Nhà gần metro: Khi đắt thành rẻ và bài toán chi phí sống toàn diện tại đô thị lớn

Đây cũng là lý do VARS IRE cho rằng cần phân biệt rõ giữa “nhà ở giá thấp” và “nhà ở có chi phí sống thấp”. Khi khả năng kết nối trở thành một cấu phần của giá trị bất động sản, những khu vực có giá nhà vừa phải nhưng được hưởng lợi từ metro và TOD có thể hình thành một điểm cân bằng mới: giá mua dễ tiếp cận hơn, trong khi chi phí và thời gian di chuyển được tiết giảm. Đây có thể trở thành một trong những yếu tố quan trọng làm thay đổi mặt bằng giá trị và sức hấp dẫn của bất động sản dọc các hành lang giao thông công cộng trong những năm tới.

Giá sở hữu chưa phải là tất cả

Theo VARS IRE, nhu cầu di chuyển bằng phương tiện cá nhân tại hai đầu tàu kinh tế cả nước vẫn đang duy trì ở mức rất cao. Chỉ tính riêng năm 2025, Hà Nội và TP.HCM đã tiếp nhận thêm gần 191.000 ô tô và hơn 546.000 xe máy đăng ký mới. Tổng số lượng phương tiện khổng lồ này biến việc đi lại hàng ngày thành một khoản chi phí tài chính không nhỏ, bao gồm tiền nhiên liệu, phí gửi xe, bảo dưỡng, bảo hiểm, cầu đường cùng vô số "chi phí vô hình" về sức khỏe và thời gian.

Nhiều gia đình chọn mua những căn nhà ở xa trung tâm với mức giá thấp hơn vài trăm triệu đồng để giảm áp lực tài chính ban đầu. Tuy nhiên, nếu hạ tầng kết nối kém và phải phụ thuộc hoàn toàn vào phương tiện cá nhân, số tiền tiết kiệm ban đầu ấy sẽ nhanh chóng bị bào mòn bởi chi phí vận hành và hàng giờ đồng hồ kẹt xe mỗi ngày. Về dài hạn, một bất động sản có giá bán cao hơn nhưng nằm gần hệ thống giao thông công cộng thực chất lại mang đến một bài toán kinh tế tối ưu hơn.

VARS IRE cho rằng, sự phát triển của metro và đường sắt tốc độ cao có thể làm thay đổi cách thị trường nhìn nhận về vị trí bất động sản. Metro tại Việt Nam đang bước từ câu chuyện quy hoạch sang giai đoạn được đầu tư và triển khai mạnh hơn, đồng thời gắn ngày càng chặt với định hướng phát triển đô thị theo TOD.

Sức mạnh của mô hình TOD và bài toán vùng vệ tinh

Sự chuyển dịch của hạ tầng giao thông đang tái định hình giá trị bất động sản theo tiêu chí "đi mất bao lâu" thay vì "cách bao xa".

Theo nghiên cứu từ VARS IRE, trong hai năm qua, các dự án có kết nối thuận tiện tới ga metro ghi nhận mức tăng giá cao hơn khoảng 10% đến 20% so với mặt bằng chung của thị trường. Đáng chú ý, các khu vực vệ tinh có giá nhà thấp hơn trung tâm từ 25% đến 40% nhưng sở hữu khả năng kết nối tốt với hệ thống metro đang tạo ra một lợi thế kép: giá mua dễ tiếp cận, đồng thời tiết giảm tối đa chi phí và thời gian di chuyển.

Giả sử một hộ gia đình tiết kiệm được 4 triệu đồng mỗi tháng từ việc cắt giảm chi phí nhiên liệu, gửi xe và bảo dưỡng khi chuyển sang đi lại bằng metro, số tiền tích lũy sẽ lên tới 480 triệu đồng sau 10 năm và gần 1 tỷ đồng sau 20 năm. Đó là chưa tính đến "chi phí cơ hội" từ hàng trăm giờ đồng hồ được giải phóng để dành cho công việc, gia đình và nghỉ ngơi.

Vì vậy, với những người mua nhà lần đầu hoặc có ngân sách hạn chế, các khu vực vùng ven, khu vực vệ tinh có giá thấp hơn trung tâm nhưng kết nối tốt với metro có thể trở thành một lựa chọn đáng cân nhắc. Người mua vừa có thể giảm áp lực về giá nhà, vừa có thêm cơ hội giảm chi phí đi lại khi hệ thống giao thông công cộng vận hành hiệu quả. Tuy nhiên, lợi thế này chỉ thực sự có ý nghĩa khi metro được triển khai đúng tiến độ, kết nối thuận tiện và phù hợp với hành trình đi lại thực tế của gia đình.

Ngoài metro cần cân nhắc đến chất lượng sống của dự án

VARS IRE cho rằng metro có thể làm thay đổi giá trị bất động sản, nhưng không phải dự án nào nằm trong quy hoạch cũng có mức hưởng lợi như nhau. Khoảng cách tới ga, khả năng tiếp cận thực tế, kết nối xe buýt, mật độ việc làm và dịch vụ xung quanh, chất lượng không gian đô thị và mức độ thuận tiện của hành trình hàng ngày đều quyết định mức độ hưởng lợi. Vì vậy, người mua không nên chỉ nhìn vào thông tin “gần metro”, “đón đầu TOD” hay kỳ vọng giá tăng khi hạ tầng hoàn thành, bởi giữa một dự án được hưởng lợi thực chất từ hạ tầng và một dự án chỉ nằm trong vùng kỳ vọng của thị trường vẫn có khoảng cách lớn. Đặc biệt, với những tuyến metro chưa hoàn thành hoặc mới ở giai đoạn quy hoạch, người mua càng cần thận trọng với việc cộng trước giá trị tương lai của hạ tầng vào giá bất động sản hiện tại.

Một căn nhà ở khu vực vệ tinh có giá hợp lý, đáp ứng nhu cầu ở thực và được kết nối tốt với metro sẽ có giá trị khác hoàn toàn với một căn nhà được mua chủ yếu vì kỳ vọng hạ tầng. Bởi xét cho cùng, người dân không chỉ mua một căn nhà mà còn mua khả năng tiếp cận một cuộc sống thuận tiện hơn.

Trong một đô thị mà metro ngày càng trở thành một trục phát triển, một căn nhà tại khu vực vệ tinh có thể rẻ hơn trên giá bán và, nếu kết nối tốt, có thể rẻ hơn cả trên tổng chi phí sống. Nhưng trước khi tính đến lợi ích từ metro, bài toán đầu tiên vẫn phải là: căn nhà đó có thực sự phù hợp với khả năng tài chính, nhu cầu ở thực và hành trình sống của người mua hay không.