Nhà thổ cư ở trung tâm TP.HCM khó bán, giảm giá

Nhà riêng trung tâm TP.HCM đang giảm giá rõ rệt, nhiều chủ nhà rao bán thấp hơn từ 3-5% so với trước nhưng giao dịch vẫn chậm.

Vì sao chủ nhà phải giảm giá?

Chị Nguyễn Thanh Xuân (phường Nhiêu Lộc) đang chào bán căn nhà 3 tầng, diện tích 50 m² trong con hẻm trên đường Cách Mạng Tháng Tám với giá 9 tỷ đồng.

Cách đây 3 năm, căn nhà này từng có người trả từ 9,5 – 9,6 tỷ đồng, nhưng gia đình chưa có ý định bán. Đến năm 2026, khi muốn thay đổi chỗ ở, chị Xuân quyết định rao bán ở mức 9 tỷ đồng.

“Chúng tôi quyết định bán với giá rẻ hơn vì hiểu thị trường đang có giao dịch chậm hơn trước. Gia đình đã đăng tin bán nhà suốt 3 tháng nay nhưng người đến xem nhà rất ít”, chị Xuân cho biết.

Với nhà ở khu trung tâm TP.HCM, mức giảm 500 triệu đồng là điều hiếm gặp vì giá thường ít biến động mạnh, khó tăng đột biến nhưng cũng khó giảm sâu.

Một căn khác trên đường Hai Bà Trưng giảm hơn 5%

Anh Vũ Ngọc Phan (ngụ phường Xuân Hòa) cũng đang bán ngôi nhà 4 tầng trong hẻm trên đường Hai Bà Trưng. Căn nhà có diện tích 65 m², được anh chào bán với giá 14,3 tỷ đồng.

Đầu năm 2026, anh rao bán căn nhà này với giá 15 tỷ đồng. Tuy nhiên khách hỏi mua rất ít nên anh buộc phải giảm giá để bán nhanh. Tính ra, chưa đầy nửa năm, giá rao bán của anh Phan đã giảm hơn 5%.

Thanh khoản nhà riêng trung tâm ra sao?

Ghi nhận cho thấy nhiều nhà riêng tại khu vực trung tâm TP.HCM đang được chủ nhà rao bán giảm từ 3 – 5% so với trước. Dù đã giảm giá, thanh khoản giao dịch vẫn chưa đạt như kỳ vọng.

Anh Trần Phát Đạt, đại diện một doanh nghiệp chuyên môi giới bất động sản ở khu vực trung tâm TP.HCM, cho biết thanh khoản bán nhà riêng 6 tháng đầu năm nay rất thấp. Lượng giao dịch chỉ bằng 40 - 50% so với thời điểm 2022 – 2023, và chỉ bằng khoảng 20% giai đoạn đỉnh cao là 2018 - 2019.

“Trước đây, nhà ở trung tâm bán 1-2 tháng là có người mua. Thậm chí, nhiều nhà vị trí đẹp, giá tốt thì chỉ 1 tuần là có người chốt. Hiện tại, có những căn nhà bán 1 - 2 năm chưa xong”, anh Đạt nói.

Dữ liệu giá nhà riêng, nhà phố đang dịch chuyển thế nào?

Theo dữ liệu của Property Guru, trong nửa đầu năm 2026, giá rao bán nhà riêng đã giảm khoảng 3,4% so với năm ngoái, từ mức trung bình 120 triệu đồng/m² xuống còn 116 triệu đồng/m2.

Giá rao bán nhà phố trung bình cũng giảm từ 213 triệu đồng/m² xuống còn 197 triệu đồng/m², tương đương mức giảm gần 8% so với cuối năm trước.

Nguyên nhân đến từ đâu?

Ông Đinh Minh Tuấn, chuyên gia của Property Guru, cho rằng phân khúc nhà riêng đang chịu tác động từ việc thay đổi hành vi lựa chọn nơi ở của người dân.

Trước đây, nhiều người ưu tiên sở hữu nhà ở vị trí đắc địa, di chuyển thuận lợi. Hiện nay, một bộ phận người dân chuyển sang ưu tiên chất lượng sống, cân đối giữa nguồn lực tài chính và các tiện ích đi kèm.

Vì vậy, người mua có xu hướng chọn nhà ở các khu đô thị cận trung tâm có hạ tầng đồng bộ, bãi đậu xe và không gian xanh.

Tuy nhiên, nhà riêng và nhà phố vẫn là những phân khúc có nguồn cung hữu hạn, có khả năng tích lũy tài sản dài hạn và sở hữu lợi thế về giá trị đất.

Trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, nhà cao tầng bị hạn chế triển khai, những ngôi nhà có vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh, hẻm rộng, khả năng khai thác thực tế cao vẫn có thể duy trì thanh khoản ổn định hơn mặt bằng chung.

Ngược lại, những nhà bị đẩy giá quá cao so với giá trị sử dụng sẽ tiếp tục chịu áp lực điều chỉnh để tiệm cận sức mua thực tế của thị trường.

2026 có phải năm sàng lọc mạnh?

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, chuyên gia của CBRE Việt Nam, đánh giá năm 2026 sẽ là năm sàng lọc “cực mạnh”, khi các nghị định và luật mới được áp dụng đồng bộ. Điều này giúp loại bỏ triệt để mọi giá trị ảo, nhường chỗ cho những tài sản có tính bền vững cao.

Bên cạnh đó, yếu tố minh bạch khi mỗi mét vuông đất sẽ được định danh bằng một hệ thống như “căn cước công dân” riêng biệt cũng là điểm nhấn của thị trường. Cơ chế này giúp kiểm soát chính xác 100% quyền sở hữu, giúp người mua, người bán minh bạch hoàn toàn về giá cũng như giao dịch.

Với nhà đầu tư cá nhân, ông Kiệt khuyến nghị nên thay đổi tư duy, tập trung nhiều hơn vào khả năng khai thác thực tế và tầm nhìn dài hạn của tài sản.

Chuyên gia của CBRE nhấn mạnh, 2026 sẽ là giai đoạn đào thải khắc nghiệt đối với những sản phẩm bất động sản thiếu nền tảng vững chắc. Việc nhận diện chính xác giá trị thực của tài sản chính là chìa khóa để người dân, nhà đầu tư trụ vững trong cuộc tái cấu trúc toàn diện này.

Bạn nghĩ sao về mức giảm giá này của nhà riêng trung tâm TP.HCM? Comment bên dưới nhé!