Nhà đất thế chấp bị giải tỏa: tiền đền bù trả cho ai?

Nhà đất đang thế chấp ngân hàng mà bị thu hồi, tiền đền bù sẽ không mặc nhiên trả thẳng cho chủ đất. Theo luật sư, khoản bồi thường thường phải ưu tiên xử lý nghĩa vụ với ngân hàng trước khi phần còn lại được chi trả cho người dân.

Tiền đền bù khi nhà đất đang thế chấp được xử lý thế nào?

Gần đây, nhiều hộ dân tại Hà Nội rơi vào tình huống bất ngờ khi nhận thông báo bồi thường giải phóng mặt bằng nhưng sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng nên chưa thể chi trả trực tiếp.

Nhiều trường hợp số tiền bồi thường, hỗ trợ còn thấp hơn khoản tiền ngân hàng đã giải ngân khi định giá quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm, khiến người vay lo lắng.

Theo luật sư Nguyễn Văn Nam, quyền sử dụng đất và nhà ở đang thế chấp là tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng. Vì vậy, khi Nhà nước thu hồi đất, quyền và nghĩa vụ của các bên vẫn được xử lý theo pháp luật dân sự, pháp luật đất đai và giao dịch bảo đảm.

Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất đủ điều kiện sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tuy nhiên, với nhà đất đang thế chấp, khoản tiền này không đơn thuần chi trả trực tiếp như các trường hợp thông thường.

Ngân hàng có quyền gì với tiền bồi thường?

Việc Nhà nước thu hồi đất chỉ chấm dứt quyền sử dụng đất của người dân đối với thửa đất bị thu hồi, không làm chấm dứt nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng. Khoản vay vẫn tồn tại cho đến khi người vay hoàn thành đầy đủ gốc, lãi và các chi phí phát sinh theo hợp đồng tín dụng.

Do quyền sử dụng đất đang là tài sản bảo đảm, ngân hàng có quyền ưu tiên thanh toán từ khoản tiền bồi thường hoặc hỗ trợ mà Nhà nước chi trả.

Khi cơ quan chức năng lập phương án bồi thường, cơ quan đăng ký đất đai sẽ xác định rõ tình trạng pháp lý của thửa đất, bao gồm việc có đang thế chấp hay không. Sau đó, người vay, ngân hàng và cơ quan bồi thường sẽ phối hợp để xử lý nghĩa vụ tài chính. Tiền đền bù có thể được chuyển trực tiếp để thanh toán dư nợ vay trước khi giải chấp tài sản.

Nếu số tiền bồi thường lớn hơn khoản nợ còn lại, tổ chức tín dụng sẽ thu phần nghĩa vụ tương ứng gồm nợ gốc, lãi và chi phí hợp pháp khác; phần còn dư sẽ trả cho người dân.

Ngược lại, nếu tiền bồi thường thấp hơn dư nợ, toàn bộ khoản tiền đền bù có thể được dùng để cấn trừ nghĩa vụ vay. Khi đó, người vay vẫn phải tiếp tục thanh toán phần nợ còn thiếu theo hợp đồng tín dụng đã ký.

Người có nhà đất thế chấp bị thu hồi cần lưu ý gì?

Luật sư Trịnh Văn Dũng cho biết, sai lầm phổ biến nhất là chỉ làm việc với cơ quan giải phóng mặt bằng mà không chủ động trao đổi sớm với ngân hàng.

Khi nhận thông báo thu hồi đất, người vay nên:

- Kiểm tra lại toàn bộ dư nợ gốc, lãi và phí phát sinh
- Rà soát điều khoản xử lý tài sản bảo đảm
- Đề nghị ngân hàng xác nhận phương án giải chấp

Sau đó, người vay và ngân hàng cần thống nhất bằng văn bản cách xử lý tiền bồi thường. Trong nhiều trường hợp, ngân hàng sẽ yêu cầu ký phụ lục tín dụng hoặc cam kết thanh toán phần nghĩa vụ còn thiếu nếu tiền đền bù không đủ tất toán khoản vay.

Người vay cần đọc kỹ các điều khoản liên quan đến thời hạn thanh toán, lãi chậm trả, điều kiện cơ cấu nợ, nghĩa vụ bổ sung tài sản bảo đảm.

Th.S, Luật sư Mai Chí Đức cũng cho rằng ngay khi nhận thông báo thu hồi đất, người dân nên chủ động thông báo cho ngân hàng để cùng làm việc về phương án xử lý khoản vay. Việc trao đổi sớm có thể giúp các bên cơ cấu lại nợ, điều chỉnh thời hạn thanh toán hoặc thống nhất dùng tiền bồi thường để tất toán một phần nghĩa vụ.

Nếu ngân hàng và người vay không đạt được thỏa thuận, tranh chấp sẽ được giải quyết theo cơ chế dân sự thông qua thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện tại tòa án có thẩm quyền.

Theo luật sư Nguyễn Văn Nam, trong một số trường hợp ngân hàng có thể xem xét cơ cấu lại thời hạn trả nợ, cho bổ sung tài sản bảo đảm khác hoặc hỗ trợ phương án tài chính phù hợp nếu khách hàng vẫn chứng minh được khả năng trả nợ.

Nhà đất đang thế chấp bị giải tỏa, việc quan trọng nhất là chủ động làm việc sớm với ngân hàng để tránh bị động khi tiền bồi thường được chi trả. Bạn từng gặp tình huống này chưa? Comment bên dưới nhé!