Shophouse TP.HCM: Ế chỏng chơ, nhiều căn phơi nắng gần 10 năm vẫn chưa có người thuê

Shophouse TP.HCM đang ghi nhận tình trạng treo biển cho thuê khá nhiều, thậm chí có căn “phơi nắng sương” gần chục năm vẫn chưa có người vào thuê.

Vì sao shophouse từng “hot” lại trầm lắng?

Nhà phố thương mại (shophouse) là loại hình bất động sản kết hợp giữa nhà ở và cửa hàng kinh doanh, thường nằm trong các khu đô thị, dự án quy hoạch đồng bộ. Phân khúc này từng được nhà đầu tư săn đón và nở rộ vào năm 2015.

Giá bán và giá thuê shophouse cao nhờ ưu điểm vừa ở vừa kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng. Tuy nhiên, khoảng hơn 4 - 5 năm trở lại đây, loại hình này ngày càng trầm lắng. Đặc biệt từ khi COVID-19 bùng phát ở Việt Nam, nhiều shophouse rơi vào cảnh ế ẩm, dù chủ đầu tư đã giảm giá vẫn khó có người thuê, mua.

Thực tế tại một số khu đô thị ở TP. Hồ Chí Minh

Ghi nhận tại một số khu đô thị thuộc TP. Hồ Chí Minh cho thấy nguồn hàng treo biển cho thuê vẫn còn nhiều. Ngay cả tại các khu đô thị “nhà giàu”, giá mỗi căn shophouse từ hàng chục đến hàng trăm tỷ đồng/căn nhưng nhu cầu thuê vẫn khá ít ỏi.

The Global City: vẫn còn khá nhiều căn trống

Tại dự án KĐT The Global City (đường Đỗ Xuân Hợp, TP. Thủ Đức, TP. HCM cũ), dù đã bàn giao nhà cách đây 2-3 năm (tuỳ từng phân khu) nhưng số lượng shophouse vẫn trống khá nhiều.

Theo môi giới, mỗi căn shophouse tại đây cho thuê từ 20-30 triệu đồng/tháng (tuỳ phân khu, cung đường). Giá thuê này là thuê phần thô, khách thuê vào tự hoàn thiện bên trong.

Khu đô thị này được quy hoạch đồng bộ, bài bản. Được biết, mỗi căn shophouse tại đây có giá bán từ 30-70 tỷ đồng/căn (tuỳ phân khu). Hiện số lượng căn đưa vào khai thác kinh doanh vẫn khá ít.

Trong một dãy shophouse tại đây, chỉ có khoảng trên dưới 10% được thuê, còn lại đang treo biển cho thuê. Một số căn đã từng có khách thuê nhưng sau đó trả ra, bàn ghế vẫn còn chồng xếp bên trong, thậm chí có căn còn treo giấy thông báo ngưng điện ngoài cửa.

Có thể phải mất nhiều năm để số lượng căn shophouse tại khu đô thị này được lấp đầy.

Đường Nguyễn Xiển và Long Phước: treo biển cho thuê vẫn dày

Tương tự, tại một dự án khu đô thị thuộc đường Nguyễn Xiển (khu Đông TP.HCM), các căn shophouse giá hàng trăm tỷ đồng mỗi căn vẫn treo biển cho thuê khá nhiều, dù khu đô thị đã đi vào hoạt động 5-6 năm.

Tỷ lệ cho thuê nhìn chung khá thấp ở các căn shophouse mặt đường lớn. Tỷ lệ người thuê vào - ra cũng khá nhiều trong thời gian ngắn do kinh doanh buôn bán gặp khó khăn.

Tại KĐT ĐTL, thuộc phường Long Phước, TP. HCM, nhiều căn shophouse “phơi nắng sương” gần chục năm vẫn chưa có người vào thuê. Theo ghi nhận, giá thuê hiện tại không thay đổi so với 2-3 năm về trước do nhu cầu thuê không nhiều. Các tờ rơi cho thuê dán đầy trên cánh cửa, đã “rách mục” theo năm tháng.

Shophouse còn dư địa phục hồi không?

Có thể thấy, năm 2026 tiếp tục là giai đoạn thử thách với nhà phố thương mại khi nhiều chủ sở hữu rơi vào vòng luẩn quẩn: giá mua cao, kỳ vọng dòng tiền lớn nhưng hiệu quả khai thác kéo dài kém khả quan, áp lực tài chính ngày càng chồng chất. Từ vị thế được xem là loại hình “hái ra tiền”, shophouse dần trở thành phân khúc có biên lợi nhuận mỏng.

Theo Savills Việt Nam, lợi suất cho thuê shophouse thương mại tiếp tục co lại, thấp hơn đáng kể so với kỳ vọng ban đầu và kém cạnh tranh so với nhiều kênh đầu tư tài chính khác.

Với loại hình nhà phố thương mại, khó khăn thường xuất phát từ việc định hướng phát triển và khai thác sai ngay từ đầu. Nhiều nhà đầu tư coi đây là tài sản nắm giữ chờ tăng giá, trong khi chủ đầu tư tập trung bán hàng mà ít chú trọng xây dựng mô hình vận hành thương mại. Khi yếu tố kinh doanh không được phát huy, giá trị shophouse thậm chí kém cạnh tranh hơn nhà phố hay biệt thự liền kề.

Theo các chuyên gia, yếu tố then chốt của loại hình này vẫn là sự phục hồi của tiêu dùng. Shophouse còn dư địa phục hồi nhưng khó quay lại giai đoạn “giá cao, dễ thuê”, mà sẽ vận động theo hướng chọn lọc, gắn chặt với hiệu quả kinh doanh thực tế.

Đồng thời, quản lý vận hành chuyên nghiệp đóng vai trò quyết định, đòi hỏi chủ đầu tư tham gia sâu hơn vào tổ chức không gian và thu hút khách thuê, thay vì mô hình “xây xong rồi bán đứt”. Khi có chiến lược vận hành rõ ràng và giá thuê phù hợp sức mua, giá trị thương mại được khôi phục sẽ là nền tảng để giá trị tài sản tăng lên tương xứng với tiềm năng thực tế của loại hình này.

Bạn nghĩ gì về tình trạng shophouse hiện nay ở TP.HCM? Comment bên dưới nhé!