Nguyên nhân giá nhà khu vực TP.HCM khó giảm dù nhu cầu mua suy yếu

Thanh khoản đóng băng, nguồn cung sụt mạnh nhưng giá nhà TP.HCM và vùng phụ cận vẫn khó giảm. Đó là nghịch lý đang diễn ra trên thị trường bất động sản phía Nam khi lãi suất duy trì ở ngưỡng cao, chi phí tài chính tăng và tâm lý người mua ngày càng thận trọng.

Theo dữ liệu từ DKRA Consulting, quý I/2026 chỉ có khoảng 6.500 căn hộ mở bán, giảm tới 50% so với cùng kỳ năm trước. Sang quý II, nguồn cung có dấu hiệu nhích lên khoảng 7%, nhưng mức 5.000-7.000 căn vẫn bị đánh giá là quá khiêm tốn so với nhu cầu thực tế của thị trường.

Không chỉ vậy, Savills Việt Nam còn cảnh báo lượng sản phẩm thực tế chào bán có thể chỉ đạt 60-70% kế hoạch ban đầu. Nhiều doanh nghiệp địa ốc đã chủ động thu hẹp rổ hàng, cắt giảm quy mô sự kiện mở bán từ mức nghìn căn xuống còn vài trăm căn để thăm dò sức mua. Đây là cách làm phòng thủ trong bối cảnh biến số vĩ mô vẫn còn nhiều khó lường.

Vì sao thị trường ế ẩm mà giá chưa chịu hạ? Câu trả lời nằm ở chi phí phát triển dự án đang bị đẩy lên cao. Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc thị trường Savills TP.HCM, cho rằng lãi suất cao là yếu tố chi phối lớn nhất, làm giảm khả năng tiếp cận vốn và kéo dài tiến độ ra hàng.

“Chi phí phát triển dự án vẫn chịu áp lực nặng nề từ lãi vay và giá vật liệu xây dựng tăng cao. Điều này khiến mặt bằng giá nhà ở tiếp tục được neo giữ ở mức cao dù thanh khoản chững lại,” bà Hương nhận định.

Ở góc nhìn khác, ông Võ Hồng Thắng (DKRA) cho biết độ trễ của chính sách khiến nguồn cung lẫn thanh khoản khó cải thiện trong ngắn hạn. Trong bối cảnh room tín dụng hạn chế và các bất ổn địa chính trị thế giới, nhiều chủ đầu tư chọn phương án “ngủ đông” thay vì hạ giá bán xuống dưới mức giá thành đã bị đẩy lên quá cao.

Nghịch lý cung - cầu đang hiện rõ

TP.HCM cần khoảng 50.000 căn hộ mỗi năm để đáp ứng tốc độ đô thị hóa, nhưng tổng nguồn cung mới năm nay dự kiến chỉ khoảng 13.000 căn. Chênh lệch này cho thấy thị trường đang thiếu hàng rõ rệt, dù giao dịch thực tế lại chưa sôi động.

Điểm đáng chú ý là cơ cấu sản phẩm vẫn lệch pha. Phân khúc trung - cao cấp tiếp tục chiếm ưu thế, trong khi phân khúc vừa túi tiền - vốn là nhóm phục vụ nhu cầu ở thực - vẫn khan hiếm. Điều này khiến thanh khoản chỉ phát sinh cục bộ ở một số điểm nóng có hạ tầng tốt, còn mặt bằng chung vẫn khá trầm lắng.

Nói cách khác, thị trường không thiếu nhu cầu, mà thiếu sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của số đông. Khi nguồn cung mới chưa được cải thiện, mặt bằng giá vì thế cũng khó có dư địa giảm sâu.

Xu hướng 2026: thị trường chọn lọc mạnh hơn

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, nhận định thị trường năm 2026 sẽ không còn nhiều chỗ cho các dự án kém chất lượng hoặc chỉ dựa vào tâm lý FOMO. Cuộc cạnh tranh hiện nay đã chuyển sang yếu tố an toàn, pháp lý và khả năng khai thác thực tế của sản phẩm.

Lợi thế đang nghiêng về những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững mạnh, ít phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng; có chính sách bán hàng linh hoạt như giãn tiến độ thanh toán để chia sẻ áp lực với người mua; và đặc biệt là pháp lý minh bạch, rõ ràng.

Ông cho rằng thị trường khó xuất hiện các đợt tăng nóng trong ngắn hạn. Tuy nhiên, sự thanh lọc hiện tại có thể là bước lùi cần thiết để tạo nền tảng ổn định hơn cho dài hạn, nơi giá trị thực của bất động sản được phản ánh đúng hơn thay vì chạy theo những đợt sóng ảo.

Tóm lại: dù thanh khoản chưa cải thiện, giá nhà ở TP.HCM và các khu vực có hạ tầng tốt vẫn đang được neo ở mức cao do chi phí tài chính lớn, nguồn cung hạn chế và cơ cấu sản phẩm lệch về trung - cao cấp. Với người mua ở thực, yếu tố cần quan tâm nhất lúc này vẫn là giá, pháp lý, vị trí và khả năng khai thác thực tế.

Bạn nghĩ gì về mặt bằng giá nhà hiện nay: đã hợp lý hay vẫn còn neo quá cao? Comment bên dưới nhé!