Nhà liền thổ có trở thành phân khúc dẫn dắt khi nhà đầu tư đang rục rịch trở lại

Nguồn cung và thanh khoản khởi sắc

Theo dữ liệu từ DKRA Consulting, phân khúc nhà phố, biệt thự tại TP.HCM đã có sự "ấm lên" rõ rệt ngay trong 2 tháng đầu năm 2026. Nguồn cung sơ cấp tăng hơn 2 lần so với cùng kỳ, trong khi lượng tiêu thụ tăng gần 31 lần, mức tăng trưởng cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

Diễn biến giá cũng cho thấy tín hiệu tích cực. Mặt bằng giá sơ cấp tăng trung bình khoảng 11%, còn giá thứ cấp phổ biến tăng từ 13–17%.

Trước đó, báo cáo của Cushman & Wakefield cũng chỉ ra, sau một thời gian dài im ắng, nguồn cung nhà liền thổ đã có sự bứt phá mạnh mẽ vào quý IV/2025 với tăng trưởng kỷ lục. Nguồn cung mới khoảng 1.535 căn, tăng hơn 50 lần so với quý III/2025 và so với cùng kỳ năm trước - thể hiện rõ nét bức tranh của một thị trường bùng nổ sau thời gian “nén”.

Cùng với đó, lượng hấp thụ mới trong quý IV/2025 đạt khoảng 1.167 căn, tăng hơn 20 lần so với quý III/ 2025 và cùng kỳ năm ngoái, cho thấy sức hút cực lớn của loại hình này khi có nguồn cung mới từ các dự án lớn.

Với tỷ lệ hấp thụ khoảng 70%, thị trường thể hiện trạng thái “khát” hàng ở các phân khúc có quy hoạch bài bản, chiến lược kết nối hạ tầng bài bản tương lai (đường Vành đai, cao tốc) và mô hình TOD.

Đại diện Cushman & Wakefield cho rằng, thị trường đang khởi đầu chu kỳ mới, giai đoạn bùng nổ về nguồn cung mới sau thời gian dài bị “nén” với sự gia nhập của các đại đô thị và dự án quy mô lớn. Thị trường phân hóa về giá bán với hiệu ứng “pha loãng” giá bán sơ cấp trung bình toàn TP. Hồ Chí Minh, nhưng giá trị bất động nội đô tại các cực Trung tâm vẫn ở mức giá cao, cho thấy các bất động sản ở vị trí chiến lược vẫn là kênh tích sản giá trị cao.

Đáng nói, niềm tin của nhà đầu tư dài hạn đã quay trở lại với các yếu tố thúc đẩy dài hạn như kết nối tương lai của các tuyến Vành đai, mô hình phát triển đô thị gắn liền với giao thông công cộng (TOD) là đòn bẩy nâng tầm giá trị bất động sản liền thổ tại TP. Hồ Chí Minh.

Xu hướng dịch chuyển a vùng ven

Một xu hướng nổi bật trên thị trường nhà liền thổ thời gian qua là sự dịch chuyển mạnh mẽ của nguồn cung ra khu vực ngoài trung tâm.

Tại TP.HCM, các dự án mới chủ yếu tập trung ở những địa bàn như Cần Giờ, Bình Chánh, Nhà Bè hay khu vực quận 12 (cũ). Dự kiến đến năm 2028, khoảng 90% nguồn cung mới sẽ nằm tại các khu vực này.

Tại Hà Nội, các khu vực như Hoài Đức, Thạch Thất (cũ) hay các trục phát triển mới như Tây Thăng Long đang trở thành “điểm nóng” nguồn cung, nhờ lợi thế quỹ đất dồi dào và hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện.

Theo Cushman&Wakefield Việt Nam, trong trung hạn từ năm 2026 đến 2028, nguồn cung nhà liền thổ tại Hà Nội dự tính đạt khoảng 10.800 căn, chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoại thành. Sự dịch chuyển này phản ánh xu hướng tất yếu trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế, đồng thời phù hợp với định hướng phát triển các đô thị vệ tinh nhằm giãn dân hợp lý và giảm áp lực hạ tầng cho khu vực lõi. Các dự án tương lai sẽ ưu tiên mô hình đô thị tích hợp với hệ thống tiện ích đồng bộ, pháp lý minh bạch và kết nối giao thông thuận lợi.

Sự dịch chuyển này không chỉ là giải pháp cho bài toán khan hiếm quỹ đất nội đô, mà còn phù hợp với chiến lược phát triển đô thị vệ tinh, giãn dân và giảm áp lực hạ tầng. Đồng thời cũng mở ra cơ hội tiếp cận sản phẩm với mức giá hợp lý hơn cho người mua.

Trong bối cảnh lãi suất tăng và thị trường tài chính còn nhiều bất định, nhà liền thổ đang thể hiện rõ vai trò như một “tài sản trú ẩn”. Khác với đất nền, vốn đòi hỏi thời gian chờ đợi dài và thanh khoản thấp, nhà liền thổ vừa có thể khai thác dòng tiền từ cho thuê, vừa đáp ứng nhu cầu ở thực.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nhận định thị trường nhà liền thổ Hà Nội năm 2025 chậm lại chủ yếu do nguồn cung mới hạn chế và lượng hàng tồn kho kém hấp dẫn.

Tuy nhiên, sang năm 2026, phân khúc này được kỳ vọng cải thiện khi nguồn cung dự báo tăng trở lại, đặc biệt tại các khu vực xa trung tâm gắn với những trục hạ tầng lớn như đại lộ Tây Thăng Long hay các đô thị vệ tinh mới.

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam: “Trong thời gian tới, diễn biến thị trường sẽ tiếp tục phụ thuộc vào tốc độ ra hàng có kiểm soát của các chủ đầu tư, khả năng tiếp cận tín dụng và tiến độ tháo gỡ pháp lý; trong khi phát triển hạ tầng và việc mở rộng ranh giới hành chính của TP. Hồ Chí Minh được kỳ vọng sẽ định hình mặt bằng giá và nhu cầu trong chu kỳ tiếp theo”.