Thanh khoản bất động sản chưa hồi phục, vì sao doanh nghiệp vẫn ra hàng?

Thanh khoản bất động sản chưa phục hồi mạnh, nhưng nhiều doanh nghiệp vẫn liên tiếp ra hàng mới. Đằng sau là áp lực dòng tiền, pháp lý và bài toán giữ thị phần trước chu kỳ mới.

Cuộc đua tái xuất nguồn cung

Thị trường chưa sôi động trở lại, nhưng nhiều chủ đầu tư đã tăng tốc mở bán sau thời gian dài cầm chừng. Thay vì tiếp tục chờ đợi, họ đang chủ động đón đầu nhịp hồi phục mới.

Làn sóng này xuất hiện ở nhiều phân khúc. Tập đoàn Lê Phong vừa mở bán dự án hơn 650 căn hộ với mức giá từ 63 triệu đồng/m2, đồng thời chuẩn bị tung thêm hơn 2.000 sản phẩm cao cấp ven sông tại Lái Thiêu.

Kim Oanh Group cũng chuẩn bị mở bán gần 3.800 sản phẩm thấp tầng tại đại đô thị One Era với giá từ 8,6 tỷ đồng/căn.

Ở phân khúc cao cấp, Sơn Kim Land đang bán hàng tại tòa tháp The Berkley thuộc khu phức hợp Gateway Thảo Điền với 85 căn hộ cao cấp. Quý IV tới, doanh nghiệp này sẽ ra mắt thêm dự án quy mô hơn 96.000m2 tại Thủ Thiêm với khoảng 3.200 sản phẩm.

Tại phía Nam, Trần Anh Group đang triển khai giai đoạn III dự án Phúc An City tại Đức Hòa và dự kiến ra mắt trong quý III. Vạn Phúc Group cũng dự kiến mở bán hơn 200 căn hộ đầu tiên tại dự án Vạn Phúc City trên Quốc lộ 13 ngay trong tháng 6.

Khải Hoàn Land thì đang triển khai dự án chung cư cao cấp Khải Hoàn Imperial tại mặt đường Quốc lộ 13 (phường Lái Thiêu, TP. HCM). Dự án có diện tích hơn 1ha, gồm 2 block chung cư cao 41 tầng, khoảng 1.500 căn hộ với diện tích 1 - 3 phòng ngủ, giá bán khoảng 50 triệu đồng/m2.

Nhiều doanh nghiệp khác như Novaland, TT Capital, Vạn Xuân Group cũng đang chuẩn bị đưa sản phẩm mới ra thị trường từ cuối quý II/2026.

Vì sao vẫn ra hàng khi sức mua chưa hồi phục?

Theo DKRA Consulting và FERI, riêng quý II, thị trường phía Nam có thể đón từ 7.000-10.000 căn hộ mở bán mới, gần gấp đôi quý trước. Tuy nhiên, nguồn cung tăng nhưng sức mua chưa cải thiện tương ứng.

Báo cáo của One Mount Group cho thấy tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mới ở khu vực trung tâm TP. HCM và Bình Dương đều giảm so với quý trước. Tại Hà Nội, lượng giao dịch căn hộ chuyển nhượng trong quý I còn giảm tới 60% theo quý.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Consulting, cho rằng phần lớn nguồn cung hiện nay đến từ các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính tốt và đã chuẩn bị quỹ hàng từ sớm. Sau nhiều năm thị trường suy giảm, các doanh nghiệp buộc phải quay lại chu kỳ bán hàng để tái tạo dòng tiền.

Ông Thắng cũng nhấn mạnh: bất động sản là ngành có vòng quay vốn lớn. Dự án càng kéo dài, áp lực lãi vay, chi phí quản lý và chi phí tài chính càng tăng. Nếu tiếp tục trì hoãn mở bán, doanh nghiệp sẽ đối mặt nguy cơ chôn vốn trong bối cảnh giá đất và chi phí xây dựng vẫn ở mức cao.

Ngoài ra, nhiều vướng mắc pháp lý đang dần được tháo gỡ. Theo One Mount Group, việc các bộ luật liên quan đến bất động sản được triển khai đồng bộ đã giúp nhiều dự án hoàn thiện pháp lý và đủ điều kiện tái khởi động.

Sau nhiều năm mắc kẹt ở các thủ tục phê duyệt hoặc nghĩa vụ tài chính, nhiều dự án mới có cơ hội quay lại thị trường. Với doanh nghiệp, đây là thời điểm cần tận dụng trước khi cạnh tranh nguồn cung trở nên khốc liệt hơn.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, nhận định các doanh nghiệp hiện vẫn bán hàng khá thận trọng, không bung hàng ồ ạt như giai đoạn sốt nóng trước đây. Phần lớn chủ đầu tư chọn mở bán theo từng giai đoạn nhỏ để thăm dò phản ứng thị trường.

Thị trường vẫn còn lực cản nào?

Dù nguồn cung cải thiện, thị trường bất động sản vẫn đối mặt nhiều lực cản khiến thanh khoản khó phục hồi mạnh trong ngắn hạn.

Yếu tố lớn nhất hiện nay vẫn là lãi suất và khả năng tiếp cận tín dụng. Mặt bằng lãi suất tuy đã hạ nhiệt nhưng chưa đủ hấp dẫn để kích hoạt làn sóng đầu tư mới. Trong khi đó, giá căn hộ vẫn neo cao, chi phí vay vốn tiếp tục là áp lực lớn với cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.

Bà Nguyễn Thị Thanh Thảo, đại diện Địa ốc Phú Đông, cho biết khó khăn lớn nhất hiện nay là lãi suất vay mua nhà vẫn cao hơn năm 2025, trong khi ngân hàng cũng thận trọng hơn với tín dụng bất động sản.

“Xác định trước khó khăn này, chúng tôi đưa ra chính sách hỗ trợ lãi suất vay mua nhà 6,5% trong vòng 5 năm cho khách hàng, đồng thời có quỹ hỗ trợ riêng trong trường hợp ngân hàng siết tín dụng”, bà Thảo nói.

Tương tự, ông Hà Văn Thiện, Phó tổng giám đốc kinh doanh OBC Holdings, cho rằng khó khăn lớn nhất của các doanh nghiệp ra hàng hiện nay là lãi suất và room tín dụng từ ngân hàng. Vì vậy, bài toán đặt ra là phải hỗ trợ khách hàng tiếp cận nguồn vốn với chi phí thấp nhất thông qua liên kết ngân hàng và các chính sách tài chính phù hợp.

Ngoài câu chuyện tín dụng, tâm lý thị trường cũng đã thay đổi đáng kể sau giai đoạn tăng nóng trước đây. Nhà đầu tư hiện ưu tiên dòng tiền an toàn hơn, giảm sử dụng đòn bẩy tài chính và thận trọng với kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Theo giới chuyên môn, ba yếu tố quyết định khả năng hấp thụ của dự án hiện nay gồm lãi suất, chính sách bán hàng và tiến độ hạ tầng. Trong điều kiện thuận lợi, tỷ lệ hấp thụ có thể đạt 70-80%, nhưng trong giai đoạn khó khăn, con số này có thể giảm xuống khoảng 60%.

Doanh nghiệp đang giữ nhịp cho chu kỳ mới

Có thể thấy, làn sóng “bung hàng” hiện nay không phản ánh một thị trường bùng nổ trở lại, mà cho thấy các doanh nghiệp đang chủ động giữ nhịp cho chu kỳ phục hồi mới.

Trong bối cảnh thanh khoản còn chậm, việc mở bán hiện mang tính thăm dò nhiều hơn là chạy đua doanh số. Tuy nhiên, đây vẫn là bước đi cần thiết để doanh nghiệp tái tạo dòng tiền, giữ thị phần và chuẩn bị cho giai đoạn cạnh tranh mới khi thị trường phục hồi rõ nét hơn.

Quan trọng hơn, chu kỳ hiện tại cũng cho thấy bất động sản đang dịch chuyển từ thị trường đầu cơ sang giai đoạn chú trọng nhu cầu ở thực, pháp lý minh bạch và giá trị khai thác dài hạn.

Bạn nghĩ sao về làn sóng ra hàng này? Comment bên dưới nhé!