“Siết” đặt cọc đấu giá đất: “Liều thuốc đắng” cho thị trường nhưng cần thiết

“Siết” hiện tượng trả giá “trên trời” rồi bỏ cọc

Trong giai đoạn thị trường tăng nóng, đấu giá đất tại nhiều địa phương không còn thuần túy là công cụ phân bổ nguồn lực đất đai hiệu quả, mà dần biến thành một “canh bạc” mang tính đầu cơ. Việc mức đặt cọc thấp – phổ biến chỉ 5–20% giá khởi điểm – tạo điều kiện cho nhiều nhà đầu tư tham gia với tâm lý “được thì được, không thì bỏ”.

Hệ quả là những mức giá trúng đấu giá cao bất thường xuất hiện, nhanh chóng đẩy mặt bằng giá đất khu vực lên cao, gây nhiễu loạn thị trường. Khi không thể xoay xở tài chính hoặc nhận thấy bài toán đầu tư không còn hiệu quả, người trúng đấu giá sẵn sàng bỏ cọc. Phần thiệt hại không chỉ dừng ở khoản cọc bị mất, mà còn lan rộng tới ngân sách địa phương, kế hoạch sử dụng đất, môi trường đầu tư và niềm tin thị trường.

Chính trong bối cảnh đó, đề xuất nâng mức đặt cọc lên tới 50% được xem là biện pháp mạnh nhằm chấm dứt tình trạng “trả giá cho vui”.

Trước thực trạng này, Chính phủ đã quyết định siết chặt kỷ cương thông qua việc nâng mức tiền đặt trước khi tham gia đấu giá. Cụ thể, Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP về xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai. Một trong những nội dung đáng chú ý của Nghị quyết là việc bổ sung các cơ chế nhằm ngăn chặn hành vi trục lợi, đầu cơ và bỏ cọc trong đấu giá đất.

Theo Nghị quyết, khi đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân, mức tiền đặt trước được quy định trong khoảng từ tối thiểu 10% đến tối đa 50% giá khởi điểm. So với quy định hiện hành của Luật Đấu giá tài sản (chỉ yêu cầu đặt cọc từ 5–20%), mức điều chỉnh này được xem là bước siết mạnh nhằm buộc người tham gia đấu giá phải cân nhắc kỹ lưỡng năng lực tài chính và nhu cầu thực sự.

Không chỉ dừng lại ở việc nâng mức đặt cọc, Nghị quyết còn tăng cường chế tài xử lý vi phạm. Theo đó, người trúng đấu giá nhưng không nộp tiền dẫn đến kết quả bị hủy sẽ bị cấm tham gia đấu giá trong thời gian từ 2–5 năm; trường hợp không nộp đủ tiền trúng đấu giá sẽ bị cấm tham gia từ 6 tháng đến 3 năm. Nghị quyết có hiệu lực đến hết ngày 28/2/2027 và được kỳ vọng sẽ đủ sức răn đe các hành vi thổi giá, đầu cơ, tạo “sóng ảo” trên thị trường đất đai.

Bộ lọc cần thiết

Không thể phủ nhận rằng, mức đặt cọc 50% là rất cao so với thông lệ trước đây. Với nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, yêu cầu này đồng nghĩa với việc phải có năng lực tài chính thực sự, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng lướt sóng.

Ở góc nhìn ngắn hạn, chính sách này có thể khiến số lượng người tham gia đấu giá giảm mạnh, thanh khoản ở phân khúc đất đấu giá chững lại. Tuy nhiên, nhìn sâu hơn, đây lại là một bộ lọc cần thiết, giúp loại bỏ những chủ thể yếu năng lực, đầu cơ ngắn hạn và thiếu cam kết dài hạn với dự án.

Thị trường bất động sản, xét cho cùng, không thể vận hành bền vững nếu giá đất bị dẫn dắt bởi những quyết định mang tính may rủi. Việc tăng đặt cọc buộc nhà đầu tư phải tính toán kỹ lưỡng hơn về dòng tiền, hiệu quả khai thác và khả năng triển khai dự án sau khi trúng đấu giá.

Từ góc độ ổn định vĩ mô, chính sách mới góp phần hạ nhiệt kỳ vọng tăng giá phi lý. Đất đai là đầu vào của nhiều ngành kinh tế, từ xây dựng, hạ tầng đến sản xuất - dịch vụ. Khi giá đất bị đẩy lên cao thông qua các phiên đấu giá ảo, chi phí toàn nền kinh tế cũng bị đội lên, làm giảm hiệu quả đầu tư và gia tăng rủi ro bong bóng tài sản.

Ngoài tiền đặt trước, việc bổ sung chế tài cấm tham gia đấu giá trong thời gian dài đối với người vi phạm nghĩa vụ tài chính tạo ra “chi phí cơ hội” lớn hơn. Nhà đầu tư không chỉ mất tiền cọc, mà còn mất quyền tiếp cận các cơ hội trong tương lai. Đây là yếu tố quan trọng để điều chỉnh hành vi theo hướng dài hạn.

Tuy nhiên, chính sách siết đấu giá cũng đặt ra yêu cầu cao hơn đối với cơ quan quản lý. Giá khởi điểm cần được xác định sát với giá trị thị trường, tránh tình trạng vừa nâng tiền cọc nhưng vẫn để dư địa quá lớn cho việc đẩy giá. Nếu không, rủi ro có thể chuyển từ bỏ cọc sang đóng băng giao dịch.

Về dài hạn, việc siết đấu giá đất có thể khiến thị trường trầm lắng hơn trong ngắn hạn, nhưng lại tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững. Một thị trường lành mạnh không cần những phiên đấu giá ồn ào, mà cần các giao dịch phản ánh đúng nhu cầu thực và khả năng chi trả thực.

Nhiều chuyên gia ví von, tăng mức đặt cọc lên 50% giống như một “liều thuốc đắng”. Uống vào sẽ khó chịu, thậm chí gây phản ứng trong ngắn hạn, nhưng nếu không uống, căn bệnh đầu cơ và méo mó thị trường sẽ ngày càng trầm trọng.

Thực tế, trong giai đoạn thị trường bất động sản bước vào chu kỳ điều chỉnh và sàng lọc, việc chấp nhận những cú chững lại mang tính kỹ thuật là cần thiết. Một thị trường ít giao dịch nhưng lành mạnh còn tốt hơn một thị trường sôi động dựa trên nền tảng rủi ro và ảo vọng.