Người mua nhà sẽ thay đổi hành vi khi lãi suất tăng

Người mua sẽ “không chuộng” vay quá nhiều

Thị trường bất động sản (BĐS) thời gian qua chứng kiến làn sóng điều chỉnh nâng lãi suất trên diện rộng và động thái kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng từ phía Ngân hàng Nhà nước.

Ghi nhận của Batdongsan.com.vn, nhu cầu tìm kiếm BĐS đã sụt giảm trong dịp Tết Nguyên đán, sau đó bật tăng trở lại ngay khi kỳ nghỉ kết thúc. Đến cuối tháng 2/2026, mức độ quan tâm đã gần quay lại mặt bằng của giữa tháng 12/2025.

Tuy nhiên, đà phục hồi này đang có dấu hiệu chậm lại. Nguyên nhân chủ yếu đến từ tâm lý thận trọng của người mua trước các biến động vĩ mô, đặc biệt là áp lực vì lãi suất vay đang có xu hướng tăng. Điều này khiến quá trình ra quyết định kéo dài hơn, nhất là với những trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

TS Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế cho biết, vấn đề lãi suất tăng cao từ cuối 2025 đến nay chưa ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường BĐS như giai đoạn 2012, cũng chưa gay gắt như hồi 2022. Tuy nhiên, những tác động đem lại khá tương tự.

Diễn biến này sẽ tác động đến thị trường trong cả giai đoạn 2026 - 2028, ảnh hưởng đến người mua để ở, đầu tư lẫn các doanh nghiệp triển khai dự án. Thị trường sẽ thanh lọc mạnh mẽ, hoạt động lướt sóng không còn nhiều, thay vào đó BĐS chủ yếu được mua để ở hoặc mua để khai thác lâu dài (cho thuê/đầu tư trong nhiều năm).

Việc vay với tỷ lệ cao (trên 70% giá trị BĐS) sẽ không còn được ưa chuộng. Người mua sẽ thay đổi hành vi, có xu hướng vay từ mức 60% trở xuống. Giai đoạn 2026 - 2027, người mua sẽ có lợi thế trên thị trường khi lựa chọn sản phẩm và đàm phán mức giá với người bán. Giao dịch sẽ được chốt khi người mua tìm được BĐS tốt và thực sự phù hợp với nhu cầu, không còn phải lo lắng với tâm lý nếu bỏ lỡ thì sản phẩm sẽ tăng giá như trong giai đoạn trước.

Người mua trở nên “khó tính” hơn

Khi chi phí vay tăng, mỗi quyết định mua nhà đều trở nên quan trọng hơn. Người mua ngày càng khắt khe.

Nếu như trước đây nhiều người sẵn sàng xuống tiền nhanh vì lo sợ bỏ lỡ cơ hội, thì hiện tại mỗi quyết định mua nhà đều được cân nhắc kỹ lưỡng từ pháp lý, tiến độ, năng lực chủ đầu tư cho đến khả năng tài chính dài hạn. Sự thay đổi này đặc biệt rõ tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, nơi giá nhà đã tăng lên mức cao trong nhiều năm, buộc người mua phải thận trọng hơn trước khi đưa ra quyết định lớn nhất đời người.

Một trong những biểu hiện rõ ràng nhất của sự “khó tính” là người mua ngày càng ưu tiên yếu tố pháp lý. Những câu hỏi như dự án đã có sổ chưa, tiến độ ra sao, quyền sở hữu thế nào, nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư có minh bạch không… trở thành tiêu chí bắt buộc trong quá trình tìm hiểu. Sau giai đoạn thị trường nhiều biến động, người mua nhận ra rằng rủi ro pháp lý có thể khiến tài sản bị “mắc kẹt” trong thời gian dài. Vì vậy, họ sẵn sàng dành nhiều thời gian nghiên cứu, thậm chí chấp nhận bỏ lỡ cơ hội nếu dự án chưa đủ rõ ràng. Điều này khiến các dự án thiếu minh bạch ngày càng khó bán, trong khi những dự án có pháp lý hoàn chỉnh lại được ưu tiên lựa chọn.

Không chỉ pháp lý, năng lực và uy tín của chủ đầu tư cũng trở thành yếu tố quyết định. Người mua hiện nay không còn chỉ quan tâm đến thiết kế hay quảng cáo hấp dẫn, mà tìm hiểu kỹ lịch sử phát triển dự án, khả năng bàn giao đúng tiến độ và chất lượng xây dựng thực tế. Một dự án có thể có vị trí đẹp, nhưng nếu chủ đầu tư thiếu uy tín, người mua vẫn sẵn sàng quay lưng. Điều này cho thấy niềm tin thị trường đang được đặt lên vị trí trung tâm, thay vì kỳ vọng tăng giá như trước.

Khả năng tài chính cũng là yếu tố khiến người mua trở nên thận trọng hơn. Trong bối cảnh lãi suất và chi phí sinh hoạt biến động, nhiều gia đình tính toán rất kỹ dòng tiền dài hạn trước khi quyết định vay mua nhà. Tỷ lệ vay ngân hàng giảm xuống, thời gian cân nhắc kéo dài hơn và người mua ưu tiên những sản phẩm phù hợp khả năng chi trả thay vì cố gắng “với” tới những căn nhà vượt quá năng lực tài chính. Sự thay đổi này khiến thị trường chuyển dần từ tâm lý đầu tư sang nhu cầu ở thực, từ mua nhanh sang mua chắc.

Theo một chuyên gia bất động sản, “người mua ngày nay không còn mua bằng cảm xúc mà mua bằng dữ liệu và tính toán tài chính. Đây là dấu hiệu cho thấy thị trường đang bước sang giai đoạn phát triển lành mạnh hơn.” Nhận định này phản ánh rõ xu hướng chung: người mua không còn bị cuốn theo tâm lý đám đông, mà chủ động tìm hiểu và đánh giá kỹ lưỡng trước khi xuống tiền.

Sự “khó tính” của người mua có thể khiến tốc độ giao dịch chậm lại trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn lại là tín hiệu tích cực. Khi người mua đặt ra tiêu chuẩn cao hơn, doanh nghiệp buộc phải nâng cao chất lượng sản phẩm, minh bạch thông tin và xây dựng uy tín bền vững. Điều này giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, giảm rủi ro và hướng tới giá trị thực. Trong một thị trường trưởng thành, sự thận trọng của người mua không phải là rào cản, mà chính là nền tảng cho sự phát triển bền vững.