các khu vực vệ tinh, giúp củng cố vị thế của miền Bắc như một trung tâm sản xuất và logistics quan trọng của cả nước.

Tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản?

Từ những chuyển động toàn cầu, Việt Nam nổi lên như một điểm sáng nhờ các động lực nội tại ngày càng rõ nét. Thực tế, năm 2025 đánh dấu một bước ngoặt quan trọng của nền kinh tế khi tăng trưởng GDP vượt 8%, trong đó, khu vực công nghiệp và công nghệ cao đóng vai trò động lực chủ đạo. Sự tăng trưởng này phản ánh quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, bởi Việt Nam đang từng bước rời khỏi mô hình sản xuất thâm dụng lao động để hướng tới những ngành có giá trị gia tăng cao hơn.

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, sự chuyển dịch này tạo nền tảng vững chắc cho thị trường bất động sản, vốn đã ghi nhận sự phục hồi rõ rệt từ cuối năm 2025. Bước sang 2026, bất động sản công nghiệp và nhà ở dự báo sẽ là những phân khúc dẫn dắt thị trường.

Cụ thể, trong phân khúc công nghiệp, nhu cầu tập trung vào đất khu công nghiệp tại một số trung tâm sản xuất trọng điểm như Bắc Ninh, Hải Phòng, Đồng Nai…; cùng với đó là sự phát triển mạnh của nhà xưởng xây sẵn, kho vận hiện đại và các khu logistics gắn với cảng biển, sân bay và hệ thống cao tốc.

Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng nhanh cũng đặt ra nguy cơ hình thành các “điểm nóng” cục bộ, đặc biệt tại những đô thị lớn, nơi giá nhà có xu hướng tăng nhanh hơn thu nhập. Việc kiểm soát rủi ro đòi hỏi sự phối hợp giữa chính sách đất đai minh bạch, mở rộng nguồn cung nhà ở phù hợp, kiểm soát tín dụng và định hướng phát triển ra các khu vực vệ tinh.

Ở góc độ chính sách, việc triển khai các nghị quyết về phát triển kinh tế tư nhân, đặc biệt là Nghị quyết 68 đang mở ra cơ hội lớn cho doanh nghiệp trong nước tham gia sâu hơn vào các dự án hạ tầng và khu công nghiệp quy mô lớn. Các cải cách về thủ tục hành chính, tiếp cận đất đai và đa dạng hóa nguồn vốn kỳ vọng sẽ giúp giải phóng nguồn lực tư nhân, nâng cao năng lực triển khai dự án và củng cố niềm tin của nhà đầu tư.

Dù vậy, để duy trì đà tăng trưởng bền vững trong năm 2026 và xa hơn, Giám đốc Savills Hà Nội lưu ý “Việt Nam cần tiếp tục thu hút FDI chất lượng cao, đặc biệt trong lĩnh vực sản xuất xanh. Điều này đòi hỏi khung chính sách rõ ràng cho phát triển xanh, ưu đãi có chọn lọc, đầu tư mạnh vào năng lượng tái tạo, hạ tầng khu công nghiệp xanh và nâng cao chất lượng nguồn nhân lực”.