Tồn kho BĐS gần 527 ngàn tỷ đồng: Novaland, Vinhomes dẫn đầu

Tồn kho bất động sản của 102 doanh nghiệp trên HOSE, HNX và UPCoM đã lên gần 527 ngàn tỷ đồng vào cuối tháng 3/2026, tăng gần 4% so với đầu năm.

Thị trường vẫn có điểm sáng, nhưng áp lực còn lớn

Theo Bộ Xây dựng, quý 1/2026 ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực nhờ hành lang pháp lý dần hoàn thiện và nhiều dự án tồn đọng được tháo gỡ, tạo thêm nguồn cung mới.

Tuy vậy, thị trường vẫn chịu áp lực từ biến động địa chính trị, lạm phát, tỷ giá, chi phí xây dựng và mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao.

Dữ liệu cho thấy tồn kho bất động sản trong quý đầu năm khoảng 29,860 căn/nền. Trong đó, tồn kho chung cư là 10,496 căn và đất nền là 8,890 nền, lần lượt giảm 4% và 27% so với cuối năm 2025. Ngược lại, tồn kho nhà ở riêng lẻ tăng 7%, lên 10,474 căn.

Giá bán sơ cấp tại Hà Nội và TPHCM vẫn neo cao

Trong bối cảnh chi phí vật liệu và tài chính còn cao, giá bán căn hộ sơ cấp tại các đô thị lớn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Tại Hà Nội, giá bán trung bình căn hộ mới mở bán đã lên tới 128 triệu đồng/m2, còn TPHCM ở mức 112 triệu đồng/m2.

Nhóm doanh nghiệp nào đang ôm tồn kho lớn nhất?

Xét theo tổng tài sản, Novaland (NVL) và Vinhomes (VHM) chiếm tới 56% tổng tồn kho toàn ngành, tương đương gần 293.5 ngàn tỷ đồng, tăng 3% so đầu năm 2026.

Nhóm bất động sản khu công nghiệp, đại diện là Becamex Group (BCM) và Kinh Bắc (KBC), chiếm khoảng 10% toàn ngành, tương đương gần 52.2 ngàn tỷ đồng, tăng 6%.

Novaland dẫn đầu với hơn 154.6 ngàn tỷ đồng

Novaland tiếp tục là doanh nghiệp có tồn kho lớn nhất thị trường với hơn 154.6 ngàn tỷ đồng, tăng 1% so đầu năm và chiếm 29% tổng tồn kho toàn ngành.

Phần lớn giá trị này nằm ở bất động sản để bán đang xây dựng, hơn 146 ngàn tỷ đồng, cùng gần 8.7 ngàn tỷ đồng sản phẩm đã hoàn thành.

Tại ngày 31/03/2026, NVL đã dùng lượng tồn kho này làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay trị giá gần 64.2 ngàn tỷ đồng; tổng nợ vay tài chính gần 69 ngàn tỷ đồng, tăng 2% so đầu năm.

Vinhomes có tồn kho gần 139 ngàn tỷ đồng

Tồn kho của Vinhomes lên kỷ lục gần 139 ngàn tỷ đồng, tăng 6%. Chủ yếu đến từ bất động sản để bán đang xây dựng gần 117.7 ngàn tỷ đồng.

Khoản này gồm chi phí tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, giá mua các công ty con được phân bổ như một phần chi phí dự án, chi phí xây dựng và phát triển dự án Vinhomes Global Gate Hạ Long, khu đô thị Ven Vịnh Cam Ranh, Vinhomes Green Paradise, Vinhomes Ocean Park và một số dự án khác.

Cuối quý 1, doanh số chưa bàn giao của VHM đạt 201.6 ngàn tỷ đồng, tăng 68% so cùng kỳ năm trước, chủ yếu nhờ kết quả kinh doanh tích cực từ các dự án đại đô thị, đặc biệt là Vinhomes Green Paradise, Vinhomes Ocean City và Vinhomes Hải Vân Bay.

Kinh Bắc và Becamex trong nhóm khu công nghiệp

Ở mảng bất động sản khu công nghiệp, Kinh Bắc dẫn đầu với hàng tồn kho kỷ lục hơn 29.5 ngàn tỷ đồng, tăng 9%, phần lớn nằm tại dự án khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát với hơn 17.3 ngàn tỷ đồng.

Becamex Group xếp ngay sau với hơn 22.6 ngàn tỷ đồng tồn kho, tăng 2%, phần lớn là chi phí xây dựng dở dang.

Những cái tên đáng chú ý khác

Hàng tồn kho của Bluemarq Group (DXG) vẫn là khoản mục lớn nhất trong tổng tài sản với hơn 15.8 ngàn tỷ đồng, tăng 1%.

Phát Đạt (PDR) còn gần 15.1 ngàn tỷ đồng tồn kho, giảm 10%, tập trung lớn tại dự án The EverRich 2 gần 6 ngàn tỷ, Tropicana Bến Thành Long Hải gần 2 ngàn tỷ, dự án Thuận An 1 và Thuận An 2 gần 1.6 ngàn tỷ đồng.

Tập đoàn Sunshine (KSF) giảm nhẹ về hơn 14.5 ngàn tỷ đồng, tập trung chủ yếu tại hàng hóa bất động sản mà Công ty và các công ty con đã nhận bàn giao tại dự án Noble Palace Tay Ho - Golf Masion và Noble Palace Tay Ho - Boutique Masion.

Có doanh nghiệp nào tồn kho chiếm hơn nửa tổng tài sản?

Cuối tháng 3/2026, có 17 doanh nghiệp bất động sản ghi nhận hàng tồn kho chiếm trên 50% tổng tài sản, phần lớn thuộc nhóm phát triển nhà ở.

Hudland (HLD) đứng đầu khi tồn kho chiếm tới 76% tổng tài sản, tương ứng hơn 2.1 ngàn tỷ đồng, giảm 2% so đầu năm.

Nhà Khang Điền (KDH) cũng nằm trong nhóm này khi tồn kho hơn 29.1 ngàn tỷ đồng chiếm 73% nguồn vốn và tăng 25%, do phát sinh hơn 5.4 ngàn tỷ đồng vào dự án An Lập - Bình Trưng Đông, còn tập trung lớn nhất tại dự án Khang Phúc - khu dân cư Tân Tạo hơn 8.9 ngàn tỷ đồng.

Regal Group (RGG) có gần 3.8 ngàn tỷ đồng tồn kho, tăng 2% và chiếm 69%. SJ Group (SJS) có hơn phân nửa tổng tài sản là hàng tồn kho 4.3 ngàn tỷ đồng, phần lớn nằm tại dự án Nam An Khánh hơn 4.25 ngàn tỷ đồng.

Một số doanh nghiệp ghi nhận tồn kho giảm mạnh

Ở chiều ngược lại, một số doanh nghiệp có tồn kho giảm đột biến đáng chú ý như Sonadezi Long Bình (SZB) giảm tới 94%, về chỉ còn gần 400 triệu đồng, do không còn ghi nhận chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại khu dân cư Trảng Bom.

Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên (NTC) cũng giảm 37% về gần 800 triệu đồng. Sunshine Homes (SSH) còn hơn 300 tỷ đồng tồn kho, giảm 33%, do không còn ghi nhận chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại dự án Sunshine Capital Tây Thăng Long và giảm mạnh chi phí tại dự án Sunshine Green Iconic.

Bạn nghĩ gì về mức tồn kho kỷ lục này của các doanh nghiệp bất động sản? Comment bên dưới nhé!