Thị trường bất động sản 2026: Tăng trưởng và bứt tốc, dòng tiền chảy về đâu

Nhiều kỳ vọng tăng trưởng hơn

Sau giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ kéo dài từ 2022–2024, thị trường bất động sản Việt Nam bước sang năm 2026 với tâm thế hoàn toàn khác: thận trọng hơn, thực chất hơn nhưng cũng giàu kỳ vọng tăng trưởng hơn. Không còn là cuộc chơi “lướt sóng – ăn nhanh”, năm 2026 được nhiều chuyên gia nhìn nhận là thời điểm thị trường bước vào chu kỳ phục hồi có chọn lọc, nơi dòng tiền quay trở lại nhưng không dàn trải, mà tập trung vào những phân khúc có nền tảng thật, nhu cầu thật và khả năng tạo dòng tiền bền vững.

Chia sẻ về những kỳ vọng cho sự bứt phá của thị trường bất động sản, TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ nhấn mạnh vào sự thay đổi tư duy quản lý, chuyển từ việc sửa đổi luật ngay lập tức sang ban hành các Nghị quyết kịp thời, điển hình là Nghị quyết 254 của Quốc hội.

Theo ông Lực, có 3 điểm nhấn cốt lõi từ các quy định mới mà doanh nghiệp và nhà đầu tư cần đặc biệt lưu tâm để tháo gỡ các "điểm nghẽn" hiện nay.

Về vấn đề tài chính đất đai, ông Lực chỉ ra sự thay đổi trong cách áp dụng bảng giá đất. Theo đó, bảng giá đất sẽ được duy trì ổn định 5 năm một lần thay vì thay đổi hàng năm, giúp đảm bảo tính ổn định cần thiết cho doanh nghiệp khi hoạch định chiến lược.

Tuy nhiên, sự ổn định này không đồng nghĩa với cứng nhắc, mà đã có sự linh hoạt trong việc định giá đất hiện nay, sắp tới là hệ số K.

Các địa phương được trao quyền tự quyết định hệ số điều chỉnh (hệ số K) tùy thuộc vào thực tế của địa bàn mình. Địa phương có thể áp dụng hệ số K là 1, 1.2 hoặc thậm chí là 0.5, tạo ra dư địa linh hoạt rất lớn trong quản lý tài chính đất đai tại cơ sở.

Về công tác thu hồi đất. Ông Lực cho biết, trước đây muốn thu hồi đất, chúng ta phải có được ý kiến đồng thuận 100% cả người dân, cả khu phố, điều đó chắc là không tưởng. Hiện nay, Chính phủ và Quốc hội đã chấp thuận phương án giảm tỷ lệ đồng thuận xuống mức 75%. Đây là vấn đề mang tính đột phá đối với lĩnh vực đất đai. Cụ thể, để thực hiện thu hồi, dự án cần thỏa mãn đồng thời hai điều kiện: 75% diện tích đất đồng ý và 75% số người sở hữu đồng ý.

Đáng chú ý, ông Lực nêu rõ, bất động sản là lĩnh vực quan trọng trong nền kinh tế nhưng cần được giữ ở trạng thái lành mạnh, ổn định và có sự điều tiết phù hợp để tránh tình trạng giá quá cao hoặc đầu tư dàn trải. Ông nhấn mạnh công cụ kiểm soát quan trọng nhất chính là tài chính (thuế phí) và tín dụng.

Lý giải về việc lãi suất huy động và cho vay tăng thời gian qua, ông Lực chỉ ra 3 nguyên nhân chính là: sự chênh lệch cung - cầu vốn; áp lực cạnh tranh từ các kênh đầu tư hấp dẫn khác; định hướng phân bổ nguồn lực.

Bất động sản không phải là lĩnh vực ưu tiên hoàn toàn mà nguồn vốn cần được phân bổ cho nhiều lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác. Do đó, lãi suất cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản đương nhiên sẽ phải chịu mức cao hơn.

Dòng tiền chảy về đâu?

Sau giai đoạn thanh lọc 2023-2025, theo nhiều ý kiến đánh giá, thị trường bất động sản bước vào năm 2026 với một đặc điểm nổi bật: Dòng tiền không còn chạy theo "độ nóng", mà chạy theo khả năng tạo dòng tiền, pháp lý và nhu cầu thật.

Nhà ở phục vụ nhu cầu thực: Trụ cột của thị trường

Trong bức tranh bất động sản 2026, nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực tiếp tục giữ vai trò trụ cột. Phân khúc căn hộ trung cấp, nhà ở vừa túi tiền tại các đô thị lớn và vùng ven có hạ tầng kết nối tốt vẫn duy trì sức cầu ổn định.

Quá trình đô thị hóa, gia tăng dân số tại các thành phố lớn cùng xu hướng tách hộ gia đình tiếp tục tạo ra nhu cầu ở thực bền vững. Tuy nhiên, điểm khác biệt so với các chu kỳ trước là người mua ngày càng kỹ tính, quan tâm nhiều hơn đến chất lượng sống, tiện ích, không gian xanh và khả năng vận hành lâu dài của dự án.

Đối với nhà đầu tư, phân khúc này không còn là “đất diễn” cho lướt sóng, nhưng lại phù hợp với chiến lược đầu tư tích sản, cho thuê dài hạn hoặc nắm giữ chờ tăng giá theo hạ tầng.

Bất động sản khu công nghiệp: Dòng tiền lớn, tầm nhìn dài hạn

Một trong những “điểm đến an toàn” của dòng tiền năm 2026 là bất động sản khu công nghiệp. Làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, cùng chiến lược thu hút FDI của Việt Nam tiếp tục tạo lực đẩy mạnh cho phân khúc này.

Không chỉ dừng lại ở đất khu công nghiệp, các sản phẩm đi kèm như nhà xưởng xây sẵn, kho vận logistics, khu đô thị – nhà ở cho chuyên gia và công nhân đang trở thành mảnh ghép quan trọng trong hệ sinh thái đầu tư.

Đây là phân khúc đòi hỏi vốn lớn, tầm nhìn dài hạn và hiểu biết sâu về quy hoạch, nhưng đổi lại là dòng tiền ổn định và rủi ro thấp hơn so với nhiều loại hình khác.

Bất động sản vùng ven: Hưởng lợi từ hạ tầng và giãn dân

Năm 2026 tiếp tục ghi nhận sự dịch chuyển dòng tiền về bất động sản vùng ven các đô thị lớn, đặc biệt là những khu vực có hạ tầng giao thông đang hoặc sắp hoàn thiện. Tuy nhiên, khác với giai đoạn “sốt đất” trước đây, nhà đầu tư hiện nay quan tâm nhiều hơn đến khả năng hình thành đô thị thực sự, thay vì chỉ mua đất chờ tăng giá.

Những khu vực có quy hoạch rõ ràng, dân cư hiện hữu, khả năng kết nối thuận tiện với trung tâm sẽ có lợi thế lớn. Ngược lại, các khu vực “ăn theo tin đồn”, thiếu động lực phát triển dài hạn sẽ khó thu hút dòng tiền như trước.