Việt Nam bước vào chu kỳ đầu tư mới của bất động sản

Thị trường bất động sản châu Á - Thái Bình Dương khép lại năm 2025 với mức tăng giao dịch xấp xỉ 8,7%, dù bối cảnh quốc tế còn nhiều sức ép từ địa chính trị và tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu. Điểm đáng chú ý là quý 4/2025 đã kéo tổng thanh khoản lên mức cao nhất kể từ năm 2022, cho thấy dòng vốn đang quay lại những phân khúc có giá trị thật, tạo dòng tiền ổn định.

Trong bức tranh đó, Việt Nam đang nổi lên như một điểm đến đáng chú ý của dòng vốn khu vực, nhờ nền tảng vĩ mô tích cực, FDI tăng mạnh và hạ tầng liên tục được kích hoạt.

Điểm nhấn của thị trường khu vực: dòng tiền ưu tiên tài sản tạo dòng thu nhập bền vững

Năm 2025 cho thấy một xu hướng rất rõ: nhà đầu tư ưu tiên các loại tài sản có khả năng sinh dòng tiền ổn định hơn là chạy theo sóng ngắn hạn. Phân khúc bán lẻ là nhóm phục hồi mạnh nhất, với tổng giá trị giao dịch tăng khoảng 30% theo năm, dẫn dắt bởi các thị trường phát triển như Úc và Singapore.

Song song đó, bất động sản công nghiệp tiếp tục hồi phục trong nửa cuối năm 2025 khi nhà đầu tư thích nghi dần với chính sách thương mại mới. Tại Hàn Quốc, dòng vốn xuyên biên giới đổ mạnh vào các hệ sinh thái kho vận hiện đại, cho thấy bất động sản gắn với logistics, sản xuất và chuỗi cung ứng vẫn là điểm sáng trên bản đồ đầu tư.

Ở nhóm văn phòng, lợi suất tại các trung tâm tài chính như Hong Kong, Singapore và Seoul cải thiện đáng kể. Còn phân khúc nhà ở tiếp tục lập các kỷ lục mới về đầu tư, phản ánh xu hướng ưu tiên tài sản gắn với nhu cầu thực, đô thị hóa và tăng trưởng dài hạn.

Việt Nam 2026: FDI, tăng trưởng và hạ tầng là 3 lực đẩy chính

Trong khu vực, Việt Nam đang được nhìn nhận như một thị trường có nội lực rõ ràng hơn. Kết thúc năm 2025, GDP của Việt Nam đạt khoảng 8,02%, tổng vốn đầu tư thực hiện tăng khoảng 12,1% so với cùng kỳ. Đây là nền tảng rất quan trọng cho thị trường bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh dòng tiền quốc tế đang ưu tiên sự ổn định và tính minh bạch.

Điểm đáng chú ý hơn là FDI đăng ký đạt xấp xỉ 38,4 tỷ USD, trong khi vốn giải ngân thực tế chạm mốc khoảng 27,6 tỷ USD - mức cao nhất trong 5 năm qua. Điều này cho thấy niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường Việt Nam không chỉ nằm trên giấy tờ mà đã đi vào triển khai thực tế.

Cơ cấu dòng vốn tiếp tục phản ánh vai trò chủ đạo của châu Á, trong đó Singapore chiếm khoảng 27% tổng vốn, tiếp theo là Trung Quốc, Hong Kong và Nhật Bản. Xu hướng này cho thấy Việt Nam đang hưởng lợi rõ từ dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu và nhu cầu tìm kiếm các điểm đặt vốn mới trong khu vực.

Dữ liệu cơ cấu vốn FDI đăng ký mới từ tháng 1 đến tháng 11/2025 (Nguồn: Tổng cục Thống kê - GSO)

Theo báo cáo thị trường bất động sản Q1/2025 của Savills, đà tích cực tiếp tục được củng cố khi GDP đạt khoảng 7,8% và FDI đăng ký đạt xấp xỉ 15,2 tỷ USD, tăng khoảng 43% so với năm trước. Trong cơ cấu vốn đầu tư, lĩnh vực công nghiệp chế biến và chế tạo chiếm tỷ trọng xấp xỉ 69%, tiếp tục là nam châm hút vốn lớn nhất.

Bên cạnh đó, sức cầu trong nước cũng đang hỗ trợ cho thị trường. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ đạt khoảng 1,9 triệu tỷ đồng, trong khi du lịch đón xấp xỉ 6,8 triệu lượt khách quốc tế. Đây là những yếu tố trực tiếp tạo lực đẩy cho bất động sản thương mại, bán lẻ và nghỉ dưỡng.

Hạ tầng đang định hình lại giá trị bất động sản

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam: “Hai yếu tố then chốt giúp Việt Nam khép lại năm 2025 là sự rõ ràng hơn về chính sách và sự cải thiện của dòng vốn đầu tư. Trong giai đoạn tới, hạ tầng sẽ là động lực quan trọng nhất thúc đẩy nền kinh tế, đồng thời tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn trong năm 2026.”

Thực tế đang cho thấy nhận định này rất sát với diễn biến thị trường. Hiện có khoảng 234 dự án quy mô lớn được kích hoạt, với tổng vốn đầu tư ước tính khoảng 3,4 triệu tỷ đồng. Các công trình trọng điểm như sân bay Long Thành, hệ thống Metro tại Hà Nội và TP.HCM, cùng hơn 380 km cao tốc Bắc - Nam vừa đưa vào khai thác đang mở ra các hành lang phát triển mới.

Với bất động sản, hạ tầng không chỉ là câu chuyện đi lại thuận tiện hơn. Nó tác động trực tiếp đến thanh khoản, mặt bằng giá và khả năng hình thành các cụm phát triển mới. Đặc biệt, bất động sản công nghiệp được hưởng lợi từ hệ sinh thái chuỗi cung ứng tích hợp, còn các khu vệ tinh sẽ có thêm động lực để hình thành cực tăng trưởng mới.

Giao dịch lớn Q4/2025: dòng vốn đang chọn lọc hơn

Trên thị trường thực tế, các thương vụ lớn trong quý 4/2025 cho thấy nhà đầu tư đang đi theo hướng chọn lọc, ưu tiên tài sản có vị trí chiến lược, pháp lý và tiềm năng khai thác rõ ràng.

Dự án Vị trí Giá trị giao dịch Bên mua Loại hình

Phân khu 2 (Quy mô 150,45 ha), dự án Khu đô thị du lịch Cần Giờ Huyện Cần Giờ, TP.HCM ~17,5 nghìn tỷ VNĐ / 664,5 triệu đô la Mỹ Capitaland Tower Phức hợp

Vincom Center Nguyễn Chí Thanh Quận Đống Đa, Hà Nội ~3,6 nghìn tỷ VNĐ / 138,0 triệu đô la Mỹ Công ty TNHH Đầu tư Thương mại và Dịch vụ Bảo Quân Bán lẻ

Lô VP1 thuộc khu phức hợp An Bình City Phường Phú Diễn, Hà Nội ~2,9 nghìn tỷ VNĐ / 108,4 triệu đô la Mỹ Tập đoàn Thaco Thương mại

Phuc Dat Connect 3 Bình Dương N/A Gamuda Land Nhà ở

50% cổ phần AKYN, chủ dự án tại 239 Cách Mạng Tháng Tám Quận 3, TP.HCM N/A Phát Đạt Corporation Phức hợp

Các giao dịch lớn trong Q4/2025 (Nguồn: Savills Việt Nam)

Nhìn chung, thị trường đang bước vào giai đoạn mà chất lượng tài sản, vị trí và khả năng khai thác thực quan trọng hơn câu chuyện kỳ vọng đơn thuần. Việt Nam có lợi thế rõ ràng khi cùng lúc hội tụ tăng trưởng kinh tế, dòng vốn FDI, pháp lý ngày càng minh bạch và hạ tầng liên vùng đang hoàn thiện.

Với nhà đầu tư, đây là giai đoạn cần nhìn vào những tài sản có giá trị thực, thanh khoản tốt và bám sát nhu cầu ở thật, kinh doanh thật. Còn với thị trường, năm 2026 có thể là thời điểm các phân khúc chất lượng cao, tại vị trí chiến lược, tiếp tục dẫn dắt cuộc chơi.

Bạn đang quan tâm phân khúc nào nhất: nhà ở, bán lẻ, công nghiệp hay bất động sản phức hợp? Comment bên dưới nhé!