Nhiều nhà đầu tư bất động sản “mắc cạn” trên đống tài sản của mình

“Gồng lỗ” khi đầu tư nhà đất

Kể từ thời điểm quý II/2022, thị trường bất động sản bắt đầu sự trầm lắng. Hiện tại, đã là thời điểm quý II/2023, tức đã trải qua 1 năm nhưng thị trường vẫn chưa có dấu hiệu khởi sắc rõ nét nào.

Với việc thanh khoản thị trường giảm sâu xuyên suốt những tháng qua khiến nhiều chủ đầu tư liên tục dời lịch mở bán sản phẩm mới theo kế hoạch. Hầu hết các doanh nghiệp trong lĩnh vực này và các chủ đầu tư đều đang đợi tín hiệu từ thị trường.

Trong khi đó, nhà đầu tư cũng đang nghe ngóng tình hình chưa dám mạnh tay xuống tiền thời điểm này. Tuy nhiên đây chỉ là trường hợp của các nhà đầu tư đang sẵn tiền mặt. Trong khi đó, không ít nhà đầu tư các nhân đã lao vào “cơn sóng” trầm lắng trong năm 2022 khi xuất hiện tình trạng giảm giá đến 20%.

Với mục đích “gom đất” khi giá rẻ để sinh lời khi tăng giá. Nhưng đến hiện tại, tài sản không thấy tăng mà nhiều nhà đầu tư còn phải “gồng lỗ”, thậm chí cầm cố tài sản để có tiền trả lãi khi dùng quá nhiều đòn bẩy tài chính.

Như trường hợp của một nhà đầu tư tại Đồng Nai. Những tháng qua, người này đã phải cầm cố nhà, ôtô, mượn người thân, vay nóng để xoay tiền trả lãi vì 5 sổ đỏ đất vùng ven và biệt thự dự án ở Đồng Nai đang hạ giá bán vẫn ế dài.

Người này cho biết, dù sở hữu nhiều tài sản: nhà đang ở, ôtô tiền tỷ, nắm giữ 5 sổ đỏ đất thổ cư và đất nông nghiệp tại Bảo Lộc, Bình Dương, Long An, Bình Phước cộng thêm một căn biệt thự đảo tại Đồng Nai, song hiện luôn trong tình trạng “khát” tiền mặt để trả nợ, nhiều món tài sản đã cầm cố. Tổng khoản nợ gốc và lãi ngân hàng mỗi tháng ông phải trả lên đến gần 200 triệu đồng, trong đó có một khoản vay 6 tỷ đồng nhiều lần bị nhà băng cảnh báo có thể chuyển sang nợ xấu.

“Sổ đỏ đất Bảo Lộc, Bình Dương, Long An, Bình Phước đã rao giảm giá 25-30% và căn biệt thự tại một dự án đại đô thị ở Đồng Nai đang chào bán cắt lỗ hơn 2 tỷ đồng nhưng ba quý trôi qua chưa bán được. Cách đây một năm, thật khó hình dung những tài sản từng là niềm kỳ vọng sinh lời giờ đây khiến tôi mắc cạn”, nhà đầu tư này nói.

Hay như một môi giới kiêm nhà đầu tư đất nền sống tại khu Đông TP Hồ Chí Minh đã rao bán chiếc xe máy SH mua vào năm 2020. Được biết, sau những lần tham gia môi giới, anh này đã đầu tư lướt sóng nhiều nền đất.

Nền đất giá gần 3 tỷ đồng tại quận 9 (cũ, nay là TP Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh) hiện anh đang sở hữu là sản phẩm “lướt sóng không thành công”. Do không thể thoát hàng vào giữa năm 2022, người này đã vay ngân hàng để xuống tiền cho lô đất. Thời điểm đó, gần như anh dồn hết tài sản cá nhân, cộng với vay mượn thêm người thân, ngân hàng để ôm đất. Hiện tại, nền đất hạ giá so với giá mua vào khoảng 300 triệu đồng. Dù trong nghề môi giới nhưng anh chào bán sản phẩm cho mình không hề dễ. Theo môi giới này, nếu giảm giá quá sâu, anh sẽ không đủ tài chính để trả ngân hàng và số nợ còn vay người thân. Cho nên, anh quyết định bán tài sản cá nhân là chiếc xe SH để chờ thêm thị trường.

Lý giải về nguyên nhân dẫn tới sự thua lỗ của nhà đầu tư BĐS, các chuyên gia nhận định rằng phần lớn do họ vay vốn để đầu cơ, ôm mộng tăng giá nhanh trong ngắn hạn. Vì vậy, họ phải chịu áp lực tài chính lớn sau khi BĐS chịu ảnh hưởng của việc kiểm soát tín dụng và lãi suất tăng cao.

Ngoài ra, nhà đầu tư còn bị ảnh hưởng bởi tâm lý đám đông, ra quyết định vì sợ bỏ lỡ cơ hội, dù chưa thực sự được thuyết phục bởi tiềm năng của dự án. Không xem xét kỹ sản phẩm, sức khỏe tài chính của chủ đầu tư hoặc chưa cân nhắc điều kiện tài chính của bản thân ở thời điểm hiện tại, dự phòng các kịch bản trong tương lai, cũng là những lý do khiến nhà đầu tư rơi vào tình huống tiến thoái lưỡng nan.

Đầu tư bất động sản cần có “Thiên thời – Địa lợi – Nhân hòa”

Có thể thấy, thời gian qua, đặc biệt là khi thị trường bắt đầu rơi vào trầm lắng, tình trạng nhà đầu tư đuối sức khi không ra được hàng ngày càng nhiều trên thị trường bất động sản. Thực tế, tình trạng nhà đầu tư mắc cạn trên đống tài sản đã từng diễn ra trước đó, ở nhiều nơi, đặc biệt tại các khu vực vốn là điểm nóng bất động sản. Nhiều người ôm bất động sản, vay ngân hàng với tỉ lệ quá lớn và mất cân đối dòng tiền đã đẩy họ vào thế khó.

Nói đi cũng phải nói lại, mặc dù tình trạng nhà đầu tư “gỗng lỗ” khi mua bất động sản là điều thường thấy nhưng cũng không thể phủ nhận hiệu quả mà nó mang lại nếu như “vào lúc lúc và ra đúng điểm”.

Điều này chỉ xảy ra khi nhà đầu tư đủ năng lực, am hiểu và lạc quan để biến nguy thành cơ. Theo đó, khi thị trường đang ở mức “chiết khấu” cao thì nhà đầu tư cũng có thể suy nghĩ đến việc lựa chọn những bất động sản tiềm năng để đầu tư dài hạn.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng cần phải xem xét kỹ các yếu tố “thiên thời - địa lợi - nhân hòa” trước khi quyết định chọn lựa nhà đất.

Cụ thể, với yếu tố “Thiên thời”, người mua nên ưu tiên các dự án với cơ sở hạ tầng xung quanh vẫn đang trong quá trình thành hình. Bởi ở thời điểm này, giá bán thường hấp dẫn hơn khi tiềm năng chưa hoàn toàn được hé mở. Đồng thời, nhà đầu tư cần thường xuyên cập nhật thông tin về thị trường để đánh giá tiềm năng trong tương lai của dự án. Bên cạnh đó là chính sách bán hàng và ưu đãi tốt ở thời điểm người mua cân nhắc mua BĐS, được đưa ra bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính vững vàng, cam kết phát triển bền vững, có tôn chỉ và tầm nhìn dài hạn là xây nên đô thị xanh, nhằm cải thiện và nâng cao chất lượng cuộc sống con người.

Yếu tố “Địa lợi” được hiểu một cách đơn giản là địa điểm hay vị trí của dự án. Thực tế đã chứng minh rằng những dự án ở các tỉnh/thành phố nhận gói kích thích kinh tế từ Chính phủ hay nguồn vốn FDI dồi dào; có kết nối thuận tiện tới các khu vực lân cận; cơ sở hạ tầng phát triển và tiện ích đầy đủ…, thì tiềm năng sinh lời và tăng giá trong tương lai cũng vượt trội hơn.

Trong khi đó, nói đến yếu tố “Nhân hòa” không chỉ là việc khoản đầu tư không tạo nên sức ép tài chính cho người mua, mà còn thể hiện ở việc nhà đầu tư ưu tiên lựa chọn dự án tạo ra được sự hòa hợp giữa con người với thiên nhiên, mang lại giá trị bền vững theo thời gian.