Người có nhiều bất động sản cho thuê cần lưu ý thời hạn khai thuế để tránh bị phạt
Chính phủ vừa ban hành Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định về chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh. Một trong những nội dung đáng chú ý của nghị định là quy định cụ thể cách tính thuế và thời hạn khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản, đặc biệt với những cá nhân sở hữu nhiều tài sản cho thuê.
Được trừ tối đa 500 triệu đồng trước khi tính thuế
Theo quy định tại Điều 4 của Nghị định 68, cá nhân cho thuê bất động sản thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15.
Điểm đáng chú ý là trong trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê tại các địa điểm khác nhau, người cho thuê được phép trừ tối đa 500 triệu đồng mỗi năm trước khi tính thuế thu nhập cá nhân. Khoản khấu trừ này có thể được áp dụng cho một hoặc một số hợp đồng cho thuê do cá nhân lựa chọn, nhưng tổng mức được trừ của tất cả hợp đồng trong năm không vượt quá 500 triệu đồng.
Nếu hợp đồng được lựa chọn chưa sử dụng hết mức khấu trừ này, cá nhân có thể tiếp tục lựa chọn thêm các hợp đồng cho thuê khác để áp dụng cho đến khi đủ mức 500 triệu đồng.
Trong trường hợp hợp đồng cho thuê quy định bên đi thuê là đơn vị khai thuế và nộp thuế thay cho bên cho thuê, hai bên cần ghi rõ nội dung này trong hợp đồng, bao gồm cả phần giá trị được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân.
Ngay cả khi hợp đồng có quy định khai thay, nộp thay thuế nhưng mức khấu trừ chưa đạt 500 triệu đồng, cá nhân vẫn có thể tiếp tục lựa chọn thêm các hợp đồng khác để hoàn tất mức khấu trừ theo quy định.
Cách xác định doanh thu cho thuê bất động sản
Về nguyên tắc xác định doanh thu, Điều 5 của Nghị định 68 quy định doanh thu tính thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản là số tiền bên thuê trả theo từng kỳ thanh toán đã ghi trong hợp đồng.
Trường hợp bên thuê thanh toán tiền thuê trước cho nhiều năm, doanh thu để tính thu nhập chịu thuế có thể được phân bổ theo từng năm tương ứng với thời gian trả trước. Ngoài ra, doanh thu cũng có thể được xác định theo phương thức thu một lần, tùy theo cách kê khai của người nộp thuế.
Bên cạnh đó, hộ kinh doanh và cá nhân kinh doanh cần đặc biệt lưu ý các ngưỡng doanh thu quan trọng như 500 triệu đồng/năm, 1 tỷ đồng/năm và trên 3 tỷ đồng/năm. Đây là những mốc doanh thu có liên quan đến nghĩa vụ kê khai thuế cũng như việc áp dụng hóa đơn điện tử theo quy định hiện hành.
Hai mốc thời hạn khai thuế quan trọng
Ngoài cách tính doanh thu và mức khấu trừ, Nghị định 68 cũng quy định rõ nguyên tắc khai thuế và thời hạn nộp hồ sơ đối với cá nhân cho thuê bất động sản.
Theo khoản 2 Điều 8 của nghị định, cá nhân trực tiếp khai thuế có thể lựa chọn một trong hai hình thức: khai thuế hai lần trong năm tính thuế hoặc khai thuế một lần theo năm.
Nếu lựa chọn khai thuế hai lần trong năm, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế lần thứ nhất chậm nhất là ngày 31/7 của năm tính thuế, còn lần thứ hai chậm nhất là ngày 31/1 của năm dương lịch tiếp theo.
Trong trường hợp cá nhân lựa chọn khai thuế một lần theo năm, hồ sơ khai thuế phải được nộp chậm nhất vào ngày 31/1 của năm dương lịch kế tiếp năm tính thuế.
Đối với trường hợp tổ chức thuê bất động sản của cá nhân và trong hợp đồng có thỏa thuận tổ chức đi thuê sẽ thực hiện khai thuế, nộp thuế thay, nghĩa vụ kê khai sẽ do tổ chức thuê thực hiện. Thời hạn nộp hồ sơ khi đó được xác định theo kỳ thanh toán tiền thuê trong hợp đồng.
Ngược lại, nếu cá nhân cho cá nhân khác thuê bất động sản, người cho thuê phải trực tiếp thực hiện việc kê khai thuế theo quy định.
Các quy định mới được kỳ vọng giúp chuẩn hóa hoạt động quản lý thuế đối với thị trường cho thuê bất động sản, đồng thời tạo khuôn khổ rõ ràng để cá nhân kinh doanh tài sản thực hiện nghĩa vụ thuế đúng hạn, tránh phát sinh các khoản phạt do chậm kê khai.