Người mua nhà băn khoăn khi “xuống tiền”, để không biến tài sản thành tiêu sản

Tâm lý người mua thay đổi: Từ “sợ lỡ sóng” sang “sợ mắc kẹt”

Trước đây, thị trường bất động sản thường vận hành theo chu kỳ tăng nóng. Giá nhà tăng nhanh khiến nhiều người chấp nhận vay lớn, kỳ vọng giá sẽ tiếp tục leo thang. Nhưng sau giai đoạn thanh khoản suy giảm, dòng tiền thận trọng hơn, nhiều người mua bắt đầu nhận ra rằng bất động sản không phải lúc nào cũng là “tài sản tăng giá chắc chắn”.

Thực tế vài năm gần đây cho thấy không ít trường hợp mua nhà ở đỉnh giá, sau đó phải bán cắt lỗ hoặc chấp nhận “ôm” tài sản trong thời gian dài vì không có thanh khoản. Điều này khiến người mua hiện nay trở nên thận trọng hơn, đặc biệt là nhóm mua ở thực – những người vốn có xu hướng an toàn.

Thực tế cho thấy, một tài sản có thể tăng giá trên giấy nhưng nếu không thể bán hoặc cho thuê, giá trị thực của nó với người sở hữu gần như bằng không trong ngắn hạn. Chính trải nghiệm thực tế của thị trường đã khiến người mua ngày càng chú trọng đến yếu tố thanh khoản, vị trí, hạ tầng và nhu cầu ở thực thay vì chỉ nhìn vào mức giá.

Một yếu tố quan trọng khác khiến tâm lý người mua thay đổi là bài học về đòn bẩy tài chính. Nhiều người từng tin rằng chỉ cần sở hữu bất động sản là “kiểu gì cũng thắng”, bởi giá nhà luôn tăng theo thời gian. Tuy nhiên, khi lãi suất biến động, khoản trả nợ hàng tháng tăng lên đáng kể, áp lực tài chính đã trở thành trải nghiệm có thật với nhiều gia đình. Những câu chuyện phải bán tài sản khác để trả nợ, cắt giảm chi tiêu hoặc trì hoãn kế hoạch cuộc sống khiến người mua mới trở nên thận trọng hơn bao giờ hết. Họ bắt đầu tính toán kỹ khả năng trả nợ dài hạn, xây dựng quỹ dự phòng và cân nhắc kịch bản xấu thay vì chỉ nhìn vào kịch bản tích cực.

Theo một chuyên gia tài chính – bất động sản, sự thay đổi tâm lý này là dấu hiệu cho thấy thị trường đang trưởng thành hơn: “Trước đây người mua sợ lỡ cơ hội tăng giá, còn bây giờ họ sợ mắc kẹt trong khoản vay dài hạn. Điều này khiến quyết định mua nhà trở nên lý trí hơn. Người mua bắt đầu đặt câu hỏi về dòng tiền, thanh khoản và khả năng chịu đựng rủi ro trong 10–20 năm, chứ không còn chỉ nhìn vào biên độ tăng giá trong 1–2 năm.”

Những sai lầm khiến tài sản thành tiêu sản?

Một trong những nỗi lo lớn nhất của người mua nhà hiện nay là nguy cơ biến tài sản thành tiêu sản – tức sở hữu một bất động sản có giá trị lớn nhưng không tạo ra giá trị tài chính tương xứng, thậm chí trở thành gánh nặng kéo dài nhiều năm.

Thực tế tại Việt Nam cho thấy nhiều trường hợp người mua nhà không gặp rủi ro vì thị trường xấu, mà vì những sai lầm rất phổ biến trong quá trình ra quyết định. Sai lầm đầu tiên và cũng nguy hiểm nhất là vay quá khả năng chi trả.

Trong bối cảnh giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập, không ít người chấp nhận vay tối đa hạn mức ngân hàng cho phép, thậm chí vượt quá ngưỡng an toàn 40–50% thu nhập hàng tháng. Ban đầu, khoản trả góp có thể vẫn nằm trong tầm kiểm soát, nhưng chỉ cần lãi suất tăng hoặc thu nhập giảm, áp lực tài chính sẽ lập tức xuất hiện. Khi chi phí trả nợ chiếm phần lớn thu nhập, người mua buộc phải cắt giảm chi tiêu, trì hoãn kế hoạch cá nhân, thậm chí phải bán tài sản khác để duy trì dòng tiền. Lúc này, căn nhà không còn là tài sản tích lũy mà trở thành “cỗ máy ngốn tiền” dài hạn.

Sai lầm thứ hai là mua nhà dựa trên kỳ vọng tăng giá ngắn hạn thay vì nhu cầu thực hoặc giá trị sử dụng dài hạn. Trong giai đoạn thị trường tăng nóng, nhiều người tin rằng chỉ cần mua được bất động sản là sẽ có lãi. Tư duy này khiến họ sẵn sàng mua ở những khu vực xa trung tâm, hạ tầng chưa hoàn thiện, dân cư thưa thớt chỉ vì giá “còn rẻ” và kỳ vọng sẽ tăng mạnh trong tương lai.

Tuy nhiên, khi thị trường chững lại, những khu vực phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá thường mất thanh khoản đầu tiên. Người mua lúc này rơi vào tình huống khó xử: bán thì không có người mua, giữ thì không tạo ra dòng tiền, còn khoản vay vẫn phải trả đều đặn mỗi tháng. Một tài sản không tăng giá, không cho thuê được và không bán được chính là định nghĩa điển hình của tiêu sản.

Sai lầm thứ ba là đánh giá thấp các chi phí sở hữu nhà trong dài hạn. Nhiều người chỉ tập trung vào giá mua ban đầu mà quên rằng chi phí thực sự của việc sở hữu nhà kéo dài hàng chục năm.

Sai lầm thứ tư là không có quỹ dự phòng tài chính. Cuộc sống luôn tồn tại những biến cố khó lường như mất việc, giảm thu nhập, bệnh tật hoặc thay đổi kế hoạch gia đình. Nếu không có khoản dự phòng đủ lớn, chỉ cần một biến cố ngắn hạn cũng có thể khiến người mua mất khả năng trả nợ.

Cuối cùng, một sai lầm mang tính tâm lý là mua nhà theo áp lực xã hội. Không ít người mua nhà vì cảm thấy “đến tuổi phải có nhà”, vì sợ bị tụt lại so với bạn bè hoặc vì tin rằng thuê nhà là lãng phí. Quyết định tài chính lớn nhất đời người khi bị chi phối bởi áp lực xã hội thay vì khả năng tài chính và kế hoạch dài hạn sẽ dễ dẫn đến những lựa chọn thiếu phù hợp.