Shophouse dư cung, nhà đầu tư vẫn loay hoay tìm lối ra

Tại TP.HCM, mức độ quan tâm tìm thuê shophouse ghi nhận xu hướng giảm liên tục trong nhiều năm và đến nay vẫn chưa cho thấy tín hiệu phục hồi rõ ràng. Thực trạng này phản ánh sự mất cân đối giữa cung và cầu. Khi shophouse có mặt ở hầu khắp các khu dân cư, lưu lượng khách bị phân tán, không đủ sức duy trì hiệu quả kinh doanh cho hàng loạt mặt bằng cùng lúc.

Nhiều shophouse được thiết kế với kỳ vọng phục vụ cả cư dân nội khu lẫn khách bên ngoài, song thực tế lại thiếu kết nối giao thông, thiếu điểm đến đủ hấp dẫn để tạo dòng người ổn định. Khi giả định ban đầu không thành hiện thực, hiệu quả cho thuê và kinh doanh nhanh chóng suy giảm.

Không chỉ chủ sở hữu chịu áp lực, người thuê shophouse cũng gặp không ít khó khăn. Chị Hà Thảo Chi, chủ một cửa hàng F&B tại khu đô thị phía Nam TP.HCM, cho biết dù giá thuê đã hạ nhiệt so với trước, bài toán doanh thu vẫn rất nan giải. Lưu lượng khách trực tiếp thấp, trong khi phần lớn đơn hàng đến từ các nền tảng giao đồ ăn, khiến lợi thế mặt bằng rộng và vị trí đẹp không còn phát huy hiệu quả.

Sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng đang đặt shophouse trước thách thức mang tính cấu trúc. Khách hàng ngày càng ít mua sắm ngẫu hứng trong các khu đô thị khép kín, thay vào đó sẵn sàng di chuyển đến trung tâm thương mại lớn hoặc đặt hàng trực tuyến. Trong bối cảnh này, nhiều ngành bán lẻ truyền thống khó đủ doanh thu để gánh chi phí thuê shophouse diện tích lớn.

Cùng lúc, chiến lược của doanh nghiệp cũng dịch chuyển. Thay vì mở rộng mạng lưới cửa hàng tại các mặt bằng đắt đỏ, nhiều thương hiệu thu hẹp quy mô, chỉ giữ lại một số điểm trưng bày, còn lại tập trung cho logistics và kênh online. Điều này khiến vai trò truyền thống của shophouse dần suy yếu. Với tỷ suất cho thuê chỉ khoảng 2–3% mỗi năm, cộng thêm chi phí quản lý, bảo trì, shophouse ngày càng kém hấp dẫn so với kỳ vọng ban đầu.

Tuy vậy, không phải toàn bộ phân khúc đều rơi vào bế tắc. Những shophouse nằm trong khu đô thị có mật độ dân cư cao, quy hoạch đồng bộ, vận hành tốt và thường xuyên tổ chức hoạt động cộng đồng vẫn duy trì được sức hút nhất định. Ngược lại, các dự án thiếu chiến lược khai thác, để từng chủ sở hữu tự xoay xở, đang rơi vào vòng luẩn quẩn: trống mặt bằng – giảm giá – vẫn trống.

Theo JLL Việt Nam, hiệu quả shophouse phụ thuộc lớn vào quy mô dân số nội khu, trong khi lượng khách ngoại khu thường hạn chế. Khi chợ, siêu thị và trung tâm thương mại ngày càng dày đặc trong bán kính ngắn, cư dân có xu hướng tìm đến những điểm đến có trải nghiệm đa dạng hơn.

Nhiều chuyên gia cho rằng shophouse không “hết thời”, nhưng giai đoạn đầu tư theo tư duy mua để chờ tăng giá, cho thuê giá cao đã qua. Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc, buộc cả chủ sở hữu lẫn chủ đầu tư phải thay đổi cách tiếp cận.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, chủ shophouse cần hạ kỳ vọng lợi nhuận, chuyển sang mô hình chia sẻ rủi ro với người thuê, tương tự cách vận hành trung tâm thương mại. Đồng thời, cần tái định vị công năng, ưu tiên các dịch vụ thiết yếu như y tế, giáo dục, chăm sóc sức khỏe, văn phòng đại diện hoặc kết hợp online – offline.

Về dài hạn, bài toán then chốt vẫn nằm ở quy hoạch. Không phải khối đế nào cũng cần phát triển thương mại. Việc giảm mật độ shophouse, bổ sung tiện ích công cộng hoặc bãi đỗ xe, theo kinh nghiệm quốc tế, có thể mang lại hiệu quả bền vững hơn cho toàn khu đô thị.