Quy định mới về thuế với người cho thuê nhiều bất động sản

Theo quy định mới, cá nhân cho thuê bất động sản được trừ tối đa 500 triệu đồng doanh thu mỗi năm trước khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân. Mức khấu trừ này áp dụng cho tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê bất động sản của cá nhân trong năm.

Trường hợp một người có nhiều bất động sản cho thuê tại các địa điểm khác nhau, cá nhân được quyền lựa chọn một hoặc một số hợp đồng cho thuê để áp dụng mức khấu trừ 500 triệu đồng khi tính thuế. Tuy nhiên, tổng mức doanh thu được miễn trừ vẫn không vượt quá 500 triệu đồng trong năm đối với tất cả các hợp đồng cho thuê.

Nếu doanh thu từ hợp đồng đã lựa chọn chưa đủ để trừ hết 500 triệu đồng, người nộp thuế có thể tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê khác để tiếp tục áp dụng mức miễn trừ này cho đến khi đủ hạn mức.

Đối với các hợp đồng có quy định bên thuê thực hiện khai và nộp thuế thay, nghị định yêu cầu nội dung này phải được ghi rõ trong hợp đồng thuê. Đồng thời, hợp đồng cũng cần xác định cụ thể phần doanh thu được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân. Trong trường hợp số tiền được trừ từ hợp đồng đó vẫn chưa đủ 500 triệu đồng, cá nhân tiếp tục được lựa chọn thêm các hợp đồng khác để tính phần doanh thu miễn thuế.

Về thủ tục khai thuế, cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản phải kê khai thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 01/BĐS, kèm theo phụ lục bảng kê chi tiết bất động sản cho thuê theo mẫu 01/BK-BĐS và gửi tới cơ quan thuế quản lý.

Đáng chú ý, với trường hợp cá nhân sở hữu nhiều bất động sản cho thuê tại cùng một tỉnh, thành phố hoặc ở nhiều địa phương khác nhau, người nộp thuế được phép kê khai tổng hợp toàn bộ các bất động sản trong một hồ sơ khai thuế. Cá nhân cũng có thể lựa chọn một cơ quan thuế tại nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ. Tuy nhiên, trong hồ sơ khai thuế vẫn phải thể hiện rõ doanh thu, thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân tương ứng với từng địa điểm có bất động sản cho thuê.

Quy định này không áp dụng trong trường hợp tổ chức thuê nhà thực hiện việc khai và nộp thuế thay cho cá nhân theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Bên cạnh các quy định mới, Nghị định 68/2026 cũng đưa ra điều khoản chuyển tiếp đối với các hợp đồng cho thuê bất động sản được ký trước thời điểm nghị định có hiệu lực. Cụ thể, với các hợp đồng phát sinh trước ngày 1/1/2026 và còn thời hạn thực hiện trên 6 tháng, nếu cá nhân đã nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân thì được điều chỉnh lại mức doanh thu không chịu thuế theo quy định mới.

Trong trường hợp doanh thu còn lại của hợp đồng sau khi điều chỉnh vẫn vượt mức 500 triệu đồng, cá nhân tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định của nghị định. Phần thuế đã nộp trước đó, nếu phát sinh chênh lệch, sẽ được xử lý theo quy định về tiền thuế nộp thừa.

Theo đánh giá của các chuyên gia, việc làm rõ cơ chế kê khai và mức doanh thu miễn thuế giúp cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản dễ dàng thực hiện nghĩa vụ thuế, đồng thời tăng tính minh bạch trong quản lý nguồn thu từ lĩnh vực này. Trong bối cảnh thị trường cho thuê nhà, căn hộ và mặt bằng kinh doanh ngày càng phát triển, quy định mới được kỳ vọng sẽ góp phần chuẩn hóa hoạt động khai thuế và hạn chế tình trạng thất thu ngân sách.