Người dân chuyển đất nông nghiệp sang đất ở trước năm 2026 sẽ được hoàn lại tiền chênh lệch

Quốc hội đã chính thức thông qua Nghị quyết số 254/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 1/1/2026. Đây là văn bản quy định các cơ chế, chính sách đặc thù nhằm giải quyết những vướng mắc phát sinh trong quá trình thực thi Luật Đất đai năm 2024. Để triển khai Nghị quyết này, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 50/2026/NĐ-CP (ngày 31/1/2026) quy định chi tiết về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cùng với Nghị định số 49/2026/NĐ-CP về trình tự, thủ tục thực hiện.

Theo Bộ Tài chính, hệ thống văn bản mới này xác lập rõ ràng căn cứ tính tiền sử dụng đất, thẩm quyền quyết định miễn, giảm và trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước cũng như người sử dụng đất. Mục tiêu cốt yếu là điều chỉnh hài hòa nghĩa vụ tài chính trong bối cảnh giá đất tại nhiều địa phương có sự biến động lớn sau khi Luật Đất đai mới có hiệu lực.

Cơ cấu mức thu mới theo tỷ lệ phân bậc

Điểm thay đổi quan trọng nhất nằm ở công thức tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp, đất vườn, ao sang đất ở. Theo quy định cũ, người dân phải nộp 100% phần chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và giá đất ở. Tuy nhiên, theo Nghị quyết 254, mức thu sẽ được tính theo tỷ lệ phần trăm chênh lệch dựa trên diện tích hạn mức.

Cụ thể, trong hạn mức giao đất ở: Người dân chỉ phải nộp 30% mức chênh lệch. Vượt hạn mức (nhưng không quá một lần hạn mức): Áp dụng mức thu 50% phần chênh lệch. Vượt quá một lần hạn mức: Thu 100% phần chênh lệch.

Quy định này áp dụng một lần duy nhất đối với mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân trên một thửa đất tự chọn. Người dân có trách nhiệm cam kết về lựa chọn này trong đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.

Cơ chế hoàn tiền và xử lý chuyển tiếp

Một nội dung nhận được sự quan tâm lớn là điều khoản bảo vệ quyền lợi cho những người đã thực hiện nghĩa vụ tài chính trước khi Nghị quyết 254 có hiệu lực.

Cụ thể, đối với các trường hợp đã có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong giai đoạn từ ngày 1/8/2024 đến trước ngày 1/1/2026, người sử dụng đất được quyền đề nghị tính lại tiền sử dụng đất theo quy định mới (mức 30% và 50% nêu trên). Nếu số tiền đã nộp theo mức cũ (100% chênh lệch) cao hơn so với cách tính mới, người dân sẽ được cơ quan chức năng hoàn trả phần chênh lệch hoặc lựa chọn bù trừ vào các nghĩa vụ tài chính đất đai khác.

Để được hưởng quyền lợi này, người dân phải nộp hồ sơ đề nghị tính lại tiền sử dụng đất cho cơ quan có thẩm quyền trước thời hạn ngày 1/1/2027.