Nhà đất thổ cư Hà Nội: Rời cuộc chơi lướt sóng, bước vào giai đoạn chọn lọc giá trị

Người mua chuyển sang trạng thái chờ đợi

Thị trường nhà đất thổ cư Hà Nội đang trải qua giai đoạn điều chỉnh đáng chú ý về thanh khoản. Theo báo cáo của One Mount Group, trong quý II/2026, thị trường ghi nhận khoảng 4.700 giao dịch, giảm 23% so với quý trước và giảm tới 64% so với cùng kỳ năm 2025.

Mức giảm được ghi nhận tại nhiều khu vực. Trong đó, phường Bồ Đề giảm 76%, phường Việt Hưng giảm 68%, các phường, xã khu vực phía Tây giảm khoảng 70%, trong khi khu vực trung tâm giảm khoảng 60%.

Đáng chú ý, phần lớn giao dịch vẫn tập trung tại khu vực phía Bắc, gồm các xã Thư Lâm, Phúc Thịnh, Đông Anh và Thiên Lộc. Trong đó, Thư Lâm và Phúc Thịnh nằm trong nhóm địa bàn được lựa chọn thí điểm mô hình xã, phường xã hội chủ nghĩa.

Theo One Mount Group, diễn biến này phản ánh tâm lý thận trọng và chờ đợi của người mua trong bối cảnh Hà Nội vừa công bố Quy hoạch Thủ đô với tầm nhìn 100 năm, đồng thời đẩy mạnh công tác quy hoạch và giải phóng mặt bằng cho hơn 1.400 dự án.

Như vậy, sự suy giảm thanh khoản hiện nay không đơn thuần xuất phát từ việc nhu cầu nhà đất biến mất. Một phần đáng kể đến từ việc người mua đang dành thêm thời gian để quan sát các thay đổi về quy hoạch, hạ tầng và mặt bằng giá trước khi đưa ra quyết định.

Tâm lý này cũng được phản ánh trên các nền tảng bất động sản trực tuyến. Theo báo cáo của PropertyGuru Việt Nam, tỷ trọng người quan tâm tới nhà riêng đã giảm mạnh từ 26% xuống còn 17%. Giá rao bán phổ biến cũng có xu hướng điều chỉnh, trong đó nhiều khu vực đã giảm khoảng 10-20% so với mức đỉnh.

Đà giảm được ghi nhận tại nhiều khu vực từng có mặt bằng giá cao như Ba Đình, Đống Đa, Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hai Bà Trưng và Hoàng Mai.

Khảo sát với môi giới của PropertyGuru Việt Nam cũng cho thấy gần 30% người tham gia nhận định giao dịch nhà riêng, nhà phố giảm mạnh. Đối với đất nền, tỷ lệ này lên tới 42%.

Những con số trên cho thấy thị trường đang trải qua quá trình điều chỉnh rõ rệt về thanh khoản. Tuy nhiên, nếu nhìn ở góc độ dài hạn, đây cũng có thể là giai đoạn cần thiết để thị trường nhà đất thổ cư tái định vị giá trị.

Khi giao dịch không còn dễ dàng như giai đoạn sốt đất, người mua buộc phải xem xét kỹ hơn chất lượng của từng tài sản. Những yếu tố như pháp lý, hiện trạng nhà đất, khả năng sử dụng, vị trí kết nối và tiềm năng khai thác dài hạn có thể ngày càng đóng vai trò quan trọng.

Từ “lướt sóng” sang tìm kiếm giá trị dài hạn

Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất của thị trường thổ cư Hà Nội hiện nay nằm ở cách nhà đầu tư tiếp cận tài sản.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trước đây việc mua nhà đất thổ cư để “lướt sóng” theo thông tin mở đường, làm cầu hay lên quận từng khá phổ biến mỗi khi xuất hiện thông tin mới.

Tuy nhiên, theo ông Đính, cuộc chơi đang thay đổi khi cơ sở dữ liệu đất đai, quy hoạch ngày càng minh bạch, trong khi tốc độ giải phóng mặt bằng và triển khai các dự án hạ tầng được đẩy nhanh.

Điều này khiến chiến lược mua nhanh, bán nhanh dựa trên thông tin quy hoạch trở nên khó áp dụng như trước. Nhà đầu tư phải quan tâm nhiều hơn đến giá trị thực của tài sản và khả năng khai thác trong thời gian dài.

Sự thay đổi này có thể tạo ra một bộ lọc mới cho phân khúc thổ cư.

Trong giai đoạn thị trường tăng nóng, chỉ cần một thông tin về quy hoạch, mở đường hoặc đầu tư hạ tầng cũng có thể tạo ra kỳ vọng tăng giá tại một khu vực. Nhưng khi thông tin quy hoạch ngày càng minh bạch, lợi thế từ việc nắm bắt thông tin sớm có thể giảm xuống.

Thay vào đó, giá trị của một bất động sản sẽ được nhìn nhận dựa nhiều hơn vào những gì tài sản thực sự có thể mang lại.

Một căn nhà nằm tại khu vực có dân cư ổn định, có thể ở ngay hoặc cho thuê, kết nối thuận tiện với các trung tâm việc làm và dịch vụ sẽ có một lớp giá trị khác với một khu đất chỉ được kỳ vọng tăng giá nhờ một quy hoạch chưa rõ thời điểm triển khai.

Đây cũng là lý do nhà đất thổ cư đang đứng trước sự phân hóa mạnh.

Những tài sản có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, khả năng sử dụng thực tế và mức giá phù hợp có thể vẫn tìm được người mua, ngay cả khi thanh khoản chung suy giảm. Ngược lại, những sản phẩm được định giá chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá hoặc phụ thuộc vào một câu chuyện quy hoạch có thể phải đối mặt với thời gian hấp thụ dài hơn.

Đại diện One Mount Group cũng cho rằng bên cạnh tâm lý e ngại trước những thông tin liên quan đến quy hoạch và giải phóng mặt bằng, mặt bằng giá nhà đất thổ cư đã neo cao trong nhiều năm. Điều này khiến phân khúc trở nên kém hấp dẫn hơn đối với nhà đầu tư, trong khi người mua ở thực gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận.

Đây là một trong những bài toán lớn của thị trường hiện nay.

Khi giá tài sản tăng nhanh hơn khả năng chi trả của một bộ phận người dân, thanh khoản tất yếu chịu tác động. Người mua ở thực có xu hướng kéo dài thời gian tìm kiếm hoặc chuyển sang các lựa chọn phù hợp hơn với khả năng tài chính. Trong khi đó, nhà đầu tư cũng thận trọng hơn nếu mức giá hiện tại khiến biên độ lợi nhuận kỳ vọng không còn đủ hấp dẫn.

Tuy nhiên, quá trình này cũng có thể tạo ra cơ hội tái cân bằng thị trường.

Khi giá rao bán bắt đầu có sự điều chỉnh tại một số khu vực, người mua có thêm cơ sở để thương lượng và lựa chọn. Những tài sản có giá bán sát hơn với giá trị sử dụng thực tế có thể dần tăng khả năng tiếp cận dòng tiền.

Về phía người bán, thị trường thanh khoản thấp cũng tạo áp lực phải định giá thực tế hơn. Đây có thể là yếu tố góp phần thu hẹp khoảng cách giữa kỳ vọng của bên bán và khả năng tài chính của bên mua.

Trong dài hạn, sự thay đổi này có thể giúp thị trường thổ cư Hà Nội chuyển từ một thị trường phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng ngắn hạn sang thị trường chú trọng hơn đến giá trị tài sản.

Đặc biệt, khi Hà Nội tiếp tục triển khai quy hoạch, đầu tư hạ tầng và giải phóng mặt bằng trên quy mô lớn, những khu vực có khả năng kết nối tốt và hình thành hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh vẫn có thể thu hút sự quan tâm. Tuy nhiên, dòng tiền nhiều khả năng sẽ không còn chạy theo toàn bộ thị trường mà tập trung vào những tài sản có cơ sở rõ ràng hơn về giá trị.

Nói cách khác, thông tin quy hoạch vẫn quan trọng, nhưng cách thị trường phản ứng với thông tin đó đang thay đổi.

Nếu trước đây một thông tin có thể nhanh chóng tạo ra làn sóng đầu cơ, thì hiện nay người mua có xu hướng đặt thêm nhiều câu hỏi: dự án hạ tầng triển khai đến đâu, thời gian thực hiện thế nào, tài sản có bị ảnh hưởng hay không, khả năng khai thác ra sao và mức giá hiện tại đã phản ánh bao nhiêu kỳ vọng.

Đây có thể là bước chuyển quan trọng đối với phân khúc nhà đất thổ cư Hà Nội.

Thanh khoản giảm chắc chắn tạo ra sức ép trong ngắn hạn, nhưng đồng thời cũng mở ra quá trình sàng lọc những tài sản có giá trị thực. Khi cuộc chơi lướt sóng dần thu hẹp, lợi thế có thể chuyển sang những người sở hữu tài sản tốt, có pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác bền vững.

Thị trường vì vậy đang dần chuyển từ “mua theo câu chuyện” sang “mua dựa trên giá trị”. Và trong giai đoạn mới, nhà đất thổ cư có thể không còn là cuộc chơi của những quyết định xuống tiền thật nhanh, mà trở thành thị trường đòi hỏi sự tính toán kỹ hơn về mục tiêu sở hữu, dòng tiền và khả năng tạo giá trị trong dài hạn.