Nhà riêng, nhà phố TP HCM giảm giá vì khó bán

Nhà riêng, nhà phố TP HCM đang ghi nhận xu hướng giảm giá bán khi thanh khoản suy yếu, người mua thận trọng và thời gian chốt giao dịch kéo dài hơn trước.

Giá giảm để chốt giao dịch

Sau hơn 5 tháng rao bán căn nhà trong hẻm khu vực Bảy Hiền, anh Minh tại TP HCM đã chấp nhận hạ giá hơn nửa tỷ đồng để bán được nhà. Căn nhà gần 40 m2, từng kỳ vọng bán hơn 7,5 tỷ đồng vào cuối năm ngoái, nay giao dịch thành công ở mức khoảng 6,9 tỷ đồng sau nhiều vòng thương lượng.

“Khách xem nhà không ít nhưng hầu hết đều trả giá thấp hơn kỳ vọng vài trăm triệu đồng. Nếu giữ giá như trước sẽ rất khó bán”, anh Minh cho biết.

Không phải cứ giảm giá là bán được

Chủ một căn nhà riêng rộng 85 m2 tại phường An Hội Đông cũng rao bán từ giữa năm ngoái với giá 11 tỷ đồng. Dù đón nhiều lượt khách xem, giao dịch vẫn chưa thành công vì phần lớn khách chỉ chấp nhận mức 7-8 tỷ đồng.

Trước áp lực thị trường, chủ nhà đã hạ giá rao xuống còn 9,8 tỷ đồng nhưng vẫn chưa tìm được người mua phù hợp. “Tôi có thể giảm giá nhưng không thể bán thấp hơn quá nhiều so với giá trị tài sản”, chủ nhà nói.

Mức giảm phổ biến ở TP HCM là bao nhiêu?

Theo ghi nhận, giá chào bán nhà riêng tại TP HCM đang điều chỉnh ở nhiều khu vực. Tại các quận trung tâm và cận trung tâm như quận 1, 3, 10, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình (cũ)... mức giảm phổ biến khoảng 3-8%, cá biệt có nơi lên đến hơn 10%.

Trong khi đó, các khu vực ven đô và ngoại thành như Gò Vấp, Bình Chánh, Nhà Bè, quận 12 hay quận 9 cũ ghi nhận mức điều chỉnh mạnh hơn, phổ biến 5-12%.

Phân khúc nhà phố cũng diễn biến tương tự khi mặt bằng giá tại khu vực nội thành giảm khoảng 5-10%, còn các khu vực ven đô, ngoại thành điều chỉnh khoảng 6-8%.

Dữ liệu thị trường nói gì?

Dữ liệu từ Batdongsan cho thấy xu hướng giảm giá xuất hiện rõ hơn trong quý II. Giá rao bán nhà phố tại TP HCM giảm từ mức trung bình 213 triệu đồng mỗi m2 xuống còn khoảng 197 triệu đồng mỗi m2, tương đương giảm gần 8% so với cuối năm ngoái.

Giá nhà riêng cũng giảm khoảng 3,4%, từ mức trung bình 120 triệu đồng mỗi m2 xuống còn khoảng 116 triệu đồng.

Vì sao nhà riêng, nhà phố khó bán hơn?

Ông Hà Quang Vỹ, môi giới nhà phố lâu năm tại TP HCM, nhận định thanh khoản toàn thị trường bất động sản giảm tốc đang tác động trực tiếp đến phân khúc nhà riêng và nhà phố. Người mua không còn tâm lý xuống tiền nhanh mà dành nhiều thời gian khảo sát, so sánh và thương lượng.

Với những căn nhà có giá từ 7-10 tỷ đồng trở lên, áp lực tài chính là rào cản lớn trong bối cảnh tín dụng được kiểm soát thận trọng và chi phí vốn vẫn ở mức cao. Điều này khiến nhu cầu sử dụng đòn bẩy giảm mạnh, kéo theo sức cầu suy yếu.

Bà Phạm Ngọc Huyền, lãnh đạo một sàn môi giới tại TP HCM, cho biết giá nhà riêng, nhà phố thường phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng của chủ nhà và mặt bằng định giá khu vực. Những năm qua, phân khúc này tăng giá nhanh nhờ tâm lý chuộng tài sản gắn liền với đất và hiệu ứng tăng giá từ căn hộ, khiến mặt bằng giá dần vượt khả năng chi trả của người mua ở thực.

Bên cạnh đó, hiệu quả khai thác cho thuê hiện chỉ quanh 2% mỗi năm, trong khi chi phí vận hành, bảo trì và rủi ro bỏ trống ngày càng tăng. Lợi thế vừa ở vừa kinh doanh vì thế cũng không còn hấp dẫn như trước.

Người mua đang ưu tiên gì?

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan, phân khúc nhà riêng đang chịu tác động mạnh từ sự thay đổi trong hành vi lựa chọn nơi ở của người mua, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ.

Nếu trước đây sở hữu nhà đất nội thành là mục tiêu hàng đầu, hiện nay người mua ưu tiên chất lượng sống, khả năng cân đối tài chính và hệ thống tiện ích đi kèm. Với cùng nguồn lực tài chính, nhiều người sẵn sàng chọn căn hộ hoặc nhà ở các khu đô thị cận trung tâm có hạ tầng đồng bộ, chỗ đỗ xe, không gian xanh và tiện ích hoàn chỉnh thay vì một căn nhà trong hẻm sâu nội thành.

Loại hình này còn lợi thế gì?

Dù đang chịu áp lực điều chỉnh, giới chuyên môn vẫn đánh giá nhà riêng và nhà phố có lợi thế về giá trị đất, nguồn cung hữu hạn và khả năng tích lũy tài sản dài hạn. Trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, những sản phẩm có vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh, hẻm rộng, khả năng khai thác thực tế cao vẫn duy trì thanh khoản tốt hơn mặt bằng chung.

Ngược lại, nhóm tài sản neo giá quá cao so với giá trị sử dụng sẽ tiếp tục chịu áp lực điều chỉnh để tiệm cận sức mua thực tế của thị trường.

Bạn đang quan tâm nhà riêng hay nhà phố ở khu vực nào tại TP HCM? Comment bên dưới nhé!