Những “điểm nóng” tranh chấp chung cư cần được tháo gỡ sớm

Nhiều bất cập trong quản lý, cư dân liên tục phản ứng

Dư luận tại Tp.HCM vừa qua xôn xao trước thông tin một chung cư rao bán chỗ đậu ô tô với mức giá lên đến 500 triệu đồng. Theo đó, Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành phố (CityLand) thông báo mở bán vị trí đậu xe tại cụm chung cư CityLand Park Hills (phường An Nhơn) vào ngày 29/3.

Giá bán được đưa ra trong khoảng 400–500 triệu đồng mỗi chỗ, đã bao gồm thuế GTGT nhưng chưa tính 2% phí bảo trì. Cụ thể, vị trí dành cho xe 4 chỗ khoảng 400 triệu đồng, còn loại từ 4–7 chỗ có giá khoảng 500 triệu đồng. Khách hàng sẽ thanh toán làm hai đợt, trong đó đợt đầu chiếm tới 98% giá trị.

Theo phía CityLand, doanh nghiệp là chủ sở hữu riêng khu vực đậu xe ô tô tại tầng hầm với diện tích hơn 3.800 m², căn cứ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Hiện khu vực này đang được khai thác cho thuê phục vụ nhu cầu cư dân. Việc triển khai bán chỗ đậu xe được lý giải nhằm giúp cư dân chủ động hơn trong việc sử dụng ổn định, lâu dài. Tuy nhiên, thông tin này đã làm dấy lên nhiều tranh luận liên quan đến cơ sở pháp lý.

Còn tại một chung cư khác thuộc phường Tân Mỹ, những ngày qua cư dân Block B1 Chung cư Kỷ Nguyên (do Công ty Cổ phần Đức Khải làm chủ đầu tư) cũng phải làm đơn kiến nghị khẩn cấp để gửi cơ quan thẩm quyền trình bày bức xúc liên quan vấn đề quản lý, sử dụng bãi đỗ xe chung.

Tập thể cư dân cho biết, ban quản trị tòa chung cư tự ý thay đổi phương án bố trí, khai thác, sử dụng khu vực bãi xe chung mà không thông qua Hội nghị nhà chung cư. Không công bố đầy đủ thông tin phương án bãi xe, thiếu minh bạch trong quản lý phần sở hữu chung.

Trước khi kí hợp đồng với Công ty DKRA Living đã không công khai bản nguyên tắc tiêu chí chọn đấu thầu và bản dự thảo hợp đồng trên nhóm cũng như kêu gọi biểu quyết của cư dân về việc chọn đơn vị quản lý vận hành chung cư Block B1.

“Việc tự ý thay đổi chia hẹp các khu vực lối ra-vào, đóng cọc đóng trụ làm chắn và khuất tầm nhìn của người điều khiển phương tiện, gây nguy hiểm khi di chuyển vào khu vực tầng hầm. Bất cập phân luồng xe còn gây kẹt xe, nguy cơ khó khăn cho đơn vị cấp cứu, phòng cháy chữa cháy nếu có sự cố bất ngờ.

Tình trạng này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi hợp pháp của cư dân. Dẫn đến phát sinh tranh chấp, khiếu nại, nguy cơ tạo ra bất ổn trật tự. Điều đáng buồn là làm chia rẻ tình cảm, xáo trộn tâm lý chung của cư dân”, Đơn kiến nghị cho biết thêm.

Theo cư dân Block B1 chung cư Kỷ Nguyên, căn cứ quy định hiện hành, việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Ban quản trị không bảo đảm nguyên tắc dân chủ trong quản lý nhà chung cư mà ban hành và thực hiện nhiều quyết định quan trọng liên quan đến tài sản chung nhưng không tổ chức họp cư dân, không lấy ý kiến cư dân bằng văn bản.

Tập thể cư dân kiến nghị cơ quan Nhà nước sớm vào cuộc kiểm tra, yêu cầu tạm dừng ngay các quyết định liên quan đến bãi đỗ xe chung khi chưa được Hội nghi nhà chung cư thông qua. Trường hợp phát hiện vượt quyền, cần xử lý theo quy định pháp luật nhằm bảo đảm quyền lợi chính đáng hợp pháp của tập thể cư dân.

Hoàn thiện hành lang pháp lý, siết chặt trách nhiệm các bên

Trước thực trạng tranh chấp ngày càng phức tạp, UBND Tp.HCM đã ban hành Quyết định số 19/2026 nhằm quy định cụ thể việc quản lý và sử dụng nhà chung cư trên địa bàn.

Cụ thể, UBND Tp.HCM quy định khi bàn giao hồ sơ, diện tích phần sử dụng chung nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm lập, bàn giao bản vẽ mặt bằng khu vực để xe.

Trong đó, phân định rõ khu vực để xe cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư bao gồm chỗ để xe thuộc quyền sở hữu chung, chỗ để ôtô và khu vực để xe công cộng.

Quyền sở hữu chỗ để xe trong nhà chung cư được xác định theo quy định của pháp luật, hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập thành hợp đồng riêng. Việc ký kết hợp đồng giữa các bên phải đảm bảo thực hiện đúng các quy định, điều kiện về ký kết hợp đồng dân sự.

Đối với việc khai thác phần diện tích thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư, UBND Tp.HCM quy định việc khai thác phần diện tích thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư phải do hội nghị nhà chung cư quyết định, bao gồm việc thông qua các nội dung về loại hình dịch vụ được khai thác, vị trí và diện tích khai thác, thời hạn khai thác, hình thức khai thác.

Nguồn thu được từ hoạt động khai thác dịch vụ đối với phần diện tích này và lãi phát sinh từ tiền gửi phí bảo trì, sau khi trừ đi các khoản chi phí hợp lý, hợp lệ được nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì và được sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư.