Thị trường bất động sản có nhiều triển vọng tăng trưởng nhưng vẫn còn nhiều thách thức

Động lực tăng trưởng đang dần hội tụ

Một trong những yếu tố quan trọng nhất thúc đẩy triển vọng thị trường là nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định. Tăng trưởng kinh tế duy trì ở mức tích cực, đô thị hóa tiếp tục diễn ra nhanh và tầng lớp trung lưu ngày càng mở rộng. Đây là những yếu tố cốt lõi tạo nên nhu cầu nhà ở bền vững trong dài hạn.

Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, tốc độ gia tăng dân số cơ học vẫn ở mức cao. Lượng người trẻ chuyển đến làm việc, học tập và sinh sống tiếp tục tăng, kéo theo nhu cầu nhà ở thực rất lớn. Trong khi đó, nguồn cung mới nhiều năm qua bị gián đoạn do vướng mắc pháp lý, tạo ra khoảng trống nguồn cung đáng kể. Khi các nút thắt pháp lý dần được tháo gỡ, nguồn cung quay trở lại sẽ tạo lực đẩy mạnh cho thị trường.

Bên cạnh nhu cầu nhà ở, đầu tư hạ tầng đang trở thành động lực quan trọng. Hàng loạt dự án cao tốc, vành đai, sân bay và tuyến metro được đẩy mạnh triển khai. Hạ tầng phát triển giúp mở rộng không gian đô thị, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản lan tỏa ra khu vực vùng ven và các đô thị vệ tinh. Đây được xem là động lực tăng trưởng dài hạn của thị trường trong thập kỷ tới.

Ngoài ra, sau giai đoạn kiểm soát chặt chẽ, dòng vốn cho bất động sản đang được định hướng lại theo hướng an toàn và bền vững. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tiếp tục ưu tiên tín dụng cho các dự án phục vụ nhu cầu ở thực, nhà ở xã hội và các dự án có pháp lý minh bạch.

Bên cạnh tín dụng trong nước, dòng vốn đầu tư nước ngoài vẫn đánh giá cao tiềm năng bất động sản Việt Nam, đặc biệt trong các phân khúc khu công nghiệp, logistics và nhà ở đô thị. Quá trình dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu khiến nhu cầu bất động sản công nghiệp tăng mạnh, tạo ra một trụ cột tăng trưởng mới cho thị trường.

Một thay đổi quan trọng của chu kỳ mới là sự dịch chuyển từ đầu cơ sang nhu cầu ở thực. Sau giai đoạn tăng nóng, nhà đầu tư ngắn hạn rút lui, nhường chỗ cho người mua để ở trở thành lực cầu chính.

Thực tế cho thấy, nhu cầu nhà ở tại Việt Nam luôn ở mức cao do quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh, cùng với sự mở rộng của tầng lớp trung lưu. Mỗi năm, hàng trăm nghìn người trẻ di chuyển tới các thành phố lớn để học tập và làm việc, kéo theo nhu cầu về chỗ ở ổn định. Khi thị trường trải qua giai đoạn biến động, nhóm khách hàng đầu cơ dần rút lui, nhưng nhu cầu an cư của người dân vẫn tồn tại và thậm chí trở nên rõ nét hơn. Đây chính là nền tảng quan trọng giúp thị trường không rơi vào trạng thái “đóng băng” hoàn toàn.

Một điểm đáng chú ý là người mua ở thực hiện nay có xu hướng thận trọng và tính toán kỹ lưỡng hơn trước. Họ không còn bị cuốn theo tâm lý đám đông hay kỳ vọng tăng giá nhanh, mà tập trung vào giá trị sử dụng lâu dài. Những yếu tố như pháp lý rõ ràng, tiến độ xây dựng, chất lượng sống, tiện ích và khả năng kết nối hạ tầng trở thành tiêu chí ưu tiên hàng đầu. Điều này khiến thị trường dịch chuyển từ “mua vì kỳ vọng” sang “mua vì nhu cầu thật”, tạo ra sự ổn định trong dài hạn.

Nhiều thách thức vẫn còn “hiện hữu”

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, đánh giá thị trường BĐS về "thể chất" vẫn tích cực sau hơn 20 năm phát triển, đặc biệt nhờ động lực từ đầu tư công được đẩy mạnh trong giai đoạn 2024-2025. Tuy nhiên, thị trường vẫn đang tồn tại những "căn bệnh" nội tại như mất cân đối cung - cầu, lệch pha phân khúc và chất lượng sản phẩm chưa cao.

Nguồn cung phục vụ đầu tư đang lấn át nhu cầu ở thực, trong khi các rào cản thể chế khiến dòng sản phẩm phù hợp bị ách tắc. "Nếu không sớm cải thiện, cùng với việc nhà đầu tư lựa chọn sai sản phẩm, nguy cơ khủng hoảng hoặc vỡ nợ có thể xảy ra" - ông cảnh báo.

Dù triển vọng tích cực, thị trường vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn chưa thể giải quyết ngay.

Chia sẻ về vấn đề này, bà Phạm Thái Thanh Trúc – Giám đốc Phân tích ngành của ACBS cũng chỉ ra các thách thức lớn mà trường bất động sản đối mặt trong năm 2026, cụ thể:

Một là, thách thức về mặt chính sách. Siết tăng trưởng tín dụng: Từ đầu năm 2026, NHNN đã yêu cầu các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ tăng trưởng tín dụng bất động sản không được vượt quá tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế dự kiến là 15%.

Hai là, thách thức về mặt vĩ mô: Lãi suất tăng tác động tiêu cực đến nhu cầu mua nhà của người dân, kế hoạch mở bán dự án và lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản.

Bên cạnh đó, chi phí đầu vào bao gồm: chi phí giải phóng mặt bằng, tiền thuê đất và tiền sử dụng đất tăng mạnh; giá thép xây dựng tháng 3/2026 tăng khoảng 4% so với trung bình năm 2025 và 6% so với trung bình giai đoạn 2023-2024; giá xi măng tháng 3/2026 tăng 15% so với trung bình năm 2025 và 18% so với trung bình giai đoạn 2023-2024, ... Các yếu tố này đẩy giá bán tăng cao và có thể ảnh hưởng đến biên lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản.

Trong khi đó, PGS-TS Trần Đình Thiên, nguyên viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, chỉ ra thị trường bất động sản đang đối mặt "áp lực kép", gồm: lãi suất cho vay có xu hướng tăng, trong khi dư địa chính sách tiền tệ ngày càng thu hẹp. Trong bối cảnh đó, ông gợi ý các doanh nghiệp bất động sản cần tái cấu trúc hệ thống huy động vốn, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, chuyển sang lấy thị trường vốn làm trụ cột để khai mở nguồn lực từ khu vực tư nhân.

Ở góc độ điều hành, năm 2026 được kỳ vọng là giai đoạn nền kinh tế "vươn mình". Do đó, ông kỳ vọng Chính phủ cần điều tiết dòng vốn hợp lý, không dàn trải vào bất động sản mà ưu tiên các lĩnh vực sản xuất - kinh doanh. Đồng thời, cần xử lý dứt điểm các dự án đình trệ, khơi thông nguồn lực và tạo "vùng sáng" bằng cách tập trung vào khu vực tiềm năng, mô hình phát triển mới và phân khúc nhà ở xã hội. Ngoài ra, chính sách chi tiêu ngân sách theo hướng "nghịch chu kỳ" cũng được xem là giải pháp hỗ trợ nền kinh tế.