“Phân lô bán nền” đối với đất nông nghiệp, nhà đầu tư đối mặt với rủi ro gì?

Pháp lý là rủi ro lớn nhất

Rủi ro lớn nhất mà nhà đầu tư phải đối mặt khi tham gia vào các thương vụ “phân lô bán nền” trên đất nông nghiệp chính là vấn đề pháp lý – yếu tố mang tính nền tảng quyết định quyền sở hữu và khả năng khai thác tài sản trong dài hạn. Trên thực tế, phần lớn các sản phẩm đất nông nghiệp được rao bán dưới dạng “đất nền giá rẻ” đều chưa hoàn tất thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở, thậm chí chưa đủ điều kiện để tách thửa theo quy định của địa phương.

Tuy nhiên, để thu hút người mua, nhiều bên đã sử dụng các hình thức giao dịch “lách luật” như hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, giấy tay hoặc vi bằng do thừa phát lại lập. Những loại giấy tờ này không có giá trị pháp lý tương đương với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng theo quy định của pháp luật, đồng nghĩa với việc quyền lợi của người mua không được đảm bảo một cách đầy đủ.

Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, người mua thường rơi vào thế bất lợi do không chứng minh được quyền sở hữu hợp pháp đối với phần đất đã mua. Thậm chí, nếu cơ quan chức năng tiến hành kiểm tra và phát hiện việc phân lô bán nền trái phép, toàn bộ giao dịch có thể bị vô hiệu, người mua không những không được cấp sổ đỏ riêng mà còn đối diện nguy cơ mất trắng số tiền đã bỏ ra. Một số trường hợp còn phát sinh tranh chấp kéo dài nhiều năm giữa người mua và người bán hoặc giữa các bên liên quan, khiến tài sản bị “đóng băng”, không thể chuyển nhượng, thế chấp hay khai thác sử dụng.

Đáng chú ý, không ít khu đất được rao bán thực chất vẫn đứng tên một cá nhân hoặc tổ chức duy nhất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng lại được chia nhỏ và bán cho nhiều người khác nhau thông qua các thỏa thuận dân sự. Điều này dẫn đến tình trạng “đồng sở hữu trên giấy, riêng lẻ trên thực tế”, tiềm ẩn hàng loạt rủi ro pháp lý phức tạp. Nếu chủ đất ban đầu gặp vấn đề tài chính, bị kiện tụng, hoặc mang tài sản đi thế chấp ngân hàng, toàn bộ những người mua sau đó đều có thể bị ảnh hưởng trực tiếp mà không có cơ chế bảo vệ rõ ràng.

Vị này cho rằng, trong mọi quyết định đầu tư bất động sản, pháp lý phải là yếu tố được đặt lên hàng đầu, bởi đây là cơ sở duy nhất để Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu của người dân. “Nếu tài sản không có nền tảng pháp lý rõ ràng, mọi kỳ vọng về tăng giá, khai thác hay chuyển nhượng trong tương lai đều trở nên rất mong manh. Nhà đầu tư có thể nhìn thấy lợi nhuận trên giấy, nhưng lại không thể hiện thực hóa trong thực tế”, vị chuyên gia nhấn mạnh.

Rủi ro liên quan đến quy hoạch

Một rủi ro khác mang tính “cốt lõi” là khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nhiều nhà đầu tư chấp nhận mua đất nông nghiệp với kỳ vọng rằng trong tương lai gần, khu đất sẽ được chuyển đổi thành đất ở (thổ cư), từ đó gia tăng giá trị tài sản. Tuy nhiên, việc chuyển đổi này không phụ thuộc vào ý chí của cá nhân mà phải tuân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương đã được phê duyệt. Thực tế cho thấy, không ít khu đất được “vẽ” ra như những khu dân cư tiềm năng nhưng lại nằm ngoài quy hoạch phát triển đô thị hoặc khu dân cư. Khi đó, việc chuyển đổi mục đích sử dụng gần như không thể thực hiện, khiến giá trị đầu tư bị “đóng băng”, thậm chí giảm mạnh khi thị trường đi xuống.

Ngoài ra, rủi ro liên quan đến quy hoạch là một trong những “bẫy” phổ biến nhưng lại khó nhận diện đối với nhà đầu tư khi tham gia vào các thương vụ “phân lô bán nền” trên đất nông nghiệp. Trên thực tế, phần lớn quyết định xuống tiền của nhà đầu tư cá nhân đều dựa vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai, mà yếu tố cốt lõi phía sau chính là quy hoạch phát triển hạ tầng và đô thị. Tuy nhiên, quy hoạch là một lĩnh vực phức tạp, mang tính dài hạn và chịu sự quản lý chặt chẽ của cơ quan nhà nước, không phải thông tin nào lan truyền trên thị trường cũng chính xác hoặc đã được phê duyệt chính thức.

Một trong những rủi ro lớn nhất là việc nhà đầu tư tiếp cận thông tin quy hoạch không đầy đủ hoặc sai lệch. Trên thị trường, không khó để bắt gặp những lời quảng cáo như “đón đầu cao tốc”, “sắp có khu công nghiệp”, “chuẩn bị lên đô thị loại II”, hay “khu vực quy hoạch thành khu dân cư mới”.

Những thông tin này thường được môi giới sử dụng để kích thích tâm lý “mua sớm – lời lớn” của người mua. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều dự án hạ tầng chỉ mới dừng ở mức đề xuất, chưa được phê duyệt hoặc có thể bị điều chỉnh, thậm chí bị hủy bỏ do thiếu vốn hoặc thay đổi định hướng phát triển. Nếu nhà đầu tư không kiểm chứng tại các cơ quan chức năng mà chỉ dựa vào tin đồn, họ rất dễ mua phải những khu đất không có tiềm năng tăng giá như kỳ vọng.

Bên cạnh đó, rủi ro nằm ở việc khu đất thuộc diện quy hoạch nhưng lại không phù hợp với mục đích đầu tư. Ví dụ, một số khu đất nông nghiệp được phân lô có thể nằm trong quy hoạch làm đường giao thông, công viên, hành lang bảo vệ sông suối, hoặc các công trình công cộng như trường học, bệnh viện. Trong những trường hợp này, dù nhà đầu tư đã mua đất và nắm giữ trong một thời gian dài, họ vẫn có thể bị Nhà nước thu hồi khi triển khai dự án. Mức bồi thường khi thu hồi thường được tính theo khung giá đất do Nhà nước quy định, vốn thấp hơn đáng kể so với giá thị trường mà nhà đầu tư đã bỏ ra. Điều này dẫn đến thiệt hại tài chính rõ rệt, đặc biệt với những người sử dụng đòn bẩy tài chính.

Ngoài ra, việc quy hoạch có thể thay đổi theo thời gian cũng là yếu tố làm gia tăng rủi ro. Quy hoạch sử dụng đất thường được lập theo từng giai đoạn (5 năm, 10 năm) và có thể được điều chỉnh để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế – xã hội. Một khu đất hôm nay nằm trong định hướng phát triển khu dân cư nhưng trong tương lai có thể bị điều chỉnh sang mục đích khác. Nếu nhà đầu tư không cập nhật kịp thời thông tin, họ có thể đưa ra những quyết định sai lầm dựa trên dữ liệu đã lỗi thời.