Nợ xấu bất động sản đang hạ nhiệt thế nào với ngân hàng?

Nợ xấu bất động sản vẫn là nỗi lo lớn của ngành ngân hàng khi tổng nợ xấu của 27 ngân hàng niêm yết đến cuối quý 1/2026 đã lên 292.160 tỷ đồng, tăng 11% so với cuối năm 2025.

Nợ xấu bất động sản: vì sao vẫn đáng chú ý?

Theo báo cáo chuyên đề ngành ngân hàng “Vững bước đi lên” của VNDirect, lợi nhuận trước thuế toàn ngành năm 2026 được kỳ vọng tăng khoảng 18%, cùng tăng trưởng tín dụng khoảng 17%. Tuy nhiên, mức này đã thấp hơn nền cao của năm 2025, cho thấy xu hướng điều hành thận trọng hơn.

Trong bức tranh đó, nhóm ngân hàng tư nhân quy mô lớn vẫn được dự báo tiếp tục dẫn dắt lợi nhuận toàn ngành. Những ngân hàng có lợi thế về hạn mức tín dụng như HDBank hay VPBank đang đặt kế hoạch tăng trưởng lợi nhuận thuộc nhóm cao nhất ngành.

Ngược lại, các ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản lớn như TPBank, SHB, Techcombank hay nhóm đang tái cơ cấu như Sacombank, Eximbank lại xây dựng kế hoạch thận trọng hơn.

Kiểm soát chất lượng tài sản sẽ là trọng tâm năm 2026

VNDirect nhận định kiểm soát chất lượng tài sản sẽ là trọng tâm của ngành ngân hàng trong năm 2026 nhằm giảm áp lực chi phí dự phòng.

Dù tỷ lệ hình thành nợ xấu có dấu hiệu tăng trở lại trong quý 1/2026, rủi ro chất lượng tài sản vẫn hiện hữu, đặc biệt ở nhóm ngân hàng quy mô vừa và nhỏ như PGBank, Bac A Bank, Saigonbank, VietBank khi tỷ lệ nợ xấu tăng mạnh.

VNDirect cho rằng việc siết tiêu chuẩn tín dụng với các dự án bất động sản rủi ro cao, cùng nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án khó khăn và hoàn thiện khung pháp lý xử lý nợ xấu sẽ hỗ trợ hệ thống ngân hàng kiểm soát tốt hơn áp lực nợ xấu trong thời gian tới.

Nguồn: VNDirect

Theo đơn vị này, Luật hóa Nghị quyết 42 cùng các văn bản hướng dẫn dưới luật nếu được triển khai đồng bộ sẽ góp phần tăng quyền thu giữ và xử lý tài sản bảo đảm, qua đó rút ngắn thời gian thu hồi nợ.

Ngân hàng nào đang chịu áp lực lớn hơn?

Nhóm ngân hàng quy mô lớn gồm các ngân hàng quốc doanh và ngân hàng tư nhân đầu ngành như ACB, Vietcombank, VietinBank được đánh giá tiếp tục duy trì chất lượng tài sản tốt hơn mặt bằng chung, từ đó kiểm soát chi phí tín dụng hiệu quả hơn so với nhóm ngân hàng quy mô vừa và nhỏ.

Trong khi đó, các ngân hàng đang trong quá trình tái cơ cấu như Eximbank và Sacombank có thể phải tăng mạnh chi phí dự phòng để xử lý tài sản tồn đọng và làm sạch bảng cân đối kế toán.

Doanh nghiệp ngân hàng đang chọn chiến lược phòng thủ

Đồng quan điểm, Chứng khoán Vietcombank (VCBS) cho rằng rủi ro nợ xấu của hệ thống ngân hàng năm 2026 vẫn cần được theo dõi chặt chẽ, nhất là tại những ngân hàng có tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản vượt 30% tổng dư nợ.

Thay vì tiếp tục ưu tiên tăng trưởng lợi nhuận, nhiều ngân hàng đang chuyển sang chiến lược phòng thủ, chủ động tăng mạnh chi phí dự phòng để tạo thêm bộ đệm tài chính trước nguy cơ nợ xấu leo thang.

Tại ACB, Chủ tịch HĐQT Trần Hùng Huy cho biết ngân hàng đã đẩy mạnh trích lập dự phòng từ cuối năm 2025 khi nhận thấy tín dụng bất động sản tăng nhanh và thị trường xuất hiện thêm nhiều dấu hiệu rủi ro.

Xu hướng này cũng xuất hiện tại nhiều ngân hàng khác. Eximbank đã hạ đáng kể kỳ vọng lợi nhuận năm 2026, đồng thời ưu tiên tăng dự phòng và xử lý các khoản tồn đọng. Riêng quý I/2026, chi phí dự phòng của Eximbank tăng lên 319 tỷ đồng, gấp 2,5 lần cùng kỳ, khiến lợi nhuận trước thuế giảm gần 60%.

Tương tự, LPBank ghi nhận chi phí dự phòng tăng gần gấp 4 lần, lên 774 tỷ đồng, trong khi SHB cũng tăng mạnh trích lập lên hơn 1.640 tỷ đồng, gần gấp đôi cùng kỳ năm trước.

Số liệu nào đang cho thấy áp lực nợ xấu?

Theo báo cáo tài chính của 27 ngân hàng niêm yết, tổng nợ xấu đến cuối quý 1/2026 đã vọt lên 292.160 tỷ đồng, tăng thêm 28.065 tỷ đồng so với cuối năm 2025.

Làn sóng nợ xấu lan rộng khi chỉ 3/27 ngân hàng ghi nhận sụt giảm, gồm VietinBank, Nam A Bank và ABBank.

Về quy mô, BIDV tiếp tục dẫn đầu hệ thống với 42.655 tỷ đồng nợ xấu, tăng mạnh 7.678 tỷ đồng chỉ sau ba tháng, tương ứng 22%. Xếp sau là Sacombank với 41.498 tỷ đồng, tăng nhẹ 3%.

Nhiều ngân hàng lớn khác cũng chứng kiến nợ xấu phình to như MB tăng lên 15.948 tỷ đồng, SHB lên 16.320 tỷ đồng và Vietcombank lên 10.868 tỷ đồng.

Ở nhóm tầm trung, OCB, LPBank, Eximbank, SeABank và Techcombank đều ghi nhận nợ xấu tăng thêm hàng trăm tỷ đồng.

Đáng chú ý, TPBank là cái tên nổi bật về tốc độ khi nợ xấu tăng tới 48%, lên 5.846 tỷ đồng. Một số ngân hàng nhỏ còn tăng mạnh hơn như Bac A Bank tăng 68%, PGBank tăng 64%, trong khi VietBank và Saigonbank cùng tăng 20%.

Ở chiều ngược lại, VietinBank giảm 6% nợ xấu xuống còn 20.598 tỷ đồng. Nam A Bank giảm 14%, còn ABBank giảm nhẹ 3%.

Bạn nghĩ việc siết tín dụng và gỡ pháp lý dự án có đủ để hạ nhiệt nợ xấu bất động sản không? Comment bên dưới nhé!