Thị trường bất động sản 2026 và nhiều bài toán đặt ra trước mắt: Dư cung, lãi suất tín dụng cũng tăng mạnh

Dư cung cao cấp, thiếu nhà ở thực

Tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội, nguồn cung căn hộ cao cấp và hạng sang tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong tổng lượng sản phẩm mở bán. Các dự án tập trung vào phân khúc giá từ 70–120 triệu đồng/m2, thậm chí cao hơn tại khu trung tâm hoặc ven sông.

Tuy nhiên, lực cầu thực lại chủ yếu đến từ nhóm khách hàng có nhu cầu ở thật, với khả năng chi trả ở mức trung bình. Phân khúc nhà ở thương mại giá dưới 40 triệu đồng/m² hoặc nhà ở xã hội vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu. Điều này tạo nên tình trạng “dư cung trên giấy” nhưng giao dịch thực tế không tương xứng.

Nhiều dự án ghi nhận tỷ lệ hấp thụ thấp, kéo dài thời gian bán hàng. Chủ đầu tư phải áp dụng các chương trình chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán hoặc hỗ trợ lãi suất để kích cầu. Tuy nhiên, trong bối cảnh tín dụng không còn rẻ, các biện pháp này chỉ mang tính tạm thời.

Số liệu do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) công bố cũng cho thấy năm 2025 ghi nhận sự bùng nổ chưa từng có của nguồn cung nhà ở và căn hộ, với khoảng 128.000 sản phẩm được đưa ra thị trường, tăng 88% so với năm trước và là mức tăng cao nhất trong vòng 6 năm trở lại đây. Cùng với việc hàng loạt đại dự án đang được khởi động và triển khai trên khắp cả nước, nguồn cung dự kiến tiếp tục tăng mạnh trong ít nhất 5 năm tới.

Ở góc độ doanh nghiệp, CEO EZ Property, ông Phạm Đức Toản, cũng dự báo nguồn cung năm 2026 sẽ rất lớn, đặc biệt ở phân khúc nhà ở xã hội, qua đó góp phần điều chỉnh lại cán cân cung - cầu trên thị trường.

Theo ông Toản, nhà ở thương mại sẽ phải cạnh tranh trực tiếp với nhà ở xã hội, buộc các chủ đầu tư phải đa dạng hóa sản phẩm, thay vì chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp như giai đoạn vừa qua. Đồng thời, thị trường cũng sẽ chứng kiến sự tham gia của nhiều chủ đầu tư hơn, không còn chỉ xoay quanh một vài “ông lớn”, qua đó tạo nên bức tranh sôi động cả về nguồn cung lẫn giao dịch trong năm 2026.

Lãi suất là cản trở với người mua

Một trong những biến số quan trọng của thị trường năm 2026 là mặt bằng lãi suất. Khi chi phí vốn tăng lên, cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn người mua nhà đều chịu ảnh hưởng trực tiếp.

Với doanh nghiệp, lãi suất vay cao làm gia tăng chi phí tài chính, buộc họ phải tính toán lại cơ cấu sản phẩm, tiến độ triển khai và chiến lược giá. Những doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính lớn đối mặt nguy cơ mất cân đối dòng tiền.

Với người mua nhà, đặc biệt là nhóm vay ngân hàng 50–70% giá trị tài sản, việc lãi suất tăng thêm vài điểm phần trăm có thể khiến áp lực trả nợ hàng tháng tăng đáng kể. Điều này làm giảm nhu cầu đầu tư lướt sóng và khiến người mua ở thực thận trọng hơn.

Mặc dù từ năm 2025, thị trường đã xuất hiện những tín hiệu khởi sắc khi lượng sản phẩm mở bán lần đầu được tiêu thụ tăng 68% so với năm 2024, tương đương khoảng 88.000 giao dịch, song triển vọng năm 2026 vẫn chưa thực sự chắc chắn, thậm chí đã xuất hiện nhiều yếu tố bất lợi mới.

Trong đó, việc lãi suất tín dụng bắt đầu tăng mạnh từ cuối năm 2025, tạo áp lực kép lên cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn người mua nhà, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

Theo ông Vũ Cương Quyết - CEO Đất Xanh Miền Bắc, giá chung cư tại Hà Nội hiện đã lên mặt bằng rất cao, phổ biến 90-130 triệu đồng/m2, thậm chí cao hơn, khiến thị trường rơi vào trạng thái hoang mang chưa từng có trước những thông tin về quy hoạch và điều chỉnh không gian đô thị.

“Chưa bao giờ tâm lý thị trường lại phân hóa mạnh như hiện nay. Một bên rất kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng, nhưng bên còn lại lại vô cùng lo ngại về rủi ro tài chính”, ông Quyết nhận định.

Theo ông, thị trường đang tồn tại hai luồng tâm lý đối lập. Luồng thứ nhất tin rằng bất động sản sẽ bước vào một chu kỳ tăng giá mới, bởi dự kiến gần 1 triệu người phải di chuyển khỏi khu vực nội đô, tạo ra nhu cầu nhà ở cực lớn tại các khu vực lân cận. Nhóm này cho rằng khi cầu tăng mạnh thì giá nhà chắc chắn sẽ tăng, vì vậy quyết định không bán, tiếp tục nắm giữ tài sản.

Ngược lại, luồng thứ hai lại tỏ ra rất thận trọng. Trong bối cảnh lãi suất vay ngân hàng lên tới 12-14%/năm, việc giữ bất động sản để chờ sóng quy hoạch khiến áp lực tài chính trở nên cực kỳ nặng nề, đặc biệt với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao.

“Chưa biết chắc giá có tăng hay không, nhưng tiền lãi phải trả hàng tháng là rất thật”, ông Quyết nói. Với nhóm nhà đầu tư có dòng tiền thật, không sử dụng vốn vay, tâm lý lại khá an tâm. Nhiều người sẵn sàng giữ tài sản dài hạn, kỳ vọng giá căn hộ có thể vươn tới 180-200 triệu đồng/m2 trong trung hạn, dựa trên niềm tin rằng nhu cầu nhà ở sẽ tăng đột biến khi quá trình di dân diễn ra.