Thị trường bất động sản 2026: nhà ở vừa túi tiền đang thiếu hụt

Thị trường bất động sản 2026 đang phục hồi rõ hơn, nhưng nút thắt lớn nhất vẫn là nhà ở vừa túi tiền tiếp tục thiếu hụt tại Hà Nội và TP. HCM.

Nhà ở vừa túi tiền đang “biến mất”

Tại hội thảo “Thị trường bất động sản 2026: Vượt gió ngược đón chu kỳ mới” ngày 12/5, các chuyên gia cho biết thị trường đang đối mặt nhiều điểm nghẽn mang tính cấu trúc như lệch pha cung - cầu, giá nhà tăng và khả năng mua nhà của người có nhu cầu thực ngày càng khó.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam, phân khúc căn hộ hạng C đang suy giảm mạnh.

Nếu giai đoạn 2012 - 2018, căn hộ hạng C từng chiếm hơn 80% lượng giao dịch trên thị trường, thì từ năm 2021 đến nay tỷ trọng này liên tục giảm. Tại TP. HCM, căn hộ hạng C hiện chỉ còn khoảng 29% nguồn cung sơ cấp, còn Hà Nội gần như không có thêm dự án hạng C mới trong quý I/2026.

Vì sao giá nhà vẫn cao?

Bà Hương cho biết thị trường hiện chủ yếu được dẫn dắt bởi sản phẩm trung và cao cấp, khiến mặt bằng giá bị đẩy lên. Dù giá căn hộ trung bình tại Hà Nội hiện cao hơn TP. HCM khoảng 10%, nhưng xét theo từng phân khúc, giá nhà tại Hà Nội vẫn thấp hơn TP. HCM.

Lý do là nguồn cung ở Hà Nội đang nghiêng mạnh về hạng A và B, kéo giá trung bình toàn thị trường tăng lên đáng kể.

Với tốc độ gia tăng dân số và số lượng hộ gia đình hiện nay, mỗi đô thị lớn như Hà Nội hay TP. HCM cần bổ sung khoảng 50.000 căn nhà mỗi năm để đáp ứng nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, nguồn cung nhiều năm qua vẫn thiếu hụt. Riêng quý I/2026, TP. HCM chỉ ghi nhận chưa tới 5.000 căn hộ sơ cấp được mở bán mới.

Nguồn cung cho người thu nhập trung bình còn quá ít

Ở góc độ quản lý, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cũng cho rằng mất cân đối cung - cầu là nút thắt lớn nhất hiện nay.

Trong quý I/2026, toàn thị trường có hơn 40.000 căn hộ đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, nhưng nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp chỉ chiếm hơn 7.000 căn. Điều này cho thấy nguồn cung cho nhóm thu nhập trung bình và thấp vẫn rất hạn chế so với nhu cầu thực tế.

Chính sách đang được tính tới như thế nào?

Chính phủ đã giao nghiên cứu đề án phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, đồng thời xem xét đưa nội dung này vào Luật Nhà ở sửa đổi để tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho thị trường.

Tuy vậy, vấn đề không chỉ là tăng nguồn cung mà còn là cơ chế kiểm soát giá bán và xác định đúng đối tượng thụ hưởng chính sách. Nếu thiếu công cụ giám sát phù hợp, phân khúc này có thể bị đầu cơ hoặc lợi dụng chính sách.

Bà Hằng cho biết mức thu nhập được phép mua nhà ở xã hội hiện cũng đã được điều chỉnh theo hướng thực tế hơn, lên khoảng 35 - 50 triệu đồng/tháng tùy từng trường hợp, thay cho mức trần cũ không còn phù hợp với mặt bằng thu nhập tại các đô thị lớn.

Minh bạch thông tin và pháp lý vẫn là điểm nghẽn

Theo bà Hoàng Thu Hằng, giá bất động sản tăng cao không chỉ do chi phí đầu vào hay giá đất, mà còn đến từ hiện tượng đầu cơ và thiếu minh bạch thông tin.

Để khắc phục, Bộ Xây dựng đang hoàn thiện hệ thống dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản, dự kiến vận hành đồng bộ từ ngày 1/7. Hệ thống sẽ công khai thông tin về dự án, giao dịch, quy hoạch và giá bán, giúp người dân và nhà đầu tư có thêm cơ sở đánh giá thị trường.

Ở góc độ dòng vốn, vướng mắc pháp lý dự án vẫn là điểm nghẽn lớn. Theo Bộ Xây dựng, hiện còn khoảng 4.500 dự án bất động sản gặp vướng mắc pháp lý với tổng quy mô vốn hơn 3 triệu tỷ đồng. Dù hơn 1.000 dự án đã được tháo gỡ, giải phóng khoảng 800.000 tỷ đồng nguồn lực, phần tồn đọng vẫn còn rất lớn.

Thị trường đang bước vào giai đoạn nào?

Các chuyên gia nhận định thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh hơn, khi pháp lý, năng lực tài chính và nhu cầu ở thực sẽ quyết định nhiều hơn so với các chu kỳ tăng nóng trước đây.

Dù còn áp lực về lãi suất, tín dụng và khả năng chi trả của người mua, triển vọng trung và dài hạn của thị trường vẫn được đánh giá tích cực nhờ động lực từ hạ tầng, cải cách pháp lý và dòng vốn FDI duy trì ổn định.

Bạn nghĩ sao về bức tranh thị trường bất động sản 2026 này? Comment bên dưới nhé!