Người mua bất động sản đang thay đổi: không chỉ nhìn vị trí và giá

Người mua bất động sản đang thay đổi: thị trường trong chu kỳ mới không còn cạnh tranh đơn thuần bằng vị trí hay giá bán, mà bằng khả năng kiến tạo môi trường sống, hệ sinh thái tiện ích và chất lượng sống bền vững cho cư dân.

Người mua giờ quan tâm điều gì?

Bà Thi Anh Đào, Giám đốc Khối Marketing Masterise Group cho biết, nếu trước đây người mua chủ yếu quan tâm đến khả năng tăng giá hay đầu tư ngắn hạn thì hiện nay lại chú trọng nhiều hơn đến giá trị sử dụng thực tế, chất lượng sống và khả năng khai thác bền vững của tài sản. Xu hướng này đang diễn ra ở hầu hết các phân khúc, không chỉ riêng nhóm khách hàng cao cấp.

Người mua bây giờ không chỉ nhìn khoảng cách vào trung tâm, mà còn cân nhắc trường học cho con, bệnh viện, siêu thị hay nhu cầu sinh hoạt hằng ngày. Đôi khi tiết kiệm được vài phút di chuyển mỗi ngày cũng tạo ra khác biệt rất lớn về chất lượng sống.

Nhà không chỉ để ở, mà còn phản ánh phong cách sống

Điểm đáng chú ý là thế hệ trẻ hiện nay mua nhà không chỉ tìm một nơi để ở, mà muốn ngôi nhà phản ánh phong cách sống, cá tính và hỗ trợ cho trải nghiệm sống toàn diện hơn. Họ quan tâm ngôi nhà đó có giúp mình sống tốt hơn không, có tạo ra sự kết nối với gia đình, bạn bè, hàng xóm hay không; con mình sẽ chơi với ai, cộng đồng cư dân như thế nào.

Vì vậy, các doanh nghiệp bất động sản cũng buộc phải thay đổi cách phát triển sản phẩm và chiến lược marketing. Nếu trước đây chủ đầu tư chỉ cần nhấn mạnh vị trí hay tiềm năng tăng giá, thì nay người mua đòi hỏi nhiều hơn về trải nghiệm sống thực tế.

Theo bà Đào, bài toán hiện nay không chỉ nằm ở việc phát triển những khu dân cư xa trung tâm, mà quan trọng hơn là làm thế nào để tạo ra sức hút đủ lớn để người mua chấp nhận dịch chuyển ra xa. Điều đó đòi hỏi dự án phải có tiện ích, kiến trúc, dịch vụ và trải nghiệm sống đủ khác biệt để bù đắp cho khoảng cách địa lý.

Doanh nghiệp phải phát triển theo từng phân khúc

Từ thực tế đó, Masterise Group theo đuổi chiến lược phát triển sản phẩm theo từng phân khúc khách hàng riêng biệt vì mỗi nhóm khách hàng có nhu cầu, gu sống và kỳ vọng khác nhau, nên không thể áp dụng một tiêu chuẩn chung cho toàn bộ sản phẩm. Từ mỗi phân khúc, doanh nghiệp xây dựng bộ tiêu chuẩn chất lượng phù hợp nhưng vẫn giữ một triết lý thương hiệu thống nhất.

Điều thị trường thiếu hiện nay là niềm tin

Tương tự, bà Trần Diễm My, Phó Chủ tịch Hội đồng quản trị Five Star Group cho rằng sau những biến động của thị trường, điều bất động sản thiếu hiện nay không phải là dự án, mà là niềm tin.

Theo bà My, chu kỳ 2026 - 2030 sẽ không còn là cuộc đua của những doanh nghiệp “nói hay hơn”, mà thuộc về những chủ đầu tư làm thật hơn, giữ cam kết dài hạn hơn và tạo được niềm tin bền vững với khách hàng.

Sau giai đoạn thanh lọc, thị trường sẽ không còn ưu tiên doanh nghiệp làm nhiều nhất, mà ưu tiên doanh nghiệp làm đúng nhất. Người mua hiện nay có nhiều thông tin hơn, so sánh kỹ hơn và quan tâm sâu hơn đến pháp lý, chi phí sở hữu, khả năng khai thác, vận hành và giá trị dài hạn của sản phẩm.

Nếu giai đoạn trước, nhiều dự án từng được truyền thông mạnh, tạo hiệu ứng lớn và thu hút kỳ vọng tăng giá cao, thì khi thị trường chậm lại, dòng tiền thận trọng hơn và người mua tỉnh táo hơn, các tiêu chí được quan tâm cũng thay đổi đáng kể.

Khách hàng hiện nay không còn chỉ nhìn vào mức độ truyền thông hay hiệu ứng thị trường, mà quan tâm nhiều hơn đến pháp lý dự án, năng lực thực thi của chủ đầu tư, khả năng vận hành và giá trị tài sản trong dài hạn.

Pháp lý phải đi trước kinh doanh

Theo lãnh đạo Five Star Group, thị trường bất động sản đã đi qua một giai đoạn thanh lọc mạnh và đây là quá trình cần thiết để tái cấu trúc thị trường theo hướng bền vững hơn. Thị trường không thể mãi vận hành bằng đòn bẩy cao, bán bằng kỳ vọng tăng giá hay phát triển dự án khi pháp lý chưa hoàn chỉnh.

Do đó, chu kỳ mới sẽ trở nên khó khăn hơn nhưng cũng công bằng hơn. Cơ hội không biến mất nhưng sẽ không còn chia đều cho tất cả doanh nghiệp. Nếu phải chọn một yếu tố quan trọng nhất trong chu kỳ mới, bà My cho rằng đó là pháp lý. Pháp lý không thể đi sau kinh doanh mà phải đi trước kinh doanh.

Trong chu kỳ mới, doanh nghiệp cần thay đổi tư duy phát triển dự án theo hướng kiểm soát pháp lý ngay từ giai đoạn đầu, từ lựa chọn quỹ đất, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính cho đến cấp phép xây dựng, mở bán, bàn giao và cấp sổ.

Pháp lý không chỉ là điều kiện để bán hàng. Đó là giấy thông hành của dòng tiền, là nền móng của niềm tin và là thước đo năng lực thật của chủ đầu tư.

Thị trường sẽ phân hóa mạnh hơn

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam cho rằng thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh và chọn lọc tự nhiên, khi dòng tiền, nguồn cung và nhu cầu đều thay đổi đáng kể so với giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây.

Thị trường sẽ không còn tăng trưởng đại trà như trước, mà bước vào giai đoạn phát triển bền vững và có chọn lọc hơn. Đây sẽ là cuộc chơi của những chủ đầu tư có tiềm lực, chiến lược dài hạn và khả năng phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực.

Với thị trường nhà ở, áp lực lớn nhất hiện nay đến từ lãi suất và tỷ giá. Lãi suất vay mua nhà, đặc biệt là lãi suất thả nổi, đang có xu hướng gia tăng, tạo áp lực lên cả người mua nhà lẫn doanh nghiệp phát triển bất động sản.

Người mua hiện không còn quá đặt nặng việc sở hữu nhà ở khu vực lõi trung tâm như trước, mà bắt đầu dịch chuyển theo tiến độ phát triển hạ tầng và các đại đô thị vệ tinh. Việc hoàn thiện hạ tầng sẽ tiếp tục là động lực lớn nhất của thị trường trong giai đoạn tới.

Bạn nghĩ sao về sự thay đổi này của người mua bất động sản? Comment bên dưới nhé!