Ngân hàng đang rà soát từng phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng phù hợp

Tại Diễn đàn tài chính 2026 “Khơi thông dòng vốn, kết nối đa kênh” diễn ra vào chiều 20/5, vấn đề doanh nghiệp khó tiếp cận vốn tiếp tục trở thành tâm điểm thảo luận khi khoảng trống tín dụng của khu vực tư nhân ngày càng bộc lộ rõ hơn trong bối cảnh nền kinh tế đặt mục tiêu tăng trưởng cao giai đoạn 2026-2030.

Tại diễn đàn, ông Nguyễn Phi Lân, Vụ trưởng Vụ Dự báo Thống kê, Ổn định tiền tệ, tài chính (Ngân hàng Nhà nước) cho hay, dòng vốn vào bất động sản vẫn tăng cao hơn mức bình quân của nền kinh tế. Điều này cho thấy hệ thống ngân hàng đang dành nguồn lực đáng kể cho thị trường.

Đại diện cơ quan điều hành cũng nhấn mạnh việc phân bổ tín dụng phải đặt trong tổng thể nền kinh tế, tránh tập trung quá lớn vào một lĩnh vực, gây khó khăn tiếp cận vốn cho các ngành khác, nhất là doanh nghiệp nhỏ và vừa.

"Không thể chỉ nhìn ở góc độ doanh nghiệp bất động sản mà phải cân bằng giữa các ngành nghề", ông Lân nói, thêm rằng cơ quan quản lý đang rà soát đề xuất phân loại từng phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng phù hợp.

Khoảng cách giữa tăng trưởng huy động và tín dụng đang khá lớn. Nếu huy động tăng chậm hơn cho vay, ngân hàng sẽ chịu áp lực thanh khoản, ảnh hưởng khả năng cung ứng vốn cho nền kinh tế. Vì vậy, việc định hướng tăng trưởng tín dụng khoảng 15% năm nay nhằm bảo đảm hài hòa giữa mục tiêu hỗ trợ tăng trưởng và ổn định tài chính. Tuy nhiên, đây không phải mức "cứng", có thể điều chỉnh theo diễn biến thực tế.

Ở góc độ ngân hàng, ông Trần Hoài Phương, Giám đốc Ngân hàng Doanh nghiệp - NHTMCP Phát triển Tp.HCM (HDBank), cũng thừa nhận khoảng cách giữa hồ sơ trên giấy tờ và năng lực tài chính thực tế của doanh nghiệp đang là vấn đề lớn khiến ngân hàng thận trọng hơn trong cho vay.

Theo ông Phương, báo cáo tài chính có kiểm toán mới chỉ là điều kiện cần chứ chưa đủ để tạo niềm tin với các định chế tài chính. Điều ngân hàng quan tâm hơn là tính trung thực của số liệu, cấu trúc tài chính và khả năng quản trị dòng tiền của doanh nghiệp.

Ông cho rằng nhiều doanh nghiệp Việt hiện có tỷ lệ đòn bẩy quá cao, thậm chí kỳ vọng ngân hàng tài trợ tới 70-75% nhu cầu vốn, trong khi nhiều mô hình quản trị rủi ro quốc tế chỉ chấp nhận cho vay khoảng 50%. Điều này khiến rủi ro của ngân hàng tăng lên đáng kể.

Ý kiến từ Hiệp hội bất động sản Tp.HCM và cộng đồng doanh nghiệp cho rằng cần nới room tín dụng, phân loại phân khúc nhà ở và ưu tiên vốn cho nhà ở phục vụ nhu cầu thực.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (HoREA), sau giai đoạn khó khăn về pháp lý, thách thức lớn nhất của doanh nghiệp hiện nay là tiếp cận vốn.

Ông nhận định dòng vốn ngân hàng vẫn là "bà đỡ" quan trọng, doanh nghiệp sẽ gặp khó khi bị tín dụng bị siết, ảnh hưởng nguồn cung ra thị trường.

Cùng quan điểm, ông Trần Văn Hiếu, Tổng giám đốc OBC Holding, nói ngân hàng cần phân loại bất động sản theo từng phân khúc, thay vì quản lý chung. Theo đó, nhà ở phục vụ nhu cầu thực, đặc biệt phân khúc vừa túi tiền, không nên chịu cùng mặt bằng tín dụng với bất động sản cao cấp và nghỉ dưỡng.

"Điều này làm gia tăng chi phí vốn và tạo áp lực lên giá nhà. Vì vậy, cần có cơ chế tín dụng phù hợp hơn cho phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực", ông Hiếu nói.