Nhà đầu tư BĐS Hà Nội "như ngồi trên đống lửa" vì bị "đốt hai đầu"

Nhà đất trung tâm Hà Nội đang vào giai đoạn khó bán hơn khi lo ngại quy hoạch tăng lên, trong khi giá ở nhiều khu vẫn neo cao. Quý I/2026, Hà Nội ghi nhận khoảng 11.100 giao dịch bất động sản, giảm mạnh so với quý trước.

Vì sao nhà đầu tư đang chần chừ?

Câu chuyện của anh Thành là một ví dụ. Chỉ 6 tháng trước, anh kỳ vọng bán tài sản với giá gần 14 tỷ đồng để cơ cấu danh mục đầu tư. Sau nhiều lần giảm giá, chấp nhận cắt lãi một phần so với kỳ vọng ban đầu, căn nhà vẫn chỉ nhận được những cuộc gọi thăm dò rồi im lặng.

Điều khiến khách hàng chần chừ không nằm ở pháp lý hay chất lượng tài sản, mà là nỗi lo khu vực có thể bị ảnh hưởng bởi các dự án hạ tầng và chỉnh trang đô thị trong tương lai.

Áp lực quy hoạch tác động thế nào?

Trong nhiều năm, nhà đất trung tâm luôn được xem là “vùng trú ẩn” an toàn nhờ quỹ đất khan hiếm. Nhưng hiện nay, Hà Nội đang đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, mở rộng không gian đô thị và tái thiết nhiều khu dân cư cũ.

Hàng loạt dự án trọng điểm như Vành đai 1 đoạn Hoàng Cầu – Voi Phục, Vành đai 2,5, cầu Tứ Liên, cầu Trần Hưng Đạo hay các chương trình chỉnh trang khu vực ven sông Hồng đang được thúc đẩy với tốc độ cao hơn trước.

Đây là tín hiệu tích cực cho đô thị, nhưng với phân khúc nhà đất thổ cư trung tâm, nó lại khiến cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư thận trọng hơn vì lo tài sản nằm trong diện quy hoạch, giải phóng mặt bằng hoặc bị hạn chế quyền sử dụng trong tương lai.

Thanh khoản giảm nhưng giá vẫn cao

Dữ liệu thị trường cho thấy dòng tiền đang dịch chuyển khỏi khu vực lõi trung tâm. Theo One Mount Group, trong quý I/2026, Hà Nội chỉ ghi nhận khoảng 11.100 giao dịch bất động sản. Trong đó, khoảng 6.000 giao dịch nhà đất thổ cư chủ yếu tập trung ở khu vực phía Bắc và phía Đông thành phố.

Mức độ quan tâm đối với nhà riêng tại Hà Nội cũng giảm hơn 20% so với cuối năm 2025. Nhiều môi giới cho biết giao dịch suy giảm rõ rệt, nhất là ở các khu vực được cho là có thể chịu tác động từ dự án hạ tầng hoặc quy hoạch mới.

Điều đáng chú ý là thanh khoản giảm nhưng giá bán không giảm tương ứng. Tại nhiều khu vực trung tâm, giá nhà riêng vẫn tăng từ 5% đến gần 40% so với cùng kỳ năm trước.

Một số khu vực như Hoàn Kiếm, Long Biên, Thanh Xuân, Cầu Giấy vẫn duy trì mặt bằng giá rất cao. Nhiều căn nhà trong ngõ ô tô có giá từ 200 đến 400 triệu đồng/m2, trong khi nhà mặt phố trên các tuyến đường đắc địa đã vượt mốc 1 tỷ đồng/m2.

Vì sao người mua đứng ngoài?

Khi phải bỏ ra hàng chục tỷ đồng cho một tài sản có nguy cơ nằm trong diện quy hoạch hoặc phải chờ nhiều năm mới rõ tương lai, phần lớn nhà đầu tư chọn đứng ngoài quan sát. Với người mua ở thực, quyết định xuống tiền cũng khó hơn.

Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, trước đây nhiều nhà đầu cơ kiếm lời nhờ chạy theo tin đồn mở đường, xây cầu hay nâng cấp đơn vị hành chính. Nhưng hiện nay, cơ sở dữ liệu đất đai và quy hoạch ngày càng hoàn thiện, thông tin được công khai rộng rãi hơn, tiến độ giải phóng mặt bằng và triển khai dự án cũng nhanh hơn.

Vì vậy, chiến lược “mua nhanh – bán nhanh” dần mất hiệu quả. Thị trường đang chuyển sang giai đoạn đề cao giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác lâu dài thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Nhà đất trung tâm còn hấp dẫn không?

Dù áp lực quy hoạch và thanh khoản giảm, không thể nói nhà đất trung tâm Hà Nội mất đi sức hút. Về bản chất, đất đai nội đô vẫn là tài sản hữu hạn, được bảo đảm giá trị bởi mật độ dân cư cao, hệ thống tiện ích hoàn chỉnh và nhu cầu kinh doanh dịch vụ lớn.

Những bất động sản có vị trí chiến lược, pháp lý minh bạch, không vướng quy hoạch và có khả năng tạo dòng tiền ổn định vẫn sẽ được ưu tiên hơn các sản phẩm chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá.

Thị trường đang đổi cách chọn tài sản: từ lướt sóng theo tin đồn sang nhìn vào giá trị sử dụng và khả năng khai thác dài hạn. Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá và áp lực quy hoạch hiện nay? Comment bên dưới nhé!