Thị trường bất động sản: Bước vào giai đoạn mới tích cực, cơ hội hút vốn ngoại rộng mở

Theo báo cáo Chỉ số minh bạch bất động sản toàn cầu (Global Real Estate Transparency Index - GRETI) 2026 vừa được JLL công bố sáng 15/9, Việt Nam hiện đứng thứ 50 trong tổng số 88 quốc gia và vùng lãnh thổ được khảo sát, với điểm số minh bạch đạt 3,15. Việt Nam tiếp tục nằm trong nhóm "Bán minh bạch" (Semi-Transparent).

Đáng chú ý, Việt Nam nằm trong Top 10 thị trường có mức cải thiện điểm số mạnh nhất toàn cầu trong kỳ khảo sát 2024-2026. Nhóm này còn có Ba Lan, Thái Lan, Australia, Qatar, Hàn Quốc, Ấn Độ, Saudi Arabia, Dubai và Abu Dhabi.

Việc cải thiện thứ hạng và điểm số trong một bộ chỉ số được xây dựng trên nhiều tiêu chí cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang từng bước chuyển sang giai đoạn phát triển chú trọng hơn tới chất lượng nền tảng, tính chuẩn hóa và khả năng tiếp cận thông tin.

Minh bạch trở thành lợi thế cạnh tranh mới

GRETI 2026 đánh giá 88 thị trường trên toàn cầu dựa trên 256 tiêu chí, tập trung vào 6 nhóm chính gồm đo lường hiệu suất thị trường, pháp lý và quy định, nền tảng thị trường, quy trình giao dịch, quản trị doanh nghiệp niêm yết và phát triển bền vững.

Trong đó, đo lường hiệu suất thị trường chiếm 25%; pháp lý và quy định chiếm 23,5%; nền tảng thị trường 16,5%; quy trình giao dịch 15%; quản trị doanh nghiệp niêm yết 10% và phát triển bền vững 10%.

Cấu trúc đánh giá này cho thấy minh bạch bất động sản không chỉ được hiểu đơn giản là việc công khai thông tin về một dự án. Đây là một hệ thống rộng hơn, bao gồm khả năng đo lường thị trường, mức độ rõ ràng của pháp luật, chất lượng dữ liệu, quy trình giao dịch, quản trị doanh nghiệp và những tiêu chuẩn liên quan đến phát triển bền vững.

Đối với các nhà đầu tư, tổ chức cho vay hay doanh nghiệp thuê bất động sản, những yếu tố này có ý nghĩa trực tiếp trong việc đánh giá rủi ro và cơ hội.

Một thị trường có dữ liệu tốt hơn, quy định rõ ràng hơn và quy trình giao dịch được chuẩn hóa hơn sẽ giúp các bên tham gia có thêm cơ sở để đưa ra quyết định. Khi mức độ bất định giảm, chi phí đánh giá và thẩm định dự án cũng có điều kiện được cải thiện.

Đây chính là một trong những điểm đáng chú ý từ kết quả GRETI 2026 đối với Việt Nam. Thay vì chỉ cạnh tranh bằng giá đất, tốc độ tăng trưởng hay quy mô thị trường, khả năng minh bạch hóa đang ngày càng trở thành một yếu tố quan trọng trong cuộc cạnh tranh thu hút dòng vốn quốc tế.

Thêm nền tảng cho chu kỳ phát triển mới

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, cho rằng thị trường Việt Nam đang có những chuyển biến rõ nét ở các yếu tố tác động tới tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Theo bà Trang, từ năm 2012 đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam đã từng bước vượt qua giai đoạn non trẻ để hình thành nền tảng vững chắc hơn, trong đó có đóng góp từ quá trình cải cách pháp lý được thực hiện trong nhiều năm.

Đặc biệt, làn sóng đổi mới đồng bộ từ năm 2025, từ hoàn thiện khung pháp lý, khơi thông thủ tục hành chính đến các định hướng phát triển kinh tế, đang tạo ra những kết quả bước đầu.

Nhìn từ thị trường bất động sản, việc hoàn thiện pháp luật có ý nghĩa đặc biệt quan trọng bởi đây là lĩnh vực có mức độ liên kết cao với đất đai, xây dựng, tín dụng, đầu tư và quy hoạch.

Theo số liệu được bà Trang dẫn, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam trong 7 tháng đầu năm 2026 đạt 38,1 tỷ USD, gần tương đương tổng vốn đăng ký của cả năm trước và là mức cao nhất trong 10 năm qua.

Con số này cho thấy sức hấp dẫn của Việt Nam đối với dòng vốn quốc tế tiếp tục được duy trì trong bối cảnh cạnh tranh thu hút đầu tư tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương ngày càng cao.

Đối với bất động sản, dòng vốn quốc tế có thể tạo ra tác động theo nhiều hướng.

Trước hết là nhu cầu về bất động sản công nghiệp, logistics và các dự án phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh. Khi doanh nghiệp quốc tế mở rộng hoạt động, nhu cầu về nhà xưởng, kho vận, văn phòng và các dịch vụ đi kèm cũng có xu hướng tăng.

Bên cạnh đó, dòng vốn quốc tế còn tạo động lực cho sự phát triển của các khu đô thị, nhà ở và hệ thống dịch vụ tại những địa phương thu hút nhiều dự án FDI.

Đặc biệt, khi hạ tầng giao thông ngày càng được đầu tư đồng bộ, khả năng kết nối giữa các trung tâm kinh tế, khu công nghiệp và đô thị được cải thiện, dư địa phát triển bất động sản phục vụ chuyên gia và lực lượng lao động cũng có thể được mở rộng.

Thêm nền tảng cho chu kỳ phát triển mới

Có thể nói, bất động sản Việt Nam đang đứng trước một giai đoạn có nhiều thay đổi về quy mô thị trường, hạ tầng, pháp lý và dòng vốn. Trong bối cảnh đó, cải thiện tính minh bạch không chỉ là câu chuyện về thứ hạng trên một bảng xếp hạng quốc tế, mà còn liên quan trực tiếp tới khả năng nâng cao chất lượng vận hành của thị trường.

Việc Việt Nam đạt 3,15 điểm, xếp thứ 50/88 thị trường và thuộc nhóm 10 thị trường cải thiện mạnh nhất trong kỳ GRETI 2026 cho thấy những nỗ lực cải cách đang từng bước được phản ánh qua đánh giá quốc tế.

Cùng với dòng vốn FDI tiếp tục duy trì sức hút, hạ tầng được đầu tư và khung pháp lý ngày càng hoàn thiện, thị trường bất động sản Việt Nam đang có thêm nhiều yếu tố nền tảng để phát triển theo hướng chuyên nghiệp hơn.

Trong giai đoạn tới, minh bạch nhiều khả năng sẽ tiếp tục trở thành một trong những tiêu chí quan trọng để phân loại chất lượng thị trường, doanh nghiệp và dự án. Đây cũng có thể là động lực thúc đẩy các chủ thể tham gia thị trường chuyển từ cạnh tranh bằng tốc độ sang cạnh tranh bằng chất lượng, năng lực quản trị và giá trị thực.

Với dòng vốn quốc tế ngày càng coi trọng khả năng dự báo và kiểm soát rủi ro, quá trình cải thiện minh bạch vì thế đang trở thành một phần quan trọng trong câu chuyện nâng sức hấp dẫn của bất động sản Việt Nam trên bản đồ đầu tư toàn cầu.