Nhà dưới 50 triệu đồng/m² được kỳ vọng hạ nhiệt mặt bằng giá nhà

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho rằng phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp đang có nhu cầu rất lớn. Theo ông, tầng lớp trung lưu tại các đô thị ngày càng gia tăng, với mức thu nhập phổ biến khoảng từ 20 triệu đồng/tháng trở lên. Tuy nhiên, nhiều người không đủ điều kiện để mua nhà ở xã hội, trong khi giá nhà ở thương mại tại các thành phố lớn lại vượt khả năng chi trả.

Trong bối cảnh đó, việc phát triển dòng sản phẩm nhà ở thương mại có mức giá hợp lý được kỳ vọng sẽ lấp khoảng trống của thị trường. Khi nguồn cung tăng lên, thị trường có thể xuất hiện trở lại các căn hộ có giá khoảng 30–40 triệu đồng/m², giúp nhiều người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở hơn.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp có thể góp phần điều chỉnh mặt bằng giá bất động sản, qua đó giúp thị trường phát triển ổn định và bền vững hơn. Theo ông, mức giá dưới 50 triệu đồng/m² hiện là phân khúc được nhiều người mua, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình tại các đô thị lớn, chờ đợi.

Dù đánh giá tích cực về định hướng phát triển dòng sản phẩm này, ông Toản cho rằng một số cơ chế trong dự thảo nghị quyết vẫn cần được làm rõ để doanh nghiệp có thể tính toán hiệu quả đầu tư.

Theo dự thảo, UBND cấp tỉnh sẽ bố trí quỹ đất dành cho nhà ở thương mại giá phù hợp và thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư mà không cần đấu giá hoặc đấu thầu. Theo ông Toản, cơ chế này có thể giúp giảm chi phí và rút ngắn thời gian triển khai dự án.

Tuy nhiên, vấn đề tiền sử dụng đất vẫn chưa được quy định cụ thể. Trong khi nhà ở xã hội được miễn 100% tiền sử dụng đất, dự thảo chưa nêu rõ mức ưu đãi dành cho nhà ở thương mại giá phù hợp. Điều này khiến doanh nghiệp gặp khó trong việc tính toán chi phí đầu vào và xác định giá bán.

Theo ông Toản, cần có phương pháp tính tiền sử dụng đất rõ ràng, đồng thời quy định cụ thể mức ưu đãi. Khi chi phí đầu vào được xác định minh bạch, doanh nghiệp mới có cơ sở xây dựng phương án đầu tư. Với mức lợi nhuận tối đa 15% trên tổng chi phí xây dựng, trong bối cảnh chi phí tài chính và rủi ro trượt giá còn cao, nếu cơ chế không rõ ràng, doanh nghiệp sẽ khó tham gia.

Ngoài ra, dự thảo cũng chưa nêu rõ mức thuế giá trị gia tăng áp dụng cho loại hình nhà ở này. Hiện thuế VAT đối với nhà ở xã hội là 5%, trong khi nhà ở thương mại áp dụng mức cao hơn. Đây cũng là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán cuối cùng.

Một vấn đề khác được doanh nghiệp quan tâm là khả năng tiếp cận nguồn vốn. Theo các chuyên gia, cần làm rõ liệu các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp có được vay vốn ưu đãi hay vẫn phải sử dụng nguồn vốn thương mại với lãi suất thị trường.

Về mức giá, ông Toản cho rằng không nên áp dụng một mức trần chung trên toàn quốc, bởi giá nhà chịu ảnh hưởng lớn từ chi phí đất đai và điều kiện phát triển của từng địa phương. Theo đó, nên xây dựng khung chính sách chung ở cấp trung ương, còn mức giá cụ thể có thể giao cho chính quyền địa phương quyết định.

Bên cạnh đó, điều kiện mua nhà cũng cần được quy định rõ ràng. Dự thảo hiện quy định người mua hoặc thuê mua chỉ được sở hữu một căn và không được chuyển nhượng trong tối thiểu 5 năm kể từ khi thanh toán đủ tiền. Tuy nhiên, theo ông Toản, cần xác định cụ thể các tiêu chí như mức thu nhập bao nhiêu thì không được mua, người đã có nhà ở có được mua hay không, hay trường hợp đã mua tại địa phương này thì có thể tiếp tục mua ở địa phương khác hay không.

Theo ông, nếu điều kiện mua bị siết quá chặt, đối tượng khách hàng sẽ bị thu hẹp, khiến việc tiêu thụ sản phẩm gặp khó khăn.

Ở góc độ thị trường, ông Nguyễn Chí Thanh cho rằng ngoài mức lợi nhuận hợp lý, yếu tố then chốt để thu hút doanh nghiệp vẫn là cải cách thủ tục. Ông đề xuất cần xây dựng cơ chế “làn xanh” cho các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp, nhằm rút ngắn quy trình phê duyệt, quy hoạch và giải phóng mặt bằng, từ đó giúp giảm chi phí đầu tư.

Theo ông Thanh, yếu tố quan trọng nhất vẫn là quỹ đất. Muốn phát triển mạnh phân khúc này, cần chuẩn bị quỹ đất đủ lớn để triển khai các khu đô thị quy mô, từ đó tạo ra mức giá phù hợp với khả năng chi trả của nhóm người thu nhập trung bình.